– Ваша компания ведет строительство в основном на границах города?
– Да, во Всеволожском районе. Готовится крупный проект в Красносельском районе, в районе Ново-Девяткино. Мы работаем на границе города и области.
– В чем плюсы и минусы работы на границе?
– Мы себя позиционируем как застройщики жилья эконом-класса, покупатели которого отличаются, прежде всего, подходом к цене. Помимо цены мы считаем, что покупатель жилья эконом-класса приобретает не только квартиру, в которой собирается жить, но и определенную среду обитания – то, что находится вокруг дома. Такую среду обитания создать значительно легче – с точки зрения экологии, благоустройства, обеспечения инфраструктурой – на границе области, там, где достаточно места и пространства, где есть возможность заново создавать инженерные коммуникации, проводить серьезные работы по планировке территории и их благоустройству. Единственным недостатком здесь можно считать транспортную доступность. Но тщательный выбор участка приводит к тому, что из большого количества мест на границе города и области, благодаря сложившейся транспортной инфраструктуре от границы можно добраться до центра подчас быстрее, чем из многих городских районов. Соответственно, к плюсам можно отнести отличную экологию и благоустройство территории, которые приветствуются покупателем, и мы собираемся использовать это как наше конкурентное преимущество.
– Но Приморский район как был лидером спроса со стороны покупателей, так и остается. Хотя из него выбраться или добраться туда как раз достаточно тяжело.
– Приморский район остается популярным в силу большого количества объектов, которые там строятся. А количество обусловлено, в частности, подготовкой земельных участков как с точки зрения правового статуса земли, зонирования, возможности использования территорий под жилую застройку, так и с точки зрения инженерии. Там также есть дефицит площадок с теми или иными параметрами, но этот дефицит незначителен. Развитие Приморского района обусловлено именно этими факторами. Если посмотреть на карту города, то Всеволожский район и те места, где мы ведем строительство, даже по расстоянию находятся ближе к центру города, чем Приморский, не говоря уже о меньших затратах времени на дорогу.
– Сложности с получением доступа к инженерным источникам в Ленинградской области, в частности во Всеволожском районе, – это миф или реальность?
– Это реальность, но она вызвана недостаточным сотрудничеством городских, областных и муниципальных структур на территории области. Во Всеволожском районе наибольшие проблемы с водоснабжением и канализацией. Странно говорить, что в Петербурге существует недостаток воды, но все-таки и такое случается.
С инженерной точки зрения, казалось бы, этот ресурс абсолютно доступен. Нет таких сложностей, как с газом, электричеством, но тем не менее наиболее острый вопрос – обеспечение водой. Это вызвано несогласованностью действий Водоканала Петербурга и тех областных и муниципальных структур, которые занимаются жилищно-коммунальным хозяйством, содержанием трубопроводов, насосов, станций. В том случае, если эти проблемы будут улажены, то реально с техническими возможностями обеспечения водой проблем не будет.
– Состоявшаяся встреча нового главы Всеволожского района Александра Соболенко с вице-губернатором Петербурга Алексеем Сергеевым поможет эти проблемы решить?
– Это позитивный шаг для Всеволожского района и, прежде всего, для его обеспечения энергоносителями, инженерными мощностями. Совместное использование инженерной инфраструктуры на границе города и области интересно и той, и другой стороне. Город заинтересован в использовании территории и возможностей тех объектов, которые могут быть построены в области. Имею в виду объекты не только инженерной инфраструктуры, но и социальной. Всеволожский район заинтересован в решении тех проблем, о которых я говорил ранее.
– Но, по сути, строительство домов, в которых люди живут и из которых ездят на работу в Петербург, и социальных объектов – школ, детских садов – преимуществ области никаких не дает, денег никаких не приносит? Все равно все деньги находятся по месту работы.
– Не совсем так. Значительная часть людей регистрируется по месту жительства. Реально проживая там и имея в этом районе собственность, они ходят в магазины не в городе, а рядом с домом, поддерживают бизнес, создают не только нагрузку, но и потребление, а это способствует появлению рабочих мест и дальнейшему развитию бизнеса в районе. Говорить о том, что все, кто купил здесь квартиры, тратят деньги в городе и ничего не оставляют в районе, – неправильно. А если создать рабочие места в этом районе, то люди ходили бы там на работу, там бы и платили налоги.
Это взаимообразный процесс: когда будет достаточное количество жителей, тогда появится бизнес, появятся предприятия не только производственные, как сейчас, но и социальные, культурные, сферы услуг, бытового обслуживания. Рядом с домами открываются парикмахерские, магазины, школы развития, частные кружки и студии, частные детские сады, медицинские учреждения. Это абсолютно нормальный процесс развития Всеволожского района.
– Оставим власти. Что происходит сегодня на рынке жилья? Мы выходим из кризиса?
– Кризис, конечно, не закончился. После стремительного падения наступает момент стабилизации и консолидации. Рынок избавляется от панических настроений, что характерно и для клиентов, и для продавцов. Год назад значительная часть покупателей испытывала очень большую неуверенность. Они опасались, не разорится ли застройщик, будет ли достроен объект, будет ли он профинансирован, не упадет ли в два раза цена на то жилье, которое приобретается, выгодна ли сделка. Эта неуверенность и непонимание носили в большей степени характер паники. Но большинство потенциальных покупателей заняли позицию наблюдателей за тем, как будет вести себя рынок недвижимости.
Люди, которые тогда совершали сделки, делали это исключительно по необходимости. Такие же нотки паники можно было заметить у строителей, продавцов, потому что часто размеры скидок и попытки перестроить маркетинговую и продажную стратегии носили характер непродуманных действий, явно не вытекающих из каких-то среднесрочных или долгосрочных планов.
– Давали очень большие скидки?
