– Я критических замечаний в адрес американской модели ипотечного кредитования не слышал. Сейчас в мире действуют две основные системы ипотечного кредитования - американская и европейская. Европейская модель – одноуровневая, ее основой является деятельность ипотечных банков. Ипотечные кредиты остаются на балансе банка-эмитента, который, выдав кредит, самостоятельно рефинансирует его за счет выпуска собственных ценных бумаг. Во Франции и Италии одноуровневая схема ипотеки реализуется через монопольные государственные банки. Американская модель имеет двухуровневое строение: выданные ипотечные кредиты банки переуступают специализированным агентствам – операторам вторичного рынка. Выкупив у банка кредиты, агентства объединяют их в пулы и выпускают свои долговые обязательства в виде ценных ипотечных бумаг. Заемщики вносят деньги в банки, последние перечисляют эти средства, удерживая комиссионные, оператору вторичного рынка. Тот в свою очередь выплачивает из них доходы владельцам ипотечных облигаций. Это и называется системой рефинансирования кредитов. В России данная модель оказалась более жизнеспособной, так как большинство банков не имеют возможности финансировать долгосрочные кредиты. То есть существующая на данный момент в стране проблема "длинных" денег определила направление, по которому стала развиваться российская ипотека.
– Но в той же Германии, помимо системы ипотечного кредитования, действует модель контрактных сбережений - строительные сберегательные кассы. В Великобритании тоже функционирует система строительных обществ. Развитие сети жилищных кооперативов, стройсберкасс в России также позиционируется как альтернатива ипотеке. Какое из направлений жилищного кредитования, по вашему мнению, наиболее перспективно сегодня?
– В Германии источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассах являются вклады граждан, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях. Вкладчик может получить жилищный кредит по окончании определенного периода (обычно 5-6 лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Погашение жилищного займа осуществляется в срок, определенный в контракте о стройсбережениях. Процентные ставки обычно составляют 5-6% годовых (в среднем на 4% ниже рыночных). Но подчеркну одну существенную деталь. Эти программы реализуются либо при участии государства, либо под его жестким надзором. У нас такого контроля нет. Сейчас, в рамках "жилищного пакета", принят закон "О жилищных накопительных кооперативах". Но необходимо обеспечить четкое соблюдение всех нормативных актов, иначе он просто не будет действовать. Закон "О стройсберкассах" вообще находится в стадии разработки. Поэтому я считаю: на сегодняшний день нет смысла позиционировать жилищные кооперативы или стройсберкассы как альтернативное направление. Они таковым не являются. С помощью ипотечного кредитования можно решить свои жилищные проблемы гораздо быстрее, а главное - надежнее.
– Существует такое понятие, как "социальная ипотека", когда правительство выдает субсидии, с помощью которых определенные группы населения могут получить кредиты в банке. Участвует ли в этих проектах Городское ипотечное агентство? Насколько существен спрос населения на "социальную ипотеку" в рамках всего ипотечного рынка Петербурга?
– На мой взгляд, выражение «социальная ипотека» не совсем правильное. Существуют социальные субсидии для определенной группы граждан, которые, воспользовавшись этими средствами, могут взять ипотечный кредит в банке. В Петербурге, согласно постановлению Правительства № 215 от 2004 года, на получение социальной субсидии могут претендовать граждане, состоящие в очереди на улучшение жилищных условий. Размер субсидии зависит от срока пребывания на учете в очереди, объема собственных средств заемщика, но не больше 35% от цены приобретаемой квартиры. Причем деньги не выдаются на руки, а перечисляются по безналичному расчету продавцу квартиры вместе с суммой кредита и собственными средствами заемщика. Безусловно, данная программа пользуется огромной популярностью у населения. Например, правительством города на 2005 год было запланировано выдать социальных субсидий в пределах 50 млн рублей, и эти средства уже реализованы. На 2006 запланировано уже 200 млн рублей. Наше агентство участвует в данной программе, в рамках подписанного в 2004 году с городским правительством соглашения о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
– ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство" было образовано в 2003 году на базе Северо-Западного филиала "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) в рамках программы "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2012 годы". Насколько необходимой была реорганизация агентства, и какие цели при этом достигнуты?
– Это не было реорганизацией в прямом смысле. Просто совпали два события – закрытие Северо-Западного филиала АИЖК и образование ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство", которое создано на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга № 48 от 02.12.2003. Согласно этому документу 100% акций агентства находятся в собственности города. ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» является региональным оператором в рамках заключенного с АИЖК соглашения о сотрудничестве. Основная цель его работы – создание условий для развития массового кредитования населения на приобретение жилья через механизм привлечения долгосрочных финансовых ресурсов. Мы участвуем в разработке единых стандартов ипотечного кредитования по городской ипотечной программе и привлечения долгосрочных рублевых кредитных ресурсов на рынок ипотечного кредитования Петербурга.
