Конфликт между инвестором и жителями исторического дома на Миллионной, 12, где Великий князь Михаил Романов отрекся от престола, разгорелся в августе прошлого года. Предприниматель Михаил Мохначев начал переоборудовать чердак в мансарду, после чего жильцы потребовали признать незаконным акт передачи чердака инвестору и отменить действия ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН), которое изменило целевое назначение объекта. Спор жильцы проиграли: как выяснилось, спорное помещение все-таки можно переоборудовать под мансарду.
А само решение еще раз подтвердило: судебная практика по решению подобных споров, мягко говоря, не отличается однозначностью.
Чердак vs мансарда
В 2004 году ООО «Инвест-развитие» заключило договор с КУГИ на реконструкцию мансарды в доме на Миллионной, 12. По документу, проектируемую мансарду надлежало выполнить в пределах капитальных стен, с сохранением существующей отметки конька кровли, а общая площадь реконструкции должна составить 535 кв.м. Позднее права на реализацию проекта перекупил частный предприниматель Михаил Мохначев. Жители утверждают – над их головами именно технический чердак, а не мансарда, а, значит, строить там нельзя. А после того, как в августе прошлого года инвестор приступил к работам, жильцы стали судиться.
Порой конфликт напоминал поле битвы: глава ТСЖ «Миллионная, 12» Михаил Мельников неоднократно заявлял, что нанятые инвестором охранники его избивают, а в конце ноября дело дошло до настоящего файер-шоу. По версии Михаила Мельникова, нанятые инвестором охранники взломали дверь подвала и начали выносить оттуда принадлежащие жильцам инструменты. «Я пытался помешать им, преградил вход, но меня начали избивать. Ничего не мог поделать, только успел схватить стоящую рядом канистру бензина, облил все вокруг и поджег. Только так удалось отогнать нападавших. В 79-м отделе милиции дело возбудили не против нападавших, а против меня — якобы, я совершил противоправные действия», — рассказал он.
В судах различных инстанций жители пытались доказать, что их чердак является техническим помещением, а вовсе не мансардой, а поэтому реконструировать его под чьи-то частные нужды никак нельзя. Впрочем, дела они раз за разом проигрывали. А в четверг, 20 мая, арбитражный суд постановил: действия ГУИОН по техническому учету чердака, в результате которых он стал мансардой, были правомерны.
ГУИОН остался прав
«Чердак является общедолевым имуществом дома, а ГУИОН инвентаризировал его как отдельный объект. Мы несколько раз запрашивали в управлении технический паспорт чердака и каждый раз нам указывали разную площадь, то 3 тыс. кв. м., то на 600 «квадратов» больше. Существует разъяснение Высшего арбитражного суда от 2 марта 2010 года, по которому общедолевая собственность принадлежит жильцам с момента проведения первой приватизации в здании. Первый раз квартиру в нашем доме приватизировали еще в 1993-м», — заявила член правления ТСЖ «Миллионная, 12» Елена Голынчик.
Впрочем, как считает адвокат Михаила Мохначева Дмитрий Ильин, ГУИОН не изменял правовой статус чердака. «В 2003 году управление провело его инвентаризацию, а это означает, что чердак изначально был отдельным помещением. В Петербурге, особенно в его центральной части, десятки чердаков, переоборудованных под мансарды. И этот факт почему-то ни у кого не вызывает вопросов. Понятно, что стройка — это всегда неудобно, однако нет никаких правовых оснований ее прекращать», — заявил Дмитрий Ильин.
Сам Михаил Мохначев характеризует ситуацию не иначе, как бытовое рейдерство. «Для реализации проекта у меня есть все необходимые документы, а главный зачинщик конфликта — инициативная группа под руководством главы ТСЖ Михаила Мельникова, которая подначивает жильцов на противоправные действия», — заявил г-н Мохначев. В итоге суд согласился с доводами инвестора: ТСЖ в иске отказали.
Неоднозначная собственность
Тем временем, стройка подходит к концу: в ближайшее время мансарду сдадут в эксплуатацию. А конфликт станет одним из неудачных примеров борьбы жителей против инвесторов, желающих превратить их чердаки и подвалы в жилье или коммерческий проект.
Зачастую суды различных инстанций выносят совершенно противоположные вердикты по искам о признании прав ТСЖ собственности на такие объекты. Причем иногда споры между товариществами, инвесторами и городскими властями доходят до абсурда: порой власти заявляют о том, что чердаки и подвалы являются городской собственностью на основании декрета Всероссийского центрального исполнительного комитета от 20 августа 1918 года «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах» за подписью Якова Свердлова. Официально эту бумагу никто не отменял, а значит, на положения декрета можно ссылаться до сих пор.
Неоднозначность трактовок данного вопроса в действующем законодательстве не позволяет точно определить статус таких объектов. Жилищный и Гражданский кодексы РФ гласят: общие помещения многоквартирных домов (в том числе — чердаки и подвалы) находятся в долевой собственности владельцев квартир. Эти нормы действуют с 2005 года. Однако еще до вступления в силу ЖК комитет по управлению городским имуществом передал такие объекты в собственность города. Часть из них уже продана или сдана в аренду. В КУГИ говорят, что после вступления в силу Жилищного кодекса процесс приватизации подвалов прекратился. Однако теперь ТСЖ, образованные в домах с оформленными в городскую собственность чердаками и подвалами, хотят вернуть эти объекты.
По словам начальника отдела гражданско-правовых и общих вопросов юридической компании Rightmark group Ольги Карповой, внятная судебная практика по таким спорам крайне неоднородна. «Известны случаи, когда суды удовлетворяли требования ТСЖ, либо собственников помещений, руководствуясь статьями Гражданского и Жилищного кодексов. Однако иногда служители Фемиды отказывают истцам, поскольку право собственности города на помещения в домах возникло раньше, чем вступили в силу оба кодекса. Поэтому нормы этих документов — не основание для прекращения права города и возникновения общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме», — поведала Ольга Карпова.
