Пугающее слово "андеррайтинг" в переводе на русский язык приобретает простой и понятный смысл: проверка банком платежеспособности клиента. Гражданин, решившийся на такой серьезный шаг, как получение ипотечного кредита, в первую очередь должен оценить свои финансовые возможности (сумму сбережений и ежемесячный доход) и определиться с параметрами будущего жилья: исходя из стоимости квартиры, рассчитывается размер первого взноса. Большинство кредитных организаций требует, чтобы в качестве такового было внесено не менее 30% от стоимости приобретаемого объекта. Если облюбованная вами квартира оценивается, допустим, в $60 тыс., необходимо иметь на руках минимум $18 тыс. Кроме того, неизбежны дополнительные расходы – предстоит оплатить страхование жизни и имущества (1-1,5% от стоимости кредита), оформление кредита, регистрацию квартиры в собственность и т. п. Но как бы сам клиент ни оценивал свои возможности, решающее слово – выдать кредит или отказать в его выдаче - остается за банком.
Проверка документов
Система андеррайтинга предполагает изучение и анализ платежеспособности потенциального клиента в порядке, установленном кредитором, а также принятие положительного решения или отказ в предоставлении ссуды. У каждого банка свой метод, но при оценке вероятности погашения кредита устанавливаются основные критерии: способность клиента погасить кредит (оценка уровня доходов заемщика), его готовность погасить кредит (анализ кредитной истории заемщика) и стоимость закладываемого имущества как достаточного обеспечения для предоставления займа (анализ результатов независимой оценки имущества). Положительное или отрицательное решение о предоставлении ипотечного кредита банк принимает по результатам анализа сведений, содержащихся в основном и дополнительном документационных пакетах. "Основные" документы предоставляются заемщиком и предназначены непосредственно для проведения андеррайтинга. Как правило, к ним относятся: копия паспорта, заверенная работодателем копия трудовой книжки либо копии трудовых договоров (договоров подряда); справка о доходах по форме 2-НДФЛ МНС РФ либо по форме Сбербанка РФ за последние 6-12 месяцев; свидетельство о постановке физического лица на учет в налоговом органе по месту жительства на территории РФ (ИНН); свидетельство о государственном пенсионном страховании; диплом учебного заведения; военный билет и водительское удостоверение. В некоторых случаях требуются документы, подтверждающие сведения о состоянии здоровья, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Также необходима копия свидетельства о браке, даже если супруг не выступает созаемщиком. При наличии детей предоставляются копии свидетельств о рождении. При этом подлинники всех названных документов надо иметь на руках. Дополнительный документационный пакет обычно запрашивается банком, если потенциальный клиент является владельцем собственного бизнеса либо сумма кредита превышает $100 тыс. Однако сейчас, по словам главы представительства Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге Игоря Жигунова, многие кредитные организации в рамках создания собственных ипотечных программ идут по пути либерализации и упрощения процедуры андеррайтинга, требуя только необходимый минимум документов.
От чего зависит процентная ставка?
Потенциальному заемщику нелишне помнить, что от результатов андеррайтинга будет зависеть и процент по ипотечному кредиту. Рекламируя свои программы, кредитные организации обычно указывают только самую низкую планку процентной ставки. Например, сейчас в среднем по Петербургу этот показатель составляет 10-10,5% годовых в валюте и 12-14% - в рублевом эквиваленте. Но это не означает, что любой заемщик получает кредит именно с таким процентом. На размер ставки влияет выбранная кредитная программа (в зависимости от того, например, что собирается покупать клиент - квартиру или загородный дом), вариант предоставления сведений о доходах (в произвольной или стандартной форме), срок кредита (от 5 до 20-25 лет), валюта кредита (рубли или доллары). По словам специалистов, в первую очередь учитывается официальный размер доходов клиента. Наличие документов только по официальному ("белому") заработку предполагает назначение более низкой процентной ставки, чем при "серых" денежных поступлениях. В основном, по словам директора департамента ипотечного кредитования АН «Невский Синдикат» Владимира Глинера, разница при "белых" и "серых" доходах составляет примерно 1% практически во всех кредитных организациях.