– Давали очень большие скидки, давали их хаотично, без выстраивания ценовой политики, без мыслей о том, как продавать завтра: по каким ценам, программам, акциям. Скидки были абсолютно индивидуальные и зависели от разговора конкретного менеджера с конкретным клиентом.
– Можно было прийти к застройщику и выторговать у него 30%-ную скидку?
– 30% или 40% – было неважно: показывали деньги, и была попытка продать за эти деньги. Это был низший уровень рынка. В последнее время наметилась тенденция отказа от этих панических настроений. Стали спокойнее покупатели, определившиеся с выбором надежных объектов, которые продолжают возводиться, и застройщиков, которые продолжают строить. Появился опыт жизни во время кризиса. Застройщики и продавцы определили для себя порог цен, по которым реально осуществлять продажи в объеме, необходимом для финансирования, и те скидки, которые возможно дать. На данный момент сокращается разрыв между ценами, заявленными в листингах, прайс-листах, и реальными ценами сделок.
По данным статистики, падение, которое мы наблюдали, составило около 25–30%. В реальности оно было еще намного более сильным, потому что от заявленных в прайс-листах низких цен давались большие скидки. Сейчас стабилизация, которую мы видим в той же статистике, и небольшой рост на самом деле говорят о более значительном росте за счет того, что скидки стали меньше по отношению к ценам прайс-листов. Это сегодня лейтмотив рынка – избавление от панических настроений, выстраивание прогнозов и параметров не на следующий месяц, а на полгода-год. Возврат к небольшому разбросу цен – между заявленной и ценой реальной сделки.
– Количество сделок увеличивается?
– Количество сделок, безусловно, увеличивается. Точка интереса, соотношения спроса и предложений по цене жилья достигнута, и на этой точке начинает работать отложенный спрос. Последние полтора года он накапливался. Сейчас далеко не все покупатели, отложившие необходимое приобретение, вернулись или готовы вернуться на рынок, но, как минимум, происходит повышение интереса к объектам, оценка собственных возможностей, продажной цены тех объектов, которые предлагаются. На фоне этого происходит определенный рост числа сделок.
Нельзя сказать, что это количество возвращается к докризисным объемам, но положительные тенденции присутствуют. Они обоснованы ценой, макроэкономическими факторами, и платежеспособностью населения, которая на данный момент, как минимум, не ухудшается и стабилизирована, а возможно – и увеличилась. Денег на рынке стало чуть больше. За счет этого повышение спроса и числа сделок, безусловно, сохранится. Темп этого прироста не сверхъестественный, но процесс существует, и он продолжится.
– Федеральные власти приняли программу «Стимул» и обещают, что банкам будут выдавать кредиты под 8,5% годовых. Для застройщиков выйдет 9,5–11%. Вы верите, что это возможно?
– Для застройщиков сейчас реально привлечь деньги под 14% и выше. Это касается не только застройщиков, но и других заемщиков. К застройщикам сейчас отношение подозрительное, но это – лишь следствие неоправданного доверия, которое банки демонстрировали ранее. Реальная оценка проектов и застройщиков могла быть более конструктивной как до кризиса, так и сейчас. С трудом верится, что застройщикам или тем, кто работает по программе АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. – Ред.), кредит будут выдавать под 9,5%, а всем остальным – под 14%. Тогда резонно предположить, что деньги будут уходить на кредитование не застройщиков, а совсем других отраслей – в случае, если другие отрасли будут готовы доплачивать за это.
Трудно поверить, что можно создать социализм в одной отдельно взятой стране, процентную ставку для отдельных проектов, которая не будет соответствовать рыночным условиям, той рыночной ставке, под которую банки кредитуют бизнес-проекты вообще.
Кредитование может сыграть положительную роль не столько за счет ставки, сколько за счет возврата к конструктивному отношению банков по оценке проектов и застройщиков – банки будут относиться к ним как к надежным. Тогда работа АИЖК и программы АИЖК дадут положительный эффект.
– Аналитики говорят о том, что рынок возвращается к сезонным колебаниям – рост в начале года, рост в марте и спад летом. По вашим оценкам, этим летом будет ли спад продаж?
– Количество наблюдателей с отложенным спросом, которые раздумывают и готовят свои деньги для приобретения жилья, продают собственную квартиру, чтобы купить новую, еще значительно, и на рынок они будут возвращаться постепенно. Поэтому небольшой летний спад, конечно, будет, с точки зрения спроса, но совершенно точно, что не с точки зрения цен.
Ранее спад зачастую продолжался до августа или сентября, только со второй половины сентября начинался рост. Прошлый и позапрошлый годы показали, что при наличии отложенного спроса и некоторой нестабильности или ожидания ее, когда непонятно, будет рост или стабилизация, активные покупатели стараются вернуться чуть раньше. Наверное, как раз в конце августа это и будет происходить.
– Нынешняя неуверенность на мировом финансовом рынке как-то скажется на рынке недвижимости?
– Последние полтора-два года показали очевидную взаимосвязь макроэкономики и недвижимости. Кроме того, видна взаимосвязь масштабов. Проблемы, которые существуют на мировых рынках недвижимости, на мировых финансовых рынках, безусловно, отражаются на российском рынке недвижимости, но в настоящий момент влияние не существенно – это в большей степени угрозы, а не проблемы. На угрозы наш рынок недвижимости реагирует очень слабо. Если угрозы превратятся в реальные проблемы, тогда это отразится и на нашей экономике, и на недвижимости.
– Еще раз «рухнуть» можем?
– Если «рухнет» мировой рынок, если «рухнет» евро – безусловно, не окажемся в стороне и мы. Но пока это лишь угрозы и разговоры, существенной реакции на рынке, как минимум на рынке недвижимости, пока ожидать не приходится.
