— В целом "жилищный пакет" я оцениваю положительно. В его составе были приняты важные и нужные законы. Однако на сегодняшний день ряд этих законов вызывает определенные вопросы, касающиеся, по большей части, отсутствия механизмов их реализации — соответствующих подзаконных актов.
Жилищная политика — это один из важнейших социальных вопросов, получивший сегодня государственный статус. И вопрос доступности жилья является первоочередным на федеральном уровне. Именно развитие ипотечного кредитования должно стать одним из главных механизмов его решения. Регистрация прав на недвижимость — один из этапов оформления ипотечной сделки и является важным кирпичиком в строительстве всей системы ипотечного кредитования. В результате проведенной реформы учреждений юстиции упразднено Городское бюро регистрации (ГБР), и его функции переданы Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. С одной стороны, единая координация работы учреждений юстиции, отвечающих за регистрацию прав на недвижимость, — несомненно, верный шаг. Однако, в отличие от существовавшего ранее бюро, которое находилось в двойном подчинении и, соответственно, финансировалось как из городского, так и из федерального бюджетов, Главное управление финансируется исключительно из федерального бюджета, что повлекло за собой существенное уменьшение размеров заработной платы его сотрудников и, как следствие, недоукомплектование штата. И мы серьезно обеспокоены сложившейся ситуацией: на регистрацию — большие очереди, значительно увеличились сроки оформления документов. Если раньше оформление сделки занимало 3 дня и гражданин, заключающий ипотечный договор, был уверен в том, что в этот срок получит деньги, то сегодня данный период в среднем составляет 20 дней, что, конечно, подрывает доверие граждан, да и усложняет работу ипотечным банкам.
Ко мне обращались представители риэлтерского бизнеса, и, понимая, что конструктивная и качественная работа в таких условиях невозможна, мы пытались изыскать методы дополнительного финансирования Главного управления. Однако федеральным законодательством они не предусмотрены. В рамках же "жилищного пакета" эти взаимоотношения никак не урегулированы — этот документ разрабатывался параллельно с реформой органов юстиции.
Что касается бюро кредитных историй, то этот закон прописан в "жилищном пакете" и заслуживает исключительно положительной оценки. Благодаря ему, регулируется объединенная сеть бюро кредитных историй на основе взаимодействия банков и бюро кредитных историй. Все банки обязаны представлять сведения о заемщиках в бюро и, соответственно, могут запрашивать данную информацию. Это позволяет осуществлять единый контроль за процессом кредитования, намного упрощает работу банков, минимизирует риски взаимоотношений с недобросовестными заемщиками и ускоряет удовлетворение запросов добросовестных заемщиков, имеющих свою кредитную историю. Поэтому нет никакого сомнения в том, что этот закон окажет положительное влияние на развитие ипотеки. Сегодня по объективным причинам закон еще не рабочий — мы ждем, когда на федеральном уровне будут подготовлены соответствующие подзаконные акты, решатся технические вопросы по созданию центрального каталога кредитных историй.
Создание рынка ипотечных ценных бумаг можно расценивать как переход на качественно новый уровень развития системы ипотечного кредитования. Такая практика уже давно существует во всем мире. Фондовый рынок — один из важнейших механизмов развития экономики, являющийся инструментом увеличения оборотов материальных активов, а также укрепления экономической позиции отдельно взятых структур, отраслей и направлений. Поэтому реализация данного закона даст большой толчок развитию ипотеки.
— В послании Президента РФ (май 2004 г.) также подчеркивалось, что "нужны и другие формы финансирования — такие как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах". Но, как известно, ФЗ № 214 "Об участии в долевом строительстве..." и ФЗ № 215 "О жилищных накопительных кооперативах" получили неоднозначную оценку профессионального сообщества. Валентина Ивановна, Вы также считаете, что данные нормативные акты нуждаются в корректировке? Если — да, то будет ли Администрация Петербурга со своей стороны поддерживать местные бизнес-сообщества, которые сейчас готовят поправки, направленные на развитие названных форм финансирования?
