- Для большинства россиян жилищный вопрос – гордиев узел, который никак не распутать. К сожалению, ни заработать, ни накопить на квартиру среднестатистический россиянин не в состоянии. Поэтому Президент России безусловно прав, что включил решение жилищной проблемы в число приоритетных национальных проектов. Мне кажется, что Петербург располагает большими возможностями для решения жилищных проблем граждан, чем любой среднестатистический город России. Сегодня выделение бюджетами всех уровней значительных средств на эти цели, а также наращивание объемов жилищного строительства в Петербурге позволяют справиться с этой проблемой. Есть и сложности. Например, накопившиеся еще с советских времен проблемы: большая очередь на жилье, плохое состояние жилищного фонда и т. д.
Сегодня очень важно объяснить людям, что ипотека – это не бесплатное и не дешевое жилье. Это схема, которая позволяет стать владельцем недвижимости почти каждому, у кого есть постоянная работа. Задача поддержки развития ипотеки сейчас заявлена в ряде профильных документов городского правительства, в том числе и в Программе социально-экономического развития, которую Законодательное Собрание сейчас приняло во втором чтении. Согласно этому документу финансирование долгосрочной ипотечной программы в Петербурге до 2010 года составит 770 млн рублей.
- Государственная поддержка ипотеки в основном базируется на схеме субсидирования первого взноса. На ваш взгляд, нужен ли городу законопроект, предполагающий дотирование за счет бюджета процентной ставки по кредитам?
- Известно, что чаще всего перед клиентами банков стоит именно проблема первого взноса. Число банков, занимающихся выдачей ипотечных кредитов, быстро растет – сейчас их уже более 35. Поэтому в будущем можно ожидать постепенного снижения величины процентных ставок. По мере их уменьшения ипотека будет становиться если не массовым, то обыденным явлением.
- А как вы оцениваете сегодняшние темпы развития ипотеки в нашем городе?
- Насколько мне известно, в Петербурге за весь прошлый год было выдано 1 400 ипотечных кредитов, а за первое полугодие 2005-го - уже более 1 700. Я не сомневаюсь, что рост объемов будет высоким и в дальнейшем. Но важно, чтобы при этом решались жилищные проблемы всего населения Санкт-Петербурга, а не только наиболее обеспеченных слоев.
- Как раз в данном направлении городские власти и предполагают сегодня действовать: заявлены к реализации специальные целевые программы "Молодежи - доступное жилье" и "Жилье для бюджетников". Как вы оцениваете эффективность и перспективы развития данных форм государственной поддержки?
- Сегодня государственная политика направлена в первую очередь на то, чтобы как можно большее число молодых семей и специалистов получили субсидии на приобретение жилья. Создание эффективной программы, позволяющей молодым семьям приобретать квартиры по доступным ценам, - задача для нашего "стареющего" города стратегическая. Сейчас Законодательное Собрание рассматривает поправки в целевую программу Санкт-Петербурга "Молодежи - доступное жилье". Она призвана обеспечить жильем в течение 10 лет не менее 1 500 семей. Изменения, которые предлагает губернатор и которые мы поддержали, должны превратить эти благие намерения в реальные квадратные метры в квартирах молодых петербуржцев. Поэтому мы постараемся заставить хороший и нужный закон заработать как можно скорее. Согласно поправкам общий объем субвенций на финансирование программы увеличивается в несколько раз и уже к 2008 году составит более 625,6 млн рублей.
Кроме того, на рассмотрение городского парламента вынесен проект закона «О целевой программе Санкт-Петербурга "Жилье работникам бюджетной сферы". Я оцениваю его как своеобразную ипотеку для учителей и врачей – в нем разработан механизм предоставления беспроцентных субсидий из бюджета города на приобретение квартир. Как только закон вступит в силу, всякий, кто имеет опыт работы в бюджетной сфере более пяти лет (в системе образования, здравоохранения, социальной защиты и других «казенных» отраслях), может стать участником программы. Это означает, что, оплатив не менее 30% от стоимости жилья, семья, например, учителя, лишь пять лет назад закончившего институт, может вселиться в готовую квартиру. Остальные 70% - заплатит город. В течение десяти лет заемщику необходимо будет вернуть ссуду, но самое главное, что она является беспроцентной. Таким образом, мы надеемся привлечь молодых специалистов в школы и поликлиники. Под действие этого закона подпадает около 7 000 семей. Общий объем финансирования Программы за счет средств бюджета будет значительным и составит в течение 2006-2010 годов порядка 13 млрд рублей.
