В советское время были распространены потребительские кооперативы для приобретения или строительства одного жилого дома. Современный экономический уклад требует более совершенных форм объединения усилий граждан для совместного решения жилищного вопроса.
Без ограничений
В Советском Союзе деньги сами по себе не могли обеспечить их обладателю приобретение недвижимости через кооператив. Для этого требовалось еще и административное разрешение государства (семья должна была быть признана нуждающейся в улучшении условий проживания). В качестве компенсации за столь жесткий "диктат" правительство предоставляло членам кооперативов субсидии – до 70% стоимости жилья. С развитием капиталистических отношений кооперативы советского образца стали несостоятельными. Они не смогли выжить без государственной поддержки в условиях свободных цен, высоких процентных ставок по кредитам, инфляции и прочих "атрибутов" рыночной экономики. Потребительские кооперативы превратились из объединений "одного дома" в жилищно-накопительные организации, способные приобретать и строить неограниченное количество жилья для не определенного заранее количества граждан. Эти организации принято называть кооперативами нового типа.
Не слишком удобную для членов кооператива конструкцию «жилье в собственность кооператива с последующей передачей в собственность члена кооператива при условии полного внесения паевого взноса» со временем удалось заменить более совершенной схемой. Была создана модель потребительского кооператива, специализирующегося на ипотечной деятельности – удовлетворении по-требностей членов потребительского кооператива в жилой недвижимости с помощью небанковского ипотечного кредитования. Так появился потребительский ипотечный кооператив (ПИК). В нем были воплощены все передовые наработки, которые уже частично применялись в первых «не ипотечных» кооперативах нового типа.
Кооперативные истоки
Некоммерческое партнерство "Гильдия народных кооперативов России" (ГНКР) было создано на заре становления российского кооперативного небанковского кредитования, в декабре 2000 г. Первоначально главной задачей Гильдии было выражение интересов нарождающихся кооперативов нового типа в отношениях с участниками рынка недвижимости, органами местного самоуправления и государством. Идеологической и практической основой для создания и деятельности некоммерческого партнерства оказалось общественное движение «Строим вместе», возникшее на базе одноименного московского потребительского ипотечного кооператива. Позже Гильдия занялась методической и организационной поддержкой инициатив граждан по созданию кооперативов нового типа, выработкой кооперативных стандартов, а также работой по совершенствованию законодательства. Таким образом, ГНКР стала обретать черты саморегулируемой организации.
С первых же дней своего существования Гильдия озаботилась вопросами защиты прав и законных интересов граждан, доверивших свои средства кооперативам – членам Гильдии. Уже к середине 2001 г. специалистами партнерства был выработан Единый стандарт деятельности кооперативов нового типа. А к началу 2002-го удалось заложить основы системы коллективной безопасности, позволяющей надежно защищать интересы граждан.
Сегодня при "Гильдии народных кооперативов" существует Общероссийский резервный фонд (на основе объединения части средств Резервных фондов ПИК – участников Гильдии). Эти средства позволяют заменить страхование рисков утраты или повреждения недвижимости удобной процедурой – если наступил страховой случай, участнику программы немедленно выплачивается компенсация или приобретается аналогичная квартира. Возможность пользоваться средствами общего Резервного фонда на деле означает гарантированное выполнение имущественных обязательств перед участником программы. Иными словами, ПИК – участник Гильдии становится частью надежной системы гарантий, работающей на благо ее членов и всего общества в целом.
Общее и частное
Необходимость учета имущественных интересов каждого члена кооператива нового типа вызвала к жизни договорные формы урегулирования имущественных аспектов отношений между кооперативами и их членами. В кооперативах "одного дома" интересы граждан были унифицированы и ограничены одинаковыми благами (одинаковый уровень комфорта, одинаковая цена квадратного метра, одно и то же место нахождения дома). В кооперативах нового типа у каждого участника имеется свой имущественный интерес. Понимая это, Гильдия попыталась обеспечить баланс подобных интересов и "общих" неимущественных прав (право голоса, право избирать и быть избранным, право на ознакомление с документами и т. п.). Так постепенно сложился особый тип гражданско-правового договора – членский договор.
Строим вместе с Гильдией
В 2002 г. на научно-техническом совете Гос-строя России была успешно защищена региональная программа "Жилье в рассрочку", которая стала прообразом для создания программы массовой социальной ипотеки "Строим вместе". Последняя была рекомендована Госстроем России к реализации в качестве негосударственной в регионах.