— Доступное жилье — не значит дешевое жилье. Это в первую очередь означает форму приобретения и доступности, чтобы человек мог что-то выбрать и приобрести. Поэтому в основе дальнейшего развития доступности жилья должно лежать именно многообразие форм его приобретения, которые могли бы удовлетворить самые разнообразные запросы. Это может быть как классическая ипотека, так и жилищные кооперативы, строительно-сберегательные кассы, даже формы, аналогичные долевому строительству.
Оценка Правительства Санкт-Петербурга закона о долевом строительстве осталась неизменной — мы считаем, что этот шаг оказался недостаточно обдуманным, несвоевременным и неверным. Еще на стадии его обсуждения мы обращались в федеральный центр с предложениями об изменениях и разъяснениями последствий, которые он может повлечь. Однако закон принят, и мы будем его исполнять. Хотя, конечно, нельзя не отметить, что он нанес довольно ощутимый удар по инвестиционно-строительному комплексу Санкт-Петербурга, в том числе практически "минусуя" инвестиции частных лиц в строительство.
Я разделяю беспокойство строительных организаций города, касающееся реализации закона, поскольку до сих пор не прописаны механизмы его реализации. Мы не можем работать по-старому, но и по-новому не имеем возможности. Однако, тем не менее, я хотела бы заметить, что на моих регулярных встречах с представителями строительного комплекса города я вижу не столько обеспокоенность, сколько какую-то панику, не имеющую под собой достаточных оснований и подкрепленную лишь предложениями об изменении закона — без попыток разработать новые механизмы в рамках существующего законодательства. Действительно, сложилась довольно непростая ситуация. Но ее надо решать, продолжать работать, а не жаловаться!
Таким образом, мы по-прежнему критикуем закон о долевом строительстве, понимаем, какие сложности он вызвал, однако не считаем, что он отнимает кусок хлеба у строителей. Самое плохое заключается в том, что он не только ставит крест на долевом строительстве, но и в то же время не дает других форм приобретения жилья.
Мы видим, что федеральные власти понимают необходимость создания многообразных форм, теперь надо поддержать это понимание законодательно.
Что касается жилищных кооперативов, то они существовали в нашей стране и ранее. Однако сегодня они уже не соответствуют требованиям нового закона, и необходимо их реформирование. Сама по себе накопительная система, несомненно, является приемлемой, эффективной формой реализации задач, поставленных Президентом России В.В. Путиным. Однако мы убеждены, что ее успешное функционирование возможно лишь при условии осуществления пристального контроля со стороны государственных органов, которого на сегодняшний день нет. Ситуация, когда организации берут в управление деньги граждан, не будучи контролируемыми, грозит нам образованием очередных финансовых пирамид. И здесь нам необходимо предостеречь наших сограждан от опрометчивых шагов вступления в различного рода накопительные схемы.
Поэтому необходима тщательнейшая работа по реализации этого закона. Но в то же время речь может идти не о внесении поправок в закон, а о создании механизмов, обеспечивающих его бесперебойную работу. Мы всегда внимательно изучаем все предложения бизнеса, считаем конструктивный диалог власти и бизнес-сообщества основой успешного развития города. И, конечно, если будут разработаны объективно необходимые поправки, предложения, в соответствии с действующим законодательством, то мы их поддержим.
Есть еще один механизм привлечения денежных средств граждан в жилищное строительство, который получил широкое распространение в Европе. Это — строительные сберегательные кассы. В настоящее время депутаты Госдумы рассматривают возможность принятия соответствующего федерального закона. Через такой механизм прошли бывшие страны социалистического лагеря, изучая и воплощая опыт послевоенной Германии. И он мог бы стать также одной из приемлемых форм приобретения жилья, когда люди вкладывают сбережения, а государство дополнительно выделяет деньги на дотирование этих сбережений. Эти средства становятся целевыми, и их невозможно изъять на другие цели.
И в завершение ответа на ваш вопрос отмечу, что планируемое создание Национального совета по доступному жилью, который возглавит Президент России В.В. Путин, может стать решением всех злободневных вопросов.
