Сегодняшняя рыночная ситуация, которую нельзя назвать абсолютно благоприятной, отнюдь не способствует снижению рисков участников долевого строительства. В подобных условиях страховка должна была бы стать самым востребованным способом защиты от финансовых потерь. Однако не стала.
Долгая дорога
Законодательная защита участников долевого строительства отсутствовала много лет, несмотря на факт, что до 95% жилья в Петербурге строилось на средства дольщиков. Федеральный закон под рабочим названием "О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья»"много лет без движения лежал в недрах Государственной Думы.
В отсутствие закона идею страхования дольщиков пытались продвигать как сами страховщики, так и представители с троительного бизнес-сообщества, а также городские депутаты. Этой весной Законодательное Собрание в первом чтении приняло законопроект "О страховании рисков ответственности инвестора (застройщика) по договорам долевого участия в строительстве и реконструкции объектов недвижимости в Санкт-Петербурге", в котором идет речь о добровольном страховании застройщиками своих клиентов. Также предусматривается ежеквартальная публикация "рейтинга субъектов инвестиционной деятельности" с данными о числе заключенных компаниями страховых договоров.
Однако гражданские отношения в сфере страхования не могут регулироваться региональным законом. Кроме того, число страховых компаний, работающих на этом рынке, не позволяет считать идею реалистичной. За пять лет существования данной услуги количество игроков не претерпело больших изменений.
Сейчас это три крупных страховых компании: "Спасские ворота", "Росгосстрах-Северо-Запад" и "Русский мир". Два года назад о вхождении в данный сегмент рынка заявляли еще две-три фирмы, но их программы начаты не были.
Штучный продукт
Принцип страхования состоит в гарантии, что если дольщику не передана в оговоренный срок квартира, а строительная компания не вернула вложенные деньги, он может обращаться к страховщику за получением выплаты.
Страховая компания несет ответственность в размере суммы по договору долевого участия. Получив страховую выплату, дольщик отказывается от прав на возможное получение квартиры и передает их страховой компании.
Казалось бы, логичный способ защиты. Однако добровольное страхование финансовых рисков долевого строительства развивалось медленно. Количество заключенных каждой страховой компанией договоров исчислялось десятками (максимум — 150 в год).
Есть объективные причины малого распространения страхования дольщиков. Культура страхования в России, в отличие от западных стран, по-прежнему на очень невысоком уровне. Не стоит, пожалуй, ссылаться на стереотипы и национальную ментальность, привычку надеяться на "авось". Более значимую роль играет уровень жизни, оборачивающийся желанием сэкономить. Тем более что тарифы на страховку рисков дольщиков удерживаются на достаточно высоком уровне. Страховщики готовы брать на себя материальную ответственность за 2-4% от суммы по договору долевого участия. Это выше, чем действующие ставки для "вторичной" недвижимости.
Негативным фактором влияния выступает практически полное отсутствие наглядных примеров эффективности страхования – страховых выплат. Собственно, известен единственный случай — клиент "Спасских ворот" получил $18,5 тыс. по проекту на Черняховского, 25 (застройщик ЖСК "Орбита").
Некоторые строительные компании в качестве дополнительного доказательства собственной надежности предлагают дольщикам гарантированную возможность застраховать свои финансовые риски. Для этого заключены договоры о сотрудничестве между застройщиками и страховщиками. В связке работают "Северный город" и "Спасские ворота", компании "Северный" и "Камелот". В рамках договорных отношений страховка не является обязательным условием, все зависит от желания дольщика. По данным отдела маркетинга компании "Северный город", возможностью страхования интересуется не более чем каждый десятый дольщик, а воплощает на практике свое желание еще меньшая доля клиентов.
Это можно объяснить желанием сэкономить на страховой премии. По распространенному убеждению, одного согласия страховой компании заключить договор достаточно для уверенности в успешном завершении проекта и получении права собственности на квартиру.
Свою негативную роль играет и несовершенство предлагаемого продукта. При отсутствии нормальной конкурентной среды участники рынка страхования дольщиков не снижают тарифы и зачастую предлагают договоры, позволяющие при желании отказать в выплате.
Ипотека и фонды
Участники рынка — кроме продвижения идеи страхования среди "обычных" дольщиков — с 2004 года стали использовать соглашения с банками, кредитующими приобретение строящегося жилья.
По Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" банк требует от заемщика "комплекта" из трех договоров страхования: жизни и трудоспособности кредитополучателя, титула, а также заложенной квартиры от уничтожения. Для первичного рынка этот пакет трансформируется: вместо страховки права собственности требуется страхование рисков долевого строительства — на период до оформления права собственности. Потом договор перезаключается по обычной для ипотеки схеме. Сумма чаще всего соответствует невыплаченной части кредита. Или – по желанию заемщика — превышает ее, достигая рыночной стоимости квартиры.
Об установлении партнерских отношений заявили "Спасские ворота" — с Delta Credit банком и Raiffaizen банком, "Росгосстрах-Северо-Запад" и "Городской ипотечный банк", "Русский мир" и Промстройбанк. Однако подавляющая часть операторов рынка ипотечного кредитования готова выдать заем для долевого участия в строительстве исключительно под залог другой недвижимости, уже имеющейся у заемщика в собственности. В большинстве случаев оставить в залог нечего, поэтому доля первички в ипотечных кредитных портфелях очень незначительна.
Классический ипотечный кредит — под залог приобретаемой недвижимости, а в случае строящегося жилья это залог права требования по договору долевого участия — банки выдают для строго оговоренных проектов отдельных компаний. Например, Raiffaizen банк кредитует покупателей жилья в домах компании "Петербургстрой Skanska". Однако подобная практика остается штучным продуктом, и на статистику заключения договоров страхования в долевом строительстве банки влияют мало. По этой причине, как сообщил ведущий эксперт Страховой группы "Спасские ворота" Александр Норко, тарифы специально для "ипотечного" страхования не разрабатывались, заемщик платит те же 2-4%, что и обычный страхователь.
Наиболее заметный количественный рост договоров страхования дольщиков в рамках ипотечного кредитования наблюдается в страховой компании "Русский мир". Объясняется факт активностью партнера — Промстройбанка, утвердившего самый широкий список аккредитованных объектов — около 30 адресов. В результате "Русский мир" заключил около 500 договоров страхования дольщиков.
Директор ипотечного агентства "Адвекс" Ирина Забродина оценивает долю кредитов на приобретение строящегося жилья примерно в 10% от общего объема сделок с использованием кредитных средств. Однако, считает г-жа Забродина, недавнее решение руководства Промстройбанка принимать в расчет "серые" доходы потенциальных заемщиков послужит росту кредитования первички. И, соответственно, увеличению количества заключенных договоров страхования дольщиков.
Кроме физических лиц существует еще одна категория участников рынка, интересная страховщикам, в том числе из-за "оптовых" размеров инвестиций — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФНы), которые инвестируют средства в строящуюся недвижимость, в том числе в жилье. Однако на петербургском рынке их единицы. Один из немногих — недавно созданный "Арсагера — фонд жилищного строительства". Законодательство не обязывает паевые фонды к страхованию инвестиций в строящееся жилье, и пункта о намерении застраховать риски долевого участия в строительстве в уставе этого фонда нет. По словам начальника управления по работе с клиентами Ильи Сметанина, рассматривается альтернативный вариант — страхование деятельности фонда от убыточности. Господин Сметанин полагает, что механизм коллективных инвестиций в достаточной степени диверсифицирует риски инвесторов паевых фондов, в отличие от частных дольщиков, "складывающих яйца в одну корзину". Единичный случай страховой выплаты и примеры формальных отказов не иллюстрируют действенности страховки в долевом строительстве.
Эффект закона
Много лет звучавшее намерение надежно защитить участников долевого строительства вылилось в принятие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве...". Документ, вступивший в силу в апреле, устанавливает требования финансовой устойчивости и прозрачности компании-застройщика, обязательной государственной регистрации договоров и обнародования данных о проекте. По идее, это должно было бы изменить ситуацию в корне. Однако и сейчас, полгода спустя, закон все еще далек от повсеместного применения. Из-за отсутствия подзаконных актов, а также из-за невозможности исполнения отдельных предписаний закона, в Петербурге нет ни одного проекта, продажи по которому велись бы с соблюдением новых правил. Так что ситуация с рисками дольщиков не изменилась.