- Рассматривают ли парламентарии возможность запуска новых жилищных программ? И считаете ли вы оптимальными условия получения субсидий, которые сегодня заложены в существующих программах?
- Важно, чтобы уже заявленные программы начали эффективно работать. Конечно, хотелось бы, чтобы участие в них стало по-настоящему массовым, однако, пока что бюджетного финансирования для этого явно не достаточно. Тем не менее, полагаю, что реализация уже заявленных программ существенно повлияет на увеличение объемов кредитования.
Безусловно, в дальнейшем надо думать и о принятии дополнительных программ, и о совершенствовании условий по действующим. Мы уже работаем над оптимизацией условий получения субсидий. Например, в Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного Собрания сейчас разрабатывается специальный закон, регламентирующий порядок предоставления субсидий на строительство и приобретение жилья.
- По вашему мнению, как скорректировать федеральное жилищное законодательство, чтобы на местном уровне более активно запускать механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия граждан?
- К сожалению, уже сейчас очевидно, что в Жилищном кодексе обнаруживается масса пробелов, которые сильно мешают решению жилищной проблемы. Я имею в виду, например, отсутствие возможности продавать гражданам объекты государственного или муниципального жилищного фонда. То есть мы сегодня не можем использовать такой перспективный механизм, как строительство домов за счет бюджета с последующей продажей квартир в рассрочку горожанам. Кроме того, в Жилищном кодексе есть много мелких, на первый взгляд, чисто юридических моментов, но без их корректировки мы сталкиваемся с серьезными трудностями.
Я не считаю, что субсидирование должно быть ведущей формой поддержки. Например, та же помощь при предоставлении квартир по договорам срочного найма могла бы решить жилищную проблему многих горожан в достаточно сжатые сроки. Были споры, обладаем ли мы полномочиями для того, чтобы использовать иные формы содействия в улучшении жилищных условий. Ведь в Жилищном кодексе прописано лишь предоставление субсидий. Тем не менее, из контекста Кодекса в совокупности с другими нормами федеральных жилищных законов следует, что такие полномочия у нас есть.
- Принятие "жилищного пакета" законов в конце прошлого года потребовало приведения местного законодательства в соответствие с федеральным. Что уже удалось сделать городским парламентариям в жилищной сфере и что предстоит?
- Мы приняли закон "О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан". Это основной нормативный правовой акт в пакете документов, которые определяют, кого и как будут признавать нуждающимся в улучшении жилищных условий. Утвержден другой не менее важный закон - "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге". Также приняты законы о регулировании стандартов в жилищной сфере, о плате за создание и ремонт жилых помещений. Отменено действие закона о предоставлении освободившихся комнат в коммунальных квартирах. Предстоит принять новую редакцию "Закона о жилищной политике" и отменить Закон "О порядке продажи квартир жилищного фонда...". Остальная законодательная работа касается не приведения в соответствие, а в большей степени развития жилищного законодательства.
- Какие стратегические изменения планируется внести в Закон "О жилищной политике в Санкт-Петербурге"?
- Новая редакция Закона "О жилищной политике", подготовленная комиссиями по горхозяйству и по социальным вопросам Законодательного Собрания и при поддержке Жилищного комитета администрации, скоро будет внесена на рассмотрение депутатов городского парламента. Помимо того, что мы привели наше законодательство в соответствие с федеральным, предполагается усовершенствовать саму систему содействия улучшению жилищных условий. В конечном счете, постараемся придать ей достаточно массовую направленность. В частности, в документе будет установлен порядок планирования и предоставления жилья очередникам вплоть до составления конкретных списков – годовых жилищных планов. Предполагается также значительное расширение программы по расселению ветхого, аварийного фонда, коммунальных квартир. Кроме того, принципиально будут решены вопросы регулирования тарифов на жилье, коммунальные услуги; некоторые положения новой редакции закона касаются обеспечения качества этих услуг, а также участия государственных органов в управлении жилищным фондом.
