«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001, содержат раздел «Определение видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки». В них, помимо рыночной стоимости, предусматривается возможность оценки иных видов стоимости: инвестиционной, ликвидационной и др. Понятие «страховая стоимость» там отсутствует, однако имеется определение «специальная стоимость объекта оценки». Речь идет о стоимости, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Если в российских стандартах понятие «страховая стоимость» не определено, то в Международных стандартах оценки в редакции 2003 года под этим терминома понимается «стоимость имущества, предусмотренная положениями страхового контракта или полиса», по сути – договорная.
По совместительству и по инструкции
Ответственность страховых агентов, на которых возлагаются функции оценщика, за полученный результат находится в рамках законодательства, регулирующего страхование. Как правило, такие специалисты при оценке опираются на инструкции, утвержденные руководством страховых компаний. Например, при оценке страховых сумм нового строения (дачи, бани и т. п.) агенты используют таблицы и рекомендации типа: «Наличие обкладки стен деревянных строений в 0,5 кирпича увеличивает страховую сумму за 1 кв. м на $40». То есть критерии, основанные на принципах затратного подхода. При наличии износа страховые компании учитывают только ту составляющую, которая именуется в теории оценки «физический износ» и исчисляется в процентах от страховой суммы нового строения по соответствующим таблицам.
Переводя подобные действия на профессиональный язык оценщиков, мы можем говорить о стоимости замещения, в редких случаях, о стоимости воспроизводства. Под последней понимают сумму затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Ущемленные интересы
Часто при заключении договора страхования производится оценка «рыночной стоимости», которая во многом зависит от местоположения объекта, то есть стоимости земельного участка, приписанного к зданию или сооружению. Эта ситуация не вызывает особых опасений при подписании договора страхования как у представителей страховых компаний, так и их клиентов до тех пор, пока не возникает разногласий при определении суммы выплаты ущерба. В случае спора, который может возникнуть по этому поводу, стороны вынуждены обращаться к профессиональным оценщикам. Последние берут на себя обязательства определить размер ущерба.
При этом возможны серьезные разногласия и убытки одной из сторон договора страхования. Так, например, застрахованная дача, находящаяся на берегу озера, имеет высокую рыночную стоимость из-за местоположения. То есть в рыночную стоимость обязательно должна быть включена стоимость земельного участка, которая прямо или косвенно определяется при использовании как затратного, так и сравнительного подходов. В приведенном примере клиент страховой компании «платит за местоположение». Однако в случае, если дача сгорела, надо понимать, что владельцу не будут возмещать ущерб, равный рыночной стоимости, поскольку земельный участок не пострадал.
Возможна противоположная ситуация, когда страховая стоимость, определенная агентами по их методикам (похожая с первого взгляда на стоимость замещения или воспроизводства), превышает рыночную стоимость недвижимости из-за плохого местоположения или влияния внешних по отношению к недвижимости факторов («экономический износ»). В этом примере возмещение ущерба может превысить величину рыночной стоимости, и тогда страховая компания понесет убытки. Получается, что оценка, проведенная страховым агентом, – это «мина замедленного действия», жертвой которой может стать как компания, так и ее клиент.