– Когда были выданы первые ипотечные кредиты с помощью городского ипотечного агентства? Какова динамика роста спроса на них?
– Первые кредиты стали выдаваться в феврале – марте этого года. О динамике роста можно судить по тому, что каждый месяц количество выданных кредитов увеличивается на 30%. Городская программа ипотечного кредитования действительно имеет ряд преимуществ по сравнению с собственными ипотечными программами крупных банков. Не буду перечислять все, остановлюсь на главных. Согласно Городской программе ипотечного кредитования кредит предоставляется в рублях, требования к заемщику - наиболее либеральные, при расчете суммы кредита учитывается до 50% от ежемесячного совокупного дохода семьи; большие сроки кредитования - до 30 лет. Причем в кредитном договоре зафиксирована возможность снижения ставки по кредиту. Допускается кредитование лиц без российского гражданства – единственным условием является работа на территории РФ и наличие на момент оформления сделки временной регистрации. Заемщик расплачивается за приобретаемую квартиру непосредственно с продавцом. В этом случае не требуется рисковать собственными средствами, как при участии в долевом строительстве или кооперативной схеме. Кроме того, на срок кредитования страхуются риски утраты права собственности на квартиру, повреждения квартиры и риск потери заемщиком трудоспособности.
– Согласно постановлению Правительства РФ «О внесении изменений в Правила предоставления гарантий РФ по заимствованиям ОАО "АИЖК" № 556 от 10.09.2005» АИЖК теперь вправе осуществлять рефинансирование займов, выданных некредитными организациями. Может ли это повлиять на работу городского ипотечного агентства и на развитие петербургского рынка ипотечного кредитования?
– Изменения в правилах особенно важны для регионов со слабой банковской структурой. В Петербурге этот сегмент рынка достаточно развит. Кроме того, наше агентство рефинансированием займов никогда не занималось и не занимается, поэтому для нас данный пункт постановления не имеет особого значения.
– В настоящее время ипотечное кредитование не получило развития на первичном рынке недвижимости. Какие шаги необходимо предпринять для ускорения этого процесса?
– Существуют разные мнения по данному вопросу. Но я считаю, что развитие ипотечного кредитования на строительном рынке звучит как-то абсурдно, так же как вложение денег в сборку телевизора, а не в его покупку. Можно понять строительные компании, которые привыкли за столько лет пользоваться деньгами дольщиков практически даром без всяких со своей стороны гарантий. А сейчас, в связи с принятием Государственной Думой жилищного пакета законов, в частности Закона "Об участии в долевом строительстве...", вынуждены искать другие средства для финансирования своих объектов. Хотя следует признать, что ряд норм и положений Закона нуждаются в серьезной доработке. На самом деле пакет законов призван привести строительный рынок к цивилизованным формам кредитования строительного процесса: застройщик берет заем в банке на возведение жилья, а граждане покупают готовые квартиры с помощью ипотечных кредитов. Другой перспективы для развития первичного рынка недвижимости я не вижу.
– Можно ли с помощью ипотеки решить проблему расселения коммунальных квартир в Петербурге?
– Ипотека – не панацея для решения всех проблем рынка недвижимости. Но расселение коммуналок с помощью ипотечного кредитования – задача вполне разрешимая, причем в достаточно быстрые сроки. К сожалению, тут вопрос не в проблемах ипотеки, а в мировоззрении населения. Знания наших граждан об ипотечном кредитовании базируются на фактах трех-четырехлетней давности. Большинство убеждено, что ипотека существует для состоятельных людей. И никаких действий для решения своей жилищной проблемы не предпринимает. Я считаю, что при желании 60-80% населения уже сейчас могли бы улучшить условия проживания. Речь не идет о каком-то дорогостоящем жилье, но переехать в отдельную квартиру из коммунальной, используя услуги ипотечного кредитования, вполне возможно. Тем, у кого вообще нет никаких средств, выдаются социальные субсидии, о которых мы говорили. Но существует достаточно большая прослойка обитателей коммунальных квартир, у которых есть какие-то минимальные накопления, но их не хватает для покупки квартиры, и люди смирились с якобы неразрешимой проблемой. В популяризации ипотеки, мне кажется, существенную роль должны сыграть средства массовой информации, рассказывающие населению в доступной форме о преимуществах данной финансовой услуги.
– Если все же говорить о проблемах ипотечного кредитования, то сразу возникает вопрос о выселении неплательщиков по ипотечному кредиту. Но закон о маневренном фонде до сих пор не принят. Насколько его отсутствие тормозит развитие ипотеки в Петербурге?
– Трудно сказать, так как реальных фактов неплатежей по ипотечным кредитам не так уж много, статистика практически отсутствует. Но, разумеется, фонд необходим. Прежде всего, для самих клиентов, которые должны быть уверены, что в случае каких-то крайних обстоятельств не останутся на улице из-за невыплаты кредита.
