Продажа залоговой недвижимости была возможна и ранее. Для этого заемщику требовалось заручиться разрешением банка и самостоятельно искать покупателя. Сейчас банки активно помогают своим дефолтным заемщикам продавать квартиры. В частности, выставляют их на своих сайтах в свободном доступе и предлагают новым заемщикам льготные условия приобретения объектов по ипотеке.
«Ипотечные программы на покупку залоговой недвижимости стали актуальны в прошлом году, когда новые выдачи кредитов отсутствовали, но при этом возрастало количество дефолтных кредитов. Тогда банки стали искать различные варианты выхода из ситуации. В частности, им выгоднее предлагать кредиты, чем ходить в суд и требовать взыскания с заемщиков. Некоторые банки сочли возможным предлагать ипотеку на такие объекты на докризисных условиях, что является основным преимуществом этих программ», – рассказывает генеральный директор компании «Кредитмарт» Юлия Купко.
По спецпрограммам на покупку залоговых объектов процентная ставка формируется исходя из первоначальной стоимости займа. Например, в «ВТБ 24» процентная ставка не превысит 8% годовых в рублях и 10% в долларах и евро. Срок кредита – 50 лет, первый взнос – 20% от стоимости квартиры. При этом банк отменил дополнительные комиссии за рассмотрение и получение кредита. В банке DeltaCredit минимальная ставка по такому продукту составляет 7% в долларах и 9,5% в рублях. В инвестиционном банке «КИТ Финанс» процентные ставки начинаются от 10% в долларах и 12% в рублях, минимальный первый взнос – 20% от стоимости объекта. В «Абсолют Банке» кредит можно оформить на 25 лет под 12% годовых в рублях. Стоит учитывать, что при оформлении страхового полиса только по риску утраты или повреждения приобретаемой квартиры процентная ставка увеличивается на несколько пунктов (как правило, на 2–4%).
Покупка залоговой недвижимости в кредит сулит преимущества для всех участников сделки. «Банк вместо проблемного кредита, по которому заемщик платить не в состоянии, получает добросовестного клиента, готового выполнять все условия кредитного договора. Для заемщика, не имеющего возможности продолжать выплачивать займ, это тоже более выгодный вариант погашения задолженности, чем судебное разбирательство и реализация предмета залога. Клиент не портит себе кредитную историю и имеет возможность продать квартиру значительно дороже, чем это было бы сделано на судебном аукционе. Покупатель недвижимости может купить жилье по рыночной цене и льготной ставке», – поясняет директор департамента розничного кредитования «Абсолют Банка» Александр Будник.
Однако в условиях снижения цен на недвижимость в менее выигрышном положении оказывается первоначальный заемщик. По словам специалистов компании «Миэль», потенциальная дефолтная квартира выглядит так: жилье, приобретенное на пике роста цен, в 2008 году, с привлечением большой доли заемных средств (до 90%). В этом случае есть риск, что сумма, вырученная от продажи квартиры, не покроет расходы на оформление кредита (услуги риэлторов, оценка квартиры, стоимость страховки и т.д.). А заемщик теряет еще и ту сумму, которую уже выплатил банку для погашения кредита.
Основное отличие сделки с залоговой недвижимостью от стандартной схемы – она происходит под контролем банка. Новый покупатель квартиры подает заявку, проходит процедуру андеррайтинга и в случае положительного решения получает кредит. «Деньги перечисляются на счет продавца недвижимости, и с этого счета банк списывает средства в погашение его долга перед банком – остаток задолженности по кредиту и, в случае необходимости, штрафы и пени. Если на счете продавца остаются деньги, он может их снять и использовать по своему усмотрению. Покупатель же переоформляет свидетельство о регистрации собственности (с залогом) и начинает выплачивать кредит в соответствии с условиями договора», – рассказывает Будник.
Залоговые объекты обычно продаются по рыночной цене. Заемщик устанавливает цену, по которой он хотел бы продать квартиру, и согласует ее с банком-кредитором. «Цена объекта зависит от нескольких факторов, например независимой оценки в момент выдачи кредита и суммы задолженности перед банком», – утверждает Юлия Купко.
Риэлторы советуют продавцам изначально выставлять квартиру по цене немного ниже рыночной. В этом случае есть вариант быстро продать ее и избежать начисления пеней при просрочке. Дисконт будет зависеть от качественных характеристик самой квартиры, жизненной ситуации продавца и размера кредитных средств – то есть от того, настолько позволяет снизить цену размер оставшихся выплат по ипотечному кредиту.