Возраст заемщика, как правило, на повышение процента по кредиту не влияет. Но он учитывается при расчете тарифа по личному страхованию. Кроме того, предупреждает директор Центра жилищного кредитования корпорации "Адвекс" Ирина Забродина, в зависимости от возраста клиента может быть сокращен срок кредита. Сейчас стандартный возраст заемщика не должен в период выплаты кредита достигать пенсионного. Исключение составляет только федеральная программа Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, согласно новым стандартам которой максимальный возраст заемщика в период погашения ссуды может достигать 75 лет.
Единственное неразрешимое на данный момент препятствие при выдаче кредита – наличие у потенциального клиента судимости. При этом, как советует Владимир Глинер, скрывать ее бесполезно. Выявлять подобные ситуации призваны службы безопасности, которые на самом первом этапе воспрепятствуют выдаче кредита.
Кредитные бюро в системе андеррайтинга
Оценка платеже- и кредитоспособности заемщика исторически явилась первой задачей, вставшей перед российскими банками. И до сих пор они пытаются решить ее собственными силами. Тем не менее, в рамках действия закона "О кредитных историях" уже формируются новые финансовые институты – кредитные бюро, призванные участвовать в системе андеррайтинга. В настоящий момент главную трудность представляет то, что в стране отсутствует достаточный объем доступной для исследования информации о кредитоспособности той или иной группы населения. Но впоследствии из сформированных баз бюро можно будет получать информацию о прежней кредитной истории заявителя. В результате банк сократит расходы на проведение андеррайтинга. Однако сейчас, когда базы кредитных бюро в начальной стадии формирования, предоставление кредитной истории является желательным, но не обязательным условием при оценке платежеспособности. По мнению Ирины Забродиной, через два-три года, когда кредитные бюро реально заработают, их информация будет обязательно учитываться банками. Но в данный момент можно получить заем в таком же размере, не имея кредитной истории.
Ипотечные брокеры спешат на помощь
Сегодня только по Петербургу финансовые учреждения предлагают более 30 программ ипотечного кредитования. Разобраться в таком море информации без помощи специалистов крайне сложно. Новые участники данного сегмента рынка – ипотечные брокеры, обладая необходимыми знаниями и опытом, могут оказать квалифицированные услуги на первичном этапе андеррайтинга. В функции ипотечных брокеров входит помощь клиенту при формировании основного пакета документов, первичная оценка его платежеспособности и консультирование по выбору той или иной ипотечной программы в соответствии с доходами и желаниями заемщика. Некоторые банки сами формируют программы, в рамках которых специалисты работают с клиентами по брокерским схемам. Кроме того, многие кредитные организации сейчас тесно сотрудничают с агентствами недвижимости, оказывающими данные услуги. В целом, по мнению экспертов, рынок ипотечных брокерских услуг только формируется, но его перспективы достаточно масштабны.
Аккуратно и правильно проведенный андеррайтинг позволяет в один заход получить одобрение на заем в размере необходимой суммы. Если документы оформлены надлежащим образом, эта процедура занимает от трех дней до трех недель в зависимости от выбранной ипотечной программы и кредитной организации, которая ее предоставляет.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
директор департамента ипотечного кредитования
АН "Невский Синдикат":
Проверкой платежеспособности клиентов занимаются, как правило, службы безопасности и финансово-аналитические отделы банков, которые рассматривают официальный и неофициальный доходы потенциальных заемщиков, определяют подлинность документов, наличие судимости и т. д. Кроме того, практически все кредитные организации, предоставляющие собственные ипотечные программы, выдвигают условие – заемщик должен выплатить кредит до достижения пенсионного возраста. На сегодняшний день в андеррайтинге все большую роль играют ипотечные брокеры, которые помогают клиенту сориентироваться, в каком размере и по какой программе ему можно получить кредит.
начальник кредитного управления
Петербургского филиала Национального резервного банка:
Основные методы оценки кредитоспособности заемщиков у банков аналогичны. Это связано не только с похожими подходами к управлению рисками, но и с требованиями главного регулятора банковской деятельности - Центрального банка РФ. Кроме того, ипотечные кредиты должны отвечать определенным стандартам, выполнение которых позволит банкам сформировать пулы с целью их рефинансирования. Наличие положительной кредитной истории является дополнительным аргументом при принятии решения о предоставлении кредита. Поэтому российские банки заинтересованы в создании кредитных бюро, формирующих достоверную информацию о заемщиках.