В рамках Всероссийской программы доступного жилья "Строим вместе" ГНКР оказывает всяческое содействие при создании в регионах самостоятельных потребительских ипотечных кооперативов. Инициаторам учреждения новых кооперативных организаций выдаются все документы, необходимые для регистрации, оказывается организационно-методическая помощь. Новоявленные организации снабжаются программным обеспечением, рекламными материалами и т. д.
Унификация технологий и документов позволяет ускорить и облегчить создание и дальнейшую деятельность кооператива. Именно унификация, обеспечивая простоту, оперативность, объективность проверочных мероприятий, является одним из наиболее эффективных инструментов обеспечения безопасности и надежности деятельности региональных ПИК и всей Гильдии в целом.
Лидеры кооперации
Сегодня "Гильдия народных кооперативов" представляет собой объединение 65 потребительских ипотечных кооперативов "Строим вместе" и "Жилье в рассрочку", осуществляющих свою уставную деятельность в 82 населенных пунктах, в 58 регионах России. За пять лет работы число семей, вступивших в кооперативы – члены Гильдии, превысило 19 тыс. Из них половина уже получила жилье, а суммарный ресурс паевого фонда по стране подошел к отметке в 7 млрд руб. Интересным нововведением стало дистанционное вступление в кооперативы. Так, например, жители Дальнего Востока, используя возможности сети Internet и корреспондентские отношения банков, могут сегодня вступить в кооперативы Белгорода, Тамбова, Москвы, Димитровграда.
Среди субъектов Федерации, в которых реализуется программа "Строим вместе", наметились явные лидеры. Так, в Ульяновской области ее участниками стала 421 семья, уже 235 семей обеспечены жильем на сумму 91,5 млн руб. В августе 2004 г. в Димитровграде началось строительство первого кооперативного дома, полностью финансируемое из средств участников программы. В Тамбовской области насчитывается более 840 семей – участников программы (жильем обеспечены 470 семей на сумму свыше 190 млн руб.). В республике Саха (Якутия) участниками программы стали более 1 100 семей и уже обеспечены жильем 422 семьи на сумму 205,6 млн руб.
В настоящее время более чем в 10 регионах ведется активная работа по разработке и внедрению региональных жилищных программ.
Плодотворное сотрудничество
Ежегодно ГНКР проводит съезд Гильдии и три-четыре конференции, в работе которых принимают участие представители Администрации Президента РФ, Совета Федерации ФСРФ, Государственной Думы, Счетной палаты РФ, Федерального агентства по строительству и ЖКХ, Международной ассоциации ипотечных фондов, банковского сообщества и т. д.
"Гильдия народных кооперативов" работает во взаимодействии с крупнейшим в стране некоммерческим объединением фондов ипотечного кредитования. В июне 2004 г. состоялось подписание соглашения о сотрудничестве между тремя крупнейшими в России саморегулируемыми организациями – НП "Гильдия народных кооперативов России", Международной ассоциацией фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) и НП "Межрегиональная федерация жилищных кооперативов".
"Гильдия народных кооперативов" стала 21 сентября 2004 г. полноправным членом EFBS – Европейской федерации кооперативных жилищно-строительных сообществ. Таким образом, стандарты, по которым ГНКР работает уже пятый год, соответствуют общепринятым в Европе в течение многих десятилетий.
В апреле 2005 года "Гильдия народных кооперативов" стала членом Международного союза по жилищному финансированию (IUHF). И этим же летом организация вошла в Конгресс российских кооперативов (КРК), в составе которого – руководители и уполномоченные специалисты крупнейших российских жилищных накопительных систем. Главные цели КРК – выражение консолидированной позиции участников рынка, основанной на практическом опыте, и координация усилий участников рынка по совершенствованию законодательной базы.
На III Съезде ГНКР, проходившем в июне нынешнего года, была принята доктрина развития Гильдии и ее участников. Этот документ определил ближайшие планы организации, ее наиболее насущные цели и задачи. Так, Гильдия собирается продолжить работу с регионами, которые пока не охвачены системой "Строим вместе", оказывать всяческую поддержку своим членам по созданию региональных центров ипотечного жилищного кредитования. Кроме того, в ее планах – создание коалиций с другими участниками рынка и их объединениями, выстраивание партнерских отношений на уровне региональной и федеральной власти, продвижение интересов участников Гильдии в парламенте, Администрации Президента и Правительстве России.
Динамика развития Системы Массовой ипотеки "СТРОИМ ВМЕСТЕ" за 2000 - 2005 гг.
Динамика развития Системы Массовой ипотеки "СТРОИМ ВМЕСТЕ" за 2000 - 2005 гг.