– В настоящее время в России культивируется так называемая американская двухуровневая модель ипотеки. Считаете ли Вы, что развитие отдельно взятого данного механизма достаточно для решения задачи, поставленной Президентом по ежегодному наращиванию объемов жилищного строительства? На заседании Госсовета (апрель 2005 г.) Владимир Путин заявил, что "уже к 2010 году необходимо обеспечить объем годового жилищного строительства в 70-80 млн кв. м".
— Концепция развития системы ипотечного кредитования в России, принятая в 2000 году, имеет в своей основе именно двухуровневую систему ипотечного кредитования, и мы убеждены, что это наиболее подходящая модель.
Однако данного механизма недостаточно для решения задачи, поставленной Президентом. Необходимо решение целого комплекса вопросов, и развитие двухуровневой системы ипотеки является одним из них.
Отдельно взятая ипотека способствует росту спроса населения, который без наличия адекватного предложения может привести к повышению цен на жилье. Поэтому в данном направлении необходимо параллельно решать две задачи: развитие ипотеки и наработка механизмов, позволяющих строителям привлекать "короткие" денежные средства, которые раньше давало долевое строительство. Сегодня же в соответствии с новым законодательством необходимо найти новые формы финансирования проектов, активнее заниматься привлечением инвестиций в строительный комплекс.
– В прошлом году было подписано трехстороннее соглашение о сотрудничестве между Правительством Санкт-Петербурга, ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство" и коммерческими банками по развитию системы долгосрочного ипотечного кредитования. Оправдались ли ожидания города в связи с этим соглашением? Каковы, на Ваш взгляд, перспективы данного сотрудничества?
— Да, несомненно, ожидания оправдались. Как вы знаете, основное направление деятельности агентства — рефинансирование кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, посредством взаимодействия с федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Таким образом, созданное в нашем городе ипотечное агентство стало региональным оператором федерального агентства, осуществляя взаимодействие на основе заключения трехстороннего соглашения. Агентство начало реализацию программы рефинансирования с декабря 2004 года. Можно сказать, что эта сфера была практически не освоена: потребность в жилье очень велика, только в очереди на улучшение жилищных условий числятся более 200 тыс. семей. При этом, несмотря на наличие большого количества банков, реализующих ипотечные программы, общий объем выданных кредитов за прошлый год составил 1 400. И выход на рынок Санкт-Петербурга программы рефинансирования позволил выдавать ипотечные кредиты большому количеству банков, которые имели намерение развивать ипотечное кредитование, но не имели для этого долгосрочных ресурсов. На 1 июля 2005 года по программе выдавали ипотечные кредиты 15 банков, в ближайшее время планируют подключиться к программе еще 5 банков. Таким образом, динамика развития очень хорошая, и у нас есть все основания прогнозировать вовлечение в программу не менее 5 банков в квартал. Требования программы к заемщику либеральны, что позволит сделать приобретение жилья доступнее, дав сильный толчок развитию системы ипотечного кредитования. Кроме того, мы приняли ряд целевых программ, направленных на оказание бюджетной поддержки отдельным категориям граждан. Это программа субсидирования первоначального взноса для очередников, программа обеспечения жильем работников бюджетной сферы. Данные программы оказывают существенное влияние на увеличение объемов кредитования. Правда, надо отметить, что они ограничены объемом возможностей городского бюджета.
Увы, не обходится и без трудностей. Нам предстоит решить еще целый ряд вопросов. Это и довольно жесткие требования к первоначальному взносу — 30%, что в 1,5-2 раза больше, чем по иным ипотечным программам, и недостаток опыта у банков, работающих по программе, что приводит к низкому уровню сервиса, и реорганизация Росрегистрации, которая резко ухудшила ситуацию с регистрацией сделок, и, наконец, рост цен на жилье, превышающий темпы роста доходов населения. Однако все эти проблемы решаемы, у нас есть четкий план действий, и я убеждена, что совместными усилиями городского правительства, банков, ипотечного агентства и бизнес-сообщества нам удастся найти оптимальные решения.
– В Петербурге в течение 2004 года было выдано 1 400 ипотечных кредитов, а за 6 месяцев текущего — уже более 1 700. Как Вы думаете, сохранится ли такая динамика в ближайшие годы?
