Долгое время петербургские застройщики использовали на первичном рынке только рассрочку платежей до сдачи дома госкомиссии. Причем первый взнос никогда не опускался ниже 50% от стоимости квартиры. Сегодня, когда реалии рынка требуют гибкой работы с потребителем, застройщики стали предлагать более гуманные схемы. Первый взнос "упал" до 10–30%, а срок выплат увеличился до пяти лет после сдачи построенного дома.
В результате сегодня на первичном рынке жилья существует два вида рассрочек: до приема дома госкомиссией и после приема дома (длительная рассрочка).
Принципиальные отличия
Рассрочка платежей до госкомиссии, используемая на российском рынке уже много лет и ставшая классической, практически никаких юридических сюрпризов не таит. Самый долгожданный момент – получение права собственности – решен при таком варианте расчетов просто и законно. А именно: на основании исполненного договора долевого участия, если, конечно, не возникает других проблем.
Дело в том, что для гражданина, заключившего такой договор, основанием для получения права собственности на квартиру, является участие в строительстве путем финансирования. По логике, участвовать в процессе можно только до его завершения, в нашем случае – до сдачи дома госкомиссии. Поэтому Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (ГУФРС) четко следит за тем, чтобы свои обязательства по финансированию дольщик выполнил до этого события. И если средства выплачены до принятия здания госкомиссией, обычно проблем с регистрацией права собственности на квартиру не возникает. Причем не важно, внесены деньги единовременно или долями в течение нескольких лет.
Другое дело, если дольщик "подписывается" на рассрочку после сдачи дома. Здесь у него могут возникнуть серьезные проблемы в ГУФРС по СПб и ЛО, хотя известно, что никаких жестких инструкций в регистрирующих органах по этому поводу нет. Но известны случаи, когда, например, одному дольщику при выплате 80% стоимости квартиры до сдачи дома право собственности зарегистрировали, а другому – в этом праве отказали.
И дело здесь в юридическом несовершенстве предлагаемых дольщикам соглашений.
Игры доброй воли
Предлагая клиенту и договор долевого участия, и длительную рассрочку платежей, компания-продавец зачастую не раскрывает всех последствий подобной схемы.
Фактически дольщик, оплатив до сдачи дома только часть стоимости квартиры, право собственности на жилплощадь получит не сразу. До тех пор, пока он не внесет оставшиеся средства, собственником будет продавец. Но и полная выплата денег через несколько лет после госкомиссии по тому же договору долевого участия не даст покупателю возможности зарегистрировать право собственности. Это можно сделать только заключив договор купли-продажи между застройщиком и дольщиком после окончательного расчета. Таким образом, покупатель попадает в прямую зависимость от доброй (или недоброй) воли строительной компании.
Выходит, если дольщик оплачивает полностью стоимость будущего жилья до госкомиссии и не получает его, он может с чистой совестью обращаться в суд с иском о признании за ним права собственности. Но если же на руках у покупателя только договор о долевом участии с частичной выплатой стоимости объекта, то основания для получения гражданином права собственности достаточно туманны.
Нельзя сказать, что все строители стремятся обмануть бедных дольщиков. В большинстве случае застройщики ведут себя добросовестно. Бывает даже, что дольщик получает юридически неграмотные документы, но строительная компания честно соблюдает все условия долевого участия, даже не прописанные в договоре.
Но стоит ли рисковать и попадать в зависимость от чьей-то воли, если на кону стоит сумма, соизмеримая со стоимостью квартиры?
Иная форма
Учитывая как сомнительность применения договора долевого участия при длительных рассрочках платежей, так и (главное) вступивший в силу закон "Об участии в долевом строительстве…", застройщики стали предлагать дольщикам иную форму соглашений. Речь идет о предварительном договоре купли-продажи.
С одной стороны, такой договор теоретически гораздо больше подходит под те отношения, которые возникают между дольщиком и строительной компанией при длительной рассрочке. А с другой – он также не дает абсолютных гарантий приобретения права собственности.
Во-первых, при заключении предварительного договора необходимо четко понимать, на основании каких документов у самого продавца возникает это право. Ведь его наличие является обязательным условием для подписания с дольщиком основного договора купли-продажи. Поэтому безопаснее всего заключать предварительный договор напрямую с застройщиком. Так как его будущее право собственности на квартиру наиболее очевидно.
