ПРЕДИСЛОВИЕ
Ипотека все еще далека от массовой доступности. Рост числа выданных кредитов на покупку готового жилья (объектов вторичного рынка) хотя бы в процентном отношении выглядит обнадеживающе. Долевое участие в строительстве на заемные деньги остается трудноосуществимым. В общем небольшом объеме ипотечных кредитов доля первичного рынка составляет менее 10%.
Качество залога, которым на первичном рынке жилья выступает право требования по договору долевого участия, большинство банков не устраивает. Займы предоставляются для покупки из списка аккредитованных объектов, куда включены отдельные адреса отдельных компаний.
Кроме того, в процентные ставки по кредитам на долевое строительство банк закладывает собственные риски, и в результате кредиты обходятся дороже, чем даже недешевая классическая ипотека.
В течение последнего времени кредитование под залог права требования если и развивается, то главным образом по инициативе строительных компаний. Они сами ищут партнеров в лице банков, представляют необходимую информацию о финансовом положении, дают гарантии. При этом условия банков устраивают далеко не всех дольщиков, а потому застройщики вынуждены предлагать клиентам альтернативу в виде рассрочек платежей.
Строители ждут принятия поправок к Закону "Об участии в долевом строительстве...". И только при условии, что изменения в ФЗ № 214 будут внесены и он заработает, строительство на средства граждан будет продолжено, а риски дольщиков заметно снизятся. Тогда, по идее, обязательная регистрация договора долевого участия, открытость информации о проекте и прозрачность фирмы должны обеспечить снижение рисков долевого строительства. Это повысит качество обеспечения банковского кредита. Возможно, тогда банки станут активнее кредитовать под залог права требования по договорам долевого участия и пойдут на снижение процентных ставок.
| МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
вице-губернатор Санкт-Петербурга: Для развития ипотеки на первичном рынке необходима совокупность ряда факторов. Это прежде всего расширение взаимодействия с банками, создание благоприятной экономической атмосферы и конкурентной среды в этой области. Петербургское ипотечное агентство заключило договоры с рядом банков, однако необходимо вовлекать в работу большее количество участников. В то же время с банками по ипотечной схеме начали работать и сами строительные компании, но пока такие «тандемы» можно пересчитать на пальцах одной руки. На сегодняшний день работа с ипотечными банками недостаточно системна, прежде всего – из-за отсутствия бюро кредитных историй, которые объединили бы в себе всю информацию как о кредиторах, так и о заемщиках. Решение об их создании уже принято на федеральном уровне. Для начала работы на уровне субъектов Федерации необходимо урегулирование всех технических вопросов. Необходима и бюджетная субсидийная поддержка населения. С этой целью принята программа "Жилье бюджетникам", по которой будет оказана финансовая поддержка при покупке жилья работникам образования и здравоохранения. Еще одна важнейшая задача – популяризация ипотеки, постоянная работа с людьми.
начальник Управления по совершенствованию нормативной базы и работе с органами власти Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): Сейчас повышенные риски по кредитам для долевого участия банк компенсирует повышенной ставкой. Проблему рисков должен был разрешить Закон "Об участии в долевом строительстве...". Но из-за недоработок эффект от его принятия был, к сожалению, противоположным. Сейчас именно этот закон является основным препятствием для развития ипотеки на первичном рынке. Но работа над устранением недостатков ведется, поэтому будем надеяться, что она даст результаты уже в ближайшее время. Важно также сформировать ликвидный вторичный рынок ипотечных кредитов. Эта задача может быть решена только при условии высокой стандартизации рынка. Кредиты, соответствующие стандартам АИЖК, являются сегодня наиболее ликвидными, что позволяет как банкам, так и небанковским организациям выдавать займы под незавершенное строительство и таким образом развивать первичный рынок жилья. Обеспечению гарантий ликвидности кредитов на весь срок строительства (2-3 года) мешает несовершенный механизм господдержки, который ограничен одним бюджетным годом. АИЖК уже направило в Правительство РФ предложения, призванные придать господдержке ипотеки долгосрочный и предсказуемый характер. Их принятие создаст условия для значительного ускорения развития как ипотеки в целом, так и сегмента ипотеки на первичном рынке.
президент Ассоциации банков Северо-Запада: Строительные компании пока не перестроили свою работу в соответствии с новым законодательством и не перешли к цивилизованному варианту строительства жилья путем использования кредитов банков или привлечения средств с рынка путем выпуска ценных бумаг своих компаний. На этот переходный период можно предложить вариант, при котором банк и строительная компания финансируют, условно говоря, строительство дома с одновременной продажей еще не построенных квартир заемщику, на которого впоследствии будет оформлен ипотечный кредит. Такие случаи уже есть. Это, например, Промстройбанк с несколькими компаниями, "ЮИТ Лентек" с тремя банками, Райффайзенбанк и "Петербургстрой Skanska". Минус при этом заключается в том, что человек, который хочет купить квартиру по данной схеме, вынужден выбирать только объекты тех строительных компаний, у которых с банками налажены хорошие отношения. Поэтому нужно максимально ускорить процессы, которые бы стимулировали застройщика привлекать деньги банков или с рынка путем выпуска ценных бумаг, о чем я уже говорил. Так делается во всем мире. И никаких других вариантов нет.