- Весной прошлого года городское правительство разрабатывало законопроект «О фонде жилья для временного поселения», предполагающий создание маневренного фонда для неплательщиков по ипотечным кредитам. Правда, до городского парламента данный проект так и не дошел. Планируют ли законодатели ликвидировать этот пробел?
- Мне представляется, что данный вопрос сегодня неплохо урегулирован на уровне федерального законодательства. В частности, положение о маневренном фонде в Жилищном кодексе дает достаточные основания местным властям совершенствовать на практике эту систему. Кроме того, недавно городское правительство одобрило законопроект о специализированном жилищном фонде, где в числе прочих упоминается и названная категория граждан. В любом случае, мы будем обсуждать этот вопрос на комиссиях Законодательного Собрания.
- Как вы относитесь к другим формам жилищного кредитования, помимо ипотеки. Например, жилищно-накопительные кооперативы, строительные сберкассы или столь распространенное в Петербурге долевое строительство имеют перспективы дальнейшего развития в нашем городе?
- Успех самой ипотеки зависит, как ни странно, от уровня развития иных «конкурирующих» схем жилищного кредитования. Я, например, сторонник продажи гражданам жилья в рассрочку из государственного жилищного фонда. Различные жилищно-накопительные схемы, безусловно, также должны развиваться. Здесь в первую очередь все будет зависеть от дальнейшего совершенствования федерального законодательства, а также жесткого государственного контроля в данной сфере.
Что касается "долевки", то федеральный закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…» довольно сильно осложнил использование этой схемы. Но контроль за долевым строительством действительно необходим, и в Петербурге закон на эту тему был принят даже раньше, чем на федеральном уровне. Полагаю, что в конце концов ситуация разрешится. В том числе, и за счет более активного поиска застройщиками альтернативных схем финансирования. Это тоже ведет к развитию рынка жилищного строительства. Мне кажется, от нецивилизованной схемы, когда дома возводятся исключительно за счет субсидирования дольщиками строительных компаний со стадии нулевого цикла, нужно отходить. Необходимо создавать механизмы, основанные на законах о продаже, аренде земли, гибком использовании банковских кредитов. Инвестор должен сначала построить жилье и лишь затем заниматься его реализацией. Кроме того, к сожалению, до сих пор в Петербурге встречаются случаи недобросовестного отношения застройщиков к дольщикам.
- В федеральном "жилищном пакете" прописан закон о кредитных историях, который также должен дать толчок к развитию ипотеки. Бюро кредитных историй уже начали создаваться. Как вы оцениваете их будущую роль?
- Создание бюро кредитных историй – один из шагов по развитию рыночной инфраструктуры. Безусловно, со временем подобные бюро будут играть все более важную роль. Но надеяться на то, что это приведет к быстрым результатам, не следует. Наши люди не очень любят предоставлять о себе дополнительную информацию в официальные органы. Таков менталитет.
- Кредит на квартиру сегодня многими воспринимается как "долговая яма" на долгие годы. Вадим Альбертович, как бы вы могли опровергнуть это предубеждение?
- Кредит как "долговая яма" - это очень по-русски. Но в городе европейских стандартов не должно быть ям вообще и, тем более, долговых. Речь идет о мировой практике предоставления кредитов, чтобы люди жили в нормальных условиях уже сегодня. Горожане должны иметь возможность рожать детей и растить их не в коммуналках, а в отдельных квартирах. И власти Петербурга действительно делают многое, чтобы дать толчок к развитию системы жилищного кредитования. Я консультировался с главами крупных риэлтерских компаний, занимающихся ипотечным консалтингом, а также подбором вариантов с последующим оформлением сделки купли-продажи. Так вот, из ста клиентов, обратившихся за такими услугами, получают отказ в среднем лишь пять. По мнению специалистов, при наличии у потенциального заемщика комнаты в коммуналке и ежемесячного дохода в $350 (это средняя зарплата по Питеру), можно легко улучшить свои жилищные условия. И сами банки сегодня ведут очень гибкую политику и готовы учитывать даже неподтвержденные доходы клиента. Люди должны поверить, что кредит на приобретение квартиры вполне доступен. Сегодня в Петербурге улучшить свои жилищные условия не может только безработный.