Во-вторых, при невыполнении компанией-продавцом обязательств по подписанию основного договора, дольщик сможет требовать в суде только понуждения компании к его заключению. И если по каким-то соображениям компания не пожелает это требование исполнить, то в этом случае гражданин сможет получить решение суда о денежном взыскании с продавца. Имеются в виду средства, выплаченные за квартиру, и штрафы. Увы, как показывает российская судебная практика, получить решение о взыскании с юридического лица денежных средств гораздо легче, чем его исполнить.
Правильный путь
Нельзя говорить, что в сфере рассрочек на первичном рынке все из рук вон плохо. Это действительно спасательный круг для многих граждан, не имеющих возможности оплатить новое жилье сразу. Особенно сегодня, когда строители во многом смягчили условия рассрочек – и по срокам, и по процентам. Однако дольщик должен четко представлять себе, какие юридические риски его ожидают.
Конечно, всегда можно прибегнуть к альтернативному варианту – банковскому кредиту. Но и здесь есть свои трудности. Так, сегодня в Петербурге лишь несколько банков кредитуют "долевку" и, кроме того, их процентные ставки для первичного рынка все еще достаточно высоки.
Итак, если банк выдает кредит под строящуюся недвижимость, то при заключении договора долевого участия именно он производит частичную оплату за гражданина. Таким образом, условия договора выполняются – построенная квартира может быть зарегистрирована на имя дольщика. И она же может служить залоговым имуществом для банка.
Правда, иногда вместо денег банки предлагают разного рода сертификаты, и в подобном случае консультация юриста необходима. Во-первых, не всех продавцов такая форма оплаты устроит, а во-вторых, не каждый сертификат подойдет в качестве надежного средства платежа.
Изыскиваем средства
Сегодня граждане могут получить деньги под строительство жилья не только в банке, но и в других организациях. Способы приобретения квартиры на первичном рынке по кредитам таких структур также имеют ряд принципиальных отличий.
Как уже говорилось, если квартира покупается с помощью банковского кредита, то она без проблем становится собственностью заемщика. В отличие от покупки, скажем, через кооператив, где право собственности гражданин приобретает только после полной выплаты займа.
Проблемы возникают и с документами, которые дают возможность регистрировать право собственности. В случае с кооперативами все более или менее очевидно – это право дает справка о погашении займа. А иные кредитующие структуры, случается, оформляют и выдают заемщику некие документы, на основании которых получить право собственности затем не представляется возможным.
И все же за денежными средствами петербуржцы часто обращаются именно в такие организации. И причина кроется в том, что банковский кредит по сути остается дорогим удовольствием для рядового потребителя, не говоря уж о высоких процентных ставках для первичного рынка.
Таким образом, рассрочка платежей от застройщика зачастую остается одним из наиболее приемлемых вариантов для граждан. Отлично понимая ситуацию, строительные компании продолжают активно развивать эту систему, хотя считают ее для себя непрофильной и вынужденной.
Возможно когда-нибудь "долевка" и отойдет на второй план, уступив место банковским кредитам. Но пока ипотека в России развивается ни шатко ни валко, система рассрочек останется востребованной на рынке первичного жилья. Потребителю же остается быть предельно внимательным как к выбору строительной компании, так и к предлагаемым формам соглашений, сверяя каждый свой шаг с независимыми юристами.
ДОСЬЕ
Это – первая в Санкт-Петербурге специализированная юридическая консультация по вопросам приобретения жилья в строящихся домах. Входит в состав Группы компаний "Бюллетень Недвижимости". Работает с февраля 2000 года. Сегодня юристы КЦДСиН дают своим клиентам консультации и по вопросам приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости. Центр награжден дипломом "За высокие показатели качества, возрождение и поддержание престижа Петербургской марки" Конкурса товаров и услуг "Сделано в Петербурге". Имеет аккредитацию при Судебной палате по спорам в сфере недвижимости и оценки Санкт-Петербургского международного коммерческого арбитража. Неоднократно получал дипломы Ярмарки недвижимости за активное участие и за "Продвижение цивилизованных форм работы на рынке".
