Паевой инвестиционный фонд – это средства пайщиков, сложенные вместе с целью получения дохода. Коллективные средства инвестируются в прибыльные объекты, за счет этого формируется доход. В строящееся жилье вкладывают средства только закрытые паевые фонды недвижимости.
Приобрести паи ЗПИФН можно в период его формирования и при объявлении дополнительной эмиссии паев. Кроме того, возможна покупка бумаг паевого фонда на вторичном рынке – у желающего продать или на бирже.
Объекты инвестиций определяются инвестиционной декларацией. Для ЗПИФН строительства это могут быть денежные средства, права по инвестиционным договорам и договорам долевого участия.
Закрытый паевой фонд создает управляющая компания, имеющая лицензию на управление ЗПИФН. Сначала в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР) регистрируются правила фонда, затем объявляется о его формировании. На этапе формирования продаются паи, суммарная стоимость которых должна соответствовать заявленной в правилах фонда. Когда все паи распроданы, ФСФР признает фонд сформированным, и управляющая компания может инвестировать доверенные деньги. Средства хранятся на счете специализированного депозитария, и без его согласия управляющий не может проводить никаких операций. Возможные объекты инвестиций определены инвестиционной декларацией.
Управляющая компания приобретает в активы фонда квартиры в различных домах нескольких застройщиков. Как только объект в процессе строительства достаточно подорожал (это определяют специалисты управляющей компании, руководствуясь опытом, знанием рынка и здравым смыслом), он продается, то есть право требования по договору долевого участия переуступается. На вырученные средства приобретается другая квартира, также с потенциалом роста. За счет таких операций стоимость чистых активов фонда возрастает. Все имущество фонда принадлежит пайщикам в долях, пропорциональных купленным паям. Например, владельцу пая, составляющего 1/20 всех средств фонда, принадлежит по 1/20 каждого объекта инвестиций (каждой приобретенной квартиры). Решив выйти из фонда, пайщик не может (по законодательству о ПИФах) получить свою долю "натурой" – квадратными метрами.
По закону ЗПИФН может быть создан на срок от 1 до 15 лет. Фонды строительства чаще организуются на 3–4 года. По истечении этого срока паи выкупает управляющая компания, и пайщик получает вложенные средства плюс прибыль – разницу между первоначальными вложениями и выросшей стоимостью пая. Можно также выйти из фонда до окончания срока его действия, продав бумаги фонда на биржевом или внебиржевом вторичном рынке ценных бумаг.
Застройщику паевые фонды интересны с точки зрения оптовых объемов продаж, несмотря на ограничения по объемам инвестиций в проекты одной компании (по инвестиционным декларациям петербургских ЗПИФН, это 30% от стоимости чистых активов фонда). Федеральная служба по финансовым рынкам предписывает, чтобы паевые фонды заключали договоры исключительно с застройщиком и вносили в них гарантии соблюдения сроков каждого этапа строительства. Однако требования вовсе не чрезмерны. Сотрудничество с паевым фондом может служить дополнительным свидетельством прозрачности и надежности строительной компании и конкретного проекта.
Профессиональный подход к инвестициям, используемый ЗПИФН, привлекателен как для пайщиков, так и для строительных компаний.
