Важные дополнения
Большинство участников рынка ипотеки склонны видеть несовершенство Закона об ипотечных ценных бумагах в его оторванности от жизни. Как отметил в своем выступлении заместитель руководителя ФСФР Владимир Гусаков, исправить данную ситуацию поможет принятие ряда подзаконных актов. В настоящее время специалисты его ведомства трудятся над соответствующим пакетом документов. В них будут содержаться положения, касающиеся стандартов эмиссии ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), раскрытия информации эмитентами в части ипотечных облигаций. Кроме того, с помощью новых подзаконных актов предполагается регулировать размер и структуру минимального ипотечного покрытия и правила деятельности депозитариев, работающих с этими ценными бумагами.
По словам г-на Гусакова, разрабатываемые документы должны быть утверждены до конца этого года. Ожидается, что их принятие поможет создать благоприятные условия для выпуска и размещения на фондовом рынке ипотечных облигаций. Что касается ипотечных сертификатов участия, то для них нормативно-правовая база пока не проработана (этим вопросом ФСФР обещает заняться после Нового года). По мнению Владимира Гусакова, потребность эмитентов в сертификатах участия сегодня значительно ниже, чем в ипотечных облигациях. Именно поэтому ФСФР решила отложить их «на потом».
Пойдем естественным путем
Развитие рынка ипотечных ценных бумаг сегодня тормозит не только отсутствие проработанной нормативно-правовой базы. Как заявила в своем выступлении заместитель генерального директора Фондовой биржи ММВБ Марина Медведева, в России нет инфраструктуры, необходимой для полноценной работы фондового рынка ипотечных ценных бумаг. В частности, пока не сформирована модель оценки соответствующих рисков, отсутствует необходимая статистика и отлаженный механизм судопроизводства (не вполне ясно, как разрешать конфликтные ситуации). Да и сама ММВБ, по ее мнению, пока не готова предоставлять объективную информацию о том или ином эмитенте. "Для того чтобы данная система заработала, требуются годы", - подчеркнула г-жа Медведева.
После столь пессимистичных заявлений некоторые участники конференции предложили альтернативный способ формирования рынка ипотечных ценных бумаг. Так, эксперт Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы РФ Олег Иванов считает, что в связи с неэффективностью Закона «Об ипотечных ценных бумагах» в России стихийно стал складываться иной путь развития секьюритизации ипотеки. Речь как раз идет об ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ). Дело в том, что по своим финансово-экономическим свойствам паи данных фондов полностью эквивалентны ипотечным сертификатам участия. А поскольку ЗПИФы, по выражению Олега Иванова, сегодня «растут как грибы после дождя», остается лишь добавить в закон положение, придающее паям статус ипотечных ценных бумаг. И тогда, по его мнению, развитие рынка ИЦБ пойдет "естественным путем".
Кстати, в настоящее время Госдума рассматривает в первом чтении законопроект депутата Анатолия Аксакова, предусматривающий возможность инвестирования пенсионных накоплений в ипотечные паевые инвестиционные фонды. Автор документа считает, что пенсионные накопления граждан имеет смысл вкладывать, в том числе, в паи ипотечных паевых инвестиционных фондов. При этом законопроект предусматривает придание паям ЗПИФов статуса ипотечных ценных бумаг.
Ипотека сближает
На конференции неоднократно высказывалось мнение, что развитие рынка ипотечных ценных бумаг (как, впрочем, и самой ипотеки) сегодня невозможно без интеграции региональных операторов рынка. Этой проблеме, в частности, был посвящен доклад председателя Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) Владимира Пономарева. Несмотря на пессимистичные замечания коллег, он считает, что сегодня наше государство вполне готово к созданию эффективной рыночной системы рефинансирования ипотечных кредитов с привлечением «длинных» денег. Однако для этого потребуется создание мощной интегрированной общероссийской сети региональных операторов. В противном случае отдельные игроки – какими бы крупными они ни были – не смогут обеспечить необходимых объемов рефинансирования. "Требуется около $50 млн первоначальных активов, - считает г-н Пономарев, - чтобы появилась возможность привлечь крупные деньги с финансовых рынков и получить кумулятивный эффект. Поэтому активы ипотечных операторов должны быть объединены".
Информационное сотрудничество
О преимуществах "ипотечной интеграции" (правда, уже не финансовой, а информационной) поведал заместитель председателя экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья Валерий Казейкин. Он представил собравшимся Межрегиональную автоматизированную информационную систему (МАИС). Данная программа позволяет унифицировать работу региональных операторов рынка по реализации жилья с использованием ипотечных и накопительных схем. С ее помощью можно осуществлять контроль за долгосрочными инвестициями при выдаче и рефинансировании ипотечных кредитов, полностью автоматизировать процессы первичного взаимодействия с клиентом и андеррайтинга, формирования документов по делу потенциального заемщика. Кроме того, по словам Валерия Казейкина, с помощью МАИС можно в значительной мере упростить рефинансирование ипотечных кредитов, а также облегчить формирование статистической и аналитической отчетности. В следующем номере "Финансовых услуг" мы расскажем о Межрегиональной автоматизированной информационной системе более подробно.
Дешевле - значит дороже
Несмотря на то что ставки по ипотечным кредитам в России сегодня еще достаточно высоки, желающих получить ссуду под залог приобретаемой недвижимости становится все больше. Этому способствует и политика многих операторов рынка, направленная на «демократизацию» ипотеки. Так, заместитель генерального директора АИЖК Александр Черняк, выступивший на конференции с докладом, пообещал, что в следующем году его агентство снизит ставку по кредитам до 12% годовых в рублях (сегодня она составляет 14%). Кроме того, ряд ипотечных программ предложили представители банковских структур, которым на мероприятии также было предоставлено слово.
По словам председателя правления ООО «Городской ипотечный банк» Николая Шитова, на сегодняшний день его банк выдал ипотечных кредитов на сумму около $80 млн. В течение же будущего года организация собирается выдать кредитов на целых $100 млн. Подобных успехов планируется достичь, в частности, благодаря снижению процентной ставки.
Впрочем, как выяснилось, некоторые эксперты относятся к увеличению доступности ипотеки с настороженностью. Например, по мнению Валерия Казейкина, в условиях значительного сокращения объемов жилищного строительства активное развитие ипотеки приведет к возникновению дефицита предложения на рынке недвижимости. А это, в свою очередь, станет причиной роста цен на квартиры. Единственный выход из замкнутого круга г-н Казейкин видит в создании нормальных условий для работы инвестиционно-строительного комплекса. В частности, по его мнению, требуется существенная корректировка закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
Участникам прошедшей конференции не удалось найти универсального «рецепта», который позволил бы стимулировать развитие рынка рефинансирования ипотечных кредитов. Однако он, по-видимому, и не нужен. Практика показывает, что столь значительные проекты могут быть реализованы лишь при одновременном развитии и использовании разных схем. При этом свою положительную роль должны сыграть как подзаконные акты ФСФР, так и законодательные инициативы депутатов Госдумы.
ТЕРМИНЫ
Ипотечное покрытие - права требований по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой.
Ипотечные ценные бумаги - долговые ценные бумаги эмитента, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам.
Реестр покрытия - утвержденный согласно определенным стандартам и положениям перечень, являющийся обеспечением ипотечных ценных бумаг.
Рефинансирование кредита - привлечение коммерческим банком дешевых краткосрочных межбанковских ссуд или кредитов центрального банка для обеспечения кредита клиентам по относительно невысоким процентным ставкам.
Секьюритизация ипотеки - выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов.