— Несомненно, динамика сохранится. Развитие ипотеки в нашем городе идет хорошими темпами. Мы поставили задачу в 2005 году прийти к показателю в 3 тыс. кредитов в год, что составляет примерно 10% от общего объема вводимых жилых объектов. Однако, по оценкам специалистов, в этом году данный показатель может достичь и порядка 5 тыс.
Спрос сегодня на ипотечные кредиты колоссальный и растет с каждым днем. По статистике, порядка 50% населения нашей страны хотят улучшить свои жилищные условия и примерно 20% планируют сделать это именно путем ипотечного кредитования.
А в Санкт-Петербурге в очереди на улучшение своих жилищных условий стоят около 270 тыс. семей, так что работы впереди очень много.
Кроме того, мы планируем разработать ипотечные механизмы для расселения граждан из коммуналок, ветхого и аварийного фонда. У нас уже реализуется целый ряд программ, которые носят субсидийный характер для повышения покупательского спроса. Это субсидии на ипотечное кредитование нуждающихся и стоящих на очереди людей, субсидии на приобретение жилья, программа "Молодежи — доступное жилье". Программа "Жилье бюджетникам" — это тоже вариант субсидий именно для бюджетной сферы. Есть программы, и они успешно реализуются, по расселению общежитий и ликвидации ветхого фонда. Их выполнение идет довольно успешно: мы расселяем квартал Шкапина — Розенштейна, в Колпино расселяем целый квартал на улице Ленина, почти закончилось расселение граждан на Крестовском острове. Мы разрабатываем программу создания маневренного фонда — для временного поселения граждан, не исполняющих обязательств по оплате приобретенного жилья, что предусмотрено новым Жилищным кодексом.
— Рассматривает ли городское правительство вариант стимулирования развития ипотеки посредством дотирования процентной ставки?
— Программ субсидирования процентных ставок нет и не разрабатывается. Прежде всего, это противоречит принципам формирования бюджетного процесса. Существуют программы субсидирования первого взноса. В частности, в рамках осуществляемой Правительством города программы развития долгосрочного ипотечного кредитования на 2002–2012 годы.
– Валентина Ивановна, что бы Вы хотели пожелать организациям, оказывающим финансовые услуги на рынке недвижимости, и петербуржцам, которые планируют с их помощью решать свои жилищные проблемы?
— Организациям, прежде всего, я бы пожелала не останавливаться на достигнутом. Мы дали толчок развитию системы ипотечного кредитования, процесс начал набирать обороты, однако, как я уже говорила, необходимо еще над многими деталями поработать. Теперь многое зависит от самих организаций, от того, как они создадут механизмы работы внутри, от их ответственности и понимания того, что мы решаем важнейший социальный вопрос и трудимся на благо нашего города, его жителей. Кто, как не мы сами, даст Петербургу дальнейшее развитие?
Обращаясь к петербуржцам, планирующим воспользоваться услугами ипотечных банков, я бы сказала, что прежде всего они должны с полной ответственностью относиться к приобретению жилья, заключению договоров и оформлению бумаг — обязательно пользоваться услугами специалистов, лишний раз посоветоваться, спросить, уточнить. Ведь покупка жилья — одно из важнейших приобретений в жизни. Для вас, дорогие петербуржцы, создана система, которая в состоянии помочь вам, которая успешно работает и контролируется. К сожалению, наш менталитет, десятилетия застоя и безысходности, возможно, не дают многим решиться на кредитование, которое зачастую воспринимается как большой долг. Пора отходить от тезиса "лучше жить плохо, но на свои"! Посмотрите, как живет весь мир — дом в кредит, машина в кредит, обучение детей в кредит. Сегодня и у нас ситуация изменилась. Ведь еще несколько лет назад мы и подумать не могли, что можно будет так просто купить в кредит телевизор, холодильник или автомобиль. А сегодня каждый второй покупает что-либо в кредит. Мы провозгласили Петербург городом, живущим по европейским стандартам. И кредитование — одно из слагаемых этих стандартов.