– С какими бизнес-сообществами сотрудничает ваше Агентство, и что это дает в плане развития ипотечного кредитования?
– Мы активно работаем с Ассоциацией банков Северо-Запада по обмену информацией. Многие банки, входящие в это бизнес-сообщество, являются также и нашими партнерами по Городской программе ипотечного кредитования. Такого рода сотрудничество полезно для обеих сторон. Мы плодотворно сотрудничаем также с Ассоциацией риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, проводя консультации по программе "ипотечный брокер".
– Как вы считаете, создание Агентства по ипотечному жилищному кредитованию было вынужденной мерой государственной поддержки? Или рынок ипотечного кредитования мог бы обойтись без услуг этого оператора?
– Ипотечное кредитование как инструмент финансового рынка развивалось бы и без помощи АИЖК, но более медленными темпами. Агентство явилось катализатором процессов ипотеки. Если рассматривать вопрос с этой точки зрения, можно ответить утвердительно: да, в каком-то смысле создание АИЖК - вынужденная мера государства, для которого решение жилищной проблемы является одним из приоритетных направлений.
– Не так давно на этом сегменте рынка появились новые участники – ипотечные брокеры. Какую роль они играют в системе ипотечного кредитования?
– В данный момент на ипотечный рынок выходят все новые банки. Количество различных программ по ипотечному кредитованию, которые предлагают участники этого сегмента рынка, достигает уже нескольких десятков. Разобраться в их многообразии потенциальному заемщику порой очень трудно. А цена правильного выбора – возможность получения наиболее подходящего кредита и значительная экономия при выплате платежей. Ипотечные брокеры являются проводниками при решении этой задачи. Они могут консультировать на каждом этапе: при выборе программы, прохождении предварительной квалификации в банке, сборе документов, заполнении бланков и форм для получения ипотечного кредита. После оформления необходимых бумаг и покупки квартиры ипотечный брокер подскажет, как получить имущественный вычет по подоходному налогу. Сейчас, в основном, ипотечные брокеры работают от агентств недвижимости, и тут, конечно, есть определенная двойственность. С одной стороны, брокер должен действовать в интересах клиента, с другой, как сотрудник агентства, он придерживается корпоративной этики своей фирмы. На мой взгляд, логичнее, когда ипотечный брокер работает как независимый агент. Их появление еще раз доказывает жизнеспособность ипотечного кредитования в нашей стране.
– По оценкам экспертов, к 2007 году должна заработать система секьюритизации, вторичное финансирование ипотеки: эмиссия долговых обязательств и привлечение под них долгосрочных ресурсов. Оправдан ли такой прогноз?
– Я затрудняюсь давать оценку этим данным. Рынок секьюритизационных ценных бумаг, обеспеченных активами, является новым для российского финансового рынка и требует серьезной законодательной базы. Пока принят только Закон "Об ипотечных ценных бумагах". Нормативные акты, призванные обеспечить его действие, находятся в стадии доработки.
– Минувшим летом Правительством РФ принята новая "Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России". Насколько она поможет решению проблем долгосрочного ипотечного кредитования?
– Нормы и правила, определенные в концепции, вырабатывались в процессе работы АИЖК. В документе официально подтверждается необходимость развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов для повышения доступности ипотеки, снижения процентной ставки и активизации банков как первичных операторов. Базовый элемент этой системы - выработка единых стандартов для процедур ипотечного кредитования, что и является сейчас одной из главных задач АИЖК.
– По мнению некоторых участников рынка недвижимости, для снижения процентной ставки по ипотеке необходимо использовать средства Стабилизационного фонда. Как вы считаете, может ли данный ресурс заменить "дешевые" западные деньги, на которые возлагают надежды банкиры?
– Я не считаю, что это правильная идея. Ипотека как финансовый инструмент должна развиваться в рамках рыночных отношений. Можно использовать средства Стабилизационного фонда, как и любые другие средства государства. Но это не решит всех вопросов и не ускорит развитие ипотеки. Скорее, наоборот, затормозит, так как это – временная, не рыночная мера. Нельзя все проблемы решать за счет того же Стабилизационного фонда, то есть государства. Ипотека должна быть обеспечена нормальной законодательной базой. В этом и заключается главная задача государственной политики. Я считаю, что при тех темпах развития ипотечного кредитования, которые сейчас существуют в России, есть реальный шанс решения жилищного вопроса в ближайшем будущем. Кроме того, если ориентироваться на опыт западных стран: США или Германии, можно заметить, что ипотека явилась одним из основных факторов, способствующих их успешному экономическому росту.
| ДОСЬЕ
В 2000-2002 годах руководил Северо-Западным филиалом Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). С 2003 года – генеральный директор ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство". Женат. |