член совета Ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада": Наш практический опыт показывает, что спрос на ипотеку сегодня в десятки раз превышает предложение. Это значит, что уже сейчас огромное количество людей готовы и могут брать кредиты на условиях банков, несмотря на высокие ставки. Да и банки заинтересованы в привлечении новых заемщиков и размещении свободных средств. А строительная отрасль как раз и является той перспективной нишей, в которую можно вкладывать десятки миллионов долларов. Процесс сдерживает чрезмерная осторожность банков, переоценка финансовых рисков инвестиционно-строительного комплекса. В то же время активно кредитуется рынок потребительских товаров. А там, по официальной статистике, риск дефолта составляет 40%. Разве строительная отрасль настолько рискованна? Если у нас нормально заработают механизмы страхования рисков кредитования строительства, практически уже ничто не будет мешать развитию ипотеки на первичном рынке. И сегодня страховым компаниям стоит всерьез задуматься о развитии этого направления услуг, ведь все те виды страхования, которые были популярны до сих пор (от двойных продаж, несоблюдения сроков сдачи домов) сейчас дублируют ту защиту, которую призван обеспечить новый закон о долевом строительстве.
президент Санкт-Петербургского союза строительных компаний «Союзпетрострой»: В последнее время коммерческие банки совместно с крупными инвестиционно-строительными компаниями все больше прибегают к методам сравнительно длительного кредитования покупки жилья гражданами. Кредиты выдаются на срок 3–5 лет и на приобретение квартир (точнее – на долевое участие в строительстве) в конкретных домах. Требуется первоначальный взнос в размере 25–30% от стоимости квартиры, и ставка по кредитам составляет до 15% годовых в валюте. Конечно, в условиях неразвитости государственной ипотеки следует поддерживать любые формы кредитования жилья, но для того чтобы они развивались, также необходима поддержка государства на федеральном и особенно на региональном уровне путем предоставления бюджетных гарантий тем банкам, которые рискуют выдавать кредиты на 10 и более лет и по приемлемым для населения ставкам. Государственную финансовую поддержку необходимо увеличить в десятки и сотни раз.
президент Союза страховщиков Санкт-Петербурга и Северо-Запада: Развитие кредитования на первичном рынке тормозится прежде всего тем, что объекта недвижимости в момент выдачи кредита не существует. Несуществующее жилье в качестве залога банки не может устраивать: риск того, что квартира так и не появится, слишком высок. Выполнение застройщиками требований Закона «Об участии в долевом строительстве...» снизит риски дольщиков, возможно, увеличится число компаний, готовых страховать финансовые риски долевого участия. Однако в принципе долевое строительство должно уйти в прошлое. В перспективе на смену финансированию за счет дольщиков должен прийти принятый во всем мире и более цивилизованный способ. Дома будут строиться на банковские кредитные средства, а уже готовое жилье – продаваться. Себестоимость строительства за счет ставки по кредитам для строителей возрастет, но очень незначительно. Для конечного потребителя, приобретающего квартиру с использованием ипотечного кредита, например, на 10 лет, это увеличит выплаты не более чем на $200 в год.
|
РЕЗЮМЕ
Кредитование приобретения квартир в строящихся домах "болеет" теми же проблемами, что и классическая ипотека. Отсутствие долгосрочных и дешевых ресурсов, слабая государственная поддержка, отсутствие гарантий. К ним добавляется консерватизм банков по отношению к строительным компаниям. Следствием чего становятся небольшие объемы кредитов и сохранение высоких процентных ставок по кредитам.
Вопрос, почему страхование финансовых рисков дольщиков не устраивает банки в качестве гарантии, остается открытым. Работающих в сегменте долевого строительства страховщиков – единицы, и в отсутствие конкурентной среды их продукт, очевидно, грешит несовершенством.
Банкиры не используют термин "ипотека" для кредитов на долевое участие, подчеркивая, что на момент выдачи кредита залога – самого объекта недвижимости – не существует. Этот фактор и является главным препятствием кредитованию долевого строительства. Той же точки зрения придерживаются и страховщики. По их мнению, надо строить на банковские кредиты, а конечному потребителю продавать уже готовый продукт – квартиру. Долевое участие в строительстве жилья они не считают стратегическим направлением.
Похоже, краткосрочная перспектива развития кредитования на первичном рынке жилья полностью зависит от инициативы самих строительных компаний.