Строительное бизнес-сообщество ожидает принятия поправок, без чего, по общему мнению, работать закон не может. И только при условии, что изменения в ФЗ № 214 будут внесены, строительство на средства граждан будет продолжено, а риски дольщиков заметно снизятся.
Этот фактор, по мнению генерального директора Городского ипотечного центра Корпорации "Петербургская Недвижимость" Максима Ельцова, даст ощутимый положительный эффект в процессе развития рынка страхования долевого строительства.
Обязательная регистрация договора долевого участия, открытость информации о проекте и прозрачность фирмы служат снижению рисков участников долевого строительства. Следовательно, сегмент страхования дольщиков станет более привлекательным для страховых компаний, и число игроков на рынке увеличится. В результате сформируется нормальная конкурентная среда. Страховщики станут активнее продвигать идею, предложат более привлекательные условия, в частности, снизят сумму страховой премии, ведь нынешние 3-4% от суммы договора могут платить немногие.
Обязательная регистрация договоров долевого участия повысит качество обеспечения банковского кредита. Банки станут активнее кредитовать под залог права требования по договорам долевого участия. Что, в свою очередь, также расширит рынок страхования рисков долевого строительства и послужит снижению тарифов.
Страховка маневров
Единственным реальным результатом принятия закона на данный момент стало использование строительными компаниями иных, отличных от договоров долевого участия и не подпадающих под действие новых правил, форм привлечения денежных средств. В Москве застройщики используют векселя. В Петербурге получили распространение предварительные договоры купли-продажи. Предметом указанного договора является не сама квартира, а обещание заключить основной договор купли-продажи в будущем, когда дом будет построен и сдан Госкомиссии. Предварительные договоры купли-продажи страдают по крайней мере одним недостатком: в отличие от прошедших проверку временем договоров долевого участия, они трудно предсказуемы в судебной практике. По мнению самих страховщиков, новые формы не служат снижению рисков дольщиков.
Как сообщил директор Центра страхования титула страховой компании "Русский мир" Евгений Ярыгин, в компании есть прецеденты страхования предварительных договоров купли-продажи, однако в каждом конкретном случае договор внимательно изучается, и только после этого принимается решение о том, чтобы взять эти риски на страхование.
В "Спасских воротах" в данный момент "предварительных покупателей" не страхуют.
Для того чтобы решить для себя вопрос о необходимости страхования, "Финансовые услуги" предлагают комментарий руководителя Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анны Максимовой (см. "Добрая воля в страховании дольщиков"). Юрист с многолетним опытом, г-жа Максимова считает страхование действенным механизмом – при условии, что страховщик предлагает качественный продукт, договор страхования соблюдает баланс интересов сторон, а сама компания устойчива и надежна.
| МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
председатель Экспертного совета по вопросам страхования при Ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада": – Вступивший в силу Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве..." не защищает строительные предприятия от риска банкротства. В таком случае возврат дольщику вложенных в долевое строительство инвестиций представляется весьма проблематичным. Кроме того, ряд строительных организаций предлагает клиентам (по существу – дольщикам) договоры, которые формально не являются договорами долевого участия (например, предварительный договор купли-продажи) и не подпадают под действие закона № 214 ФЗ. Эти формы договоров не являются новыми, однако на практике не служат снижению рисков.
ведущий эксперт Страховой группы "Спасские ворота": – После вступления в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве…" страхование рисков первичного рынка стало еще более актуальным. Застройщики пытаются обкатать новые схемы работы, не подпадающие под действие норм документа. Например, предварительные договоры купли-продажи. Кроме того, заметно, что денег некоторым фирмам стало не хватать уже сейчас. И риски дольщиков возрастают. Несмотря на более скрупулезный анализ рисков по каждому обращению, можно ожидать увеличения числа страховых случаев. Срывы сроков строительства, проблемы с регистрацией прав собственности, двойные продажи все еще остаются нашей действительностью.
директор Центра страхования титула страховой компании "Русский мир": – После принятия закона № 214 ФЗ страхование не утратило актуальности. Во-первых, ипотека на первичном рынке успешно развивается, и банки по-прежнему требуют страхования рисков дольщиков. Во-вторых, договор страхования предусматривает защиту интересов дольщика при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору долевого участия, а также защиту от противоправных действий третьих лиц (мошенничество, преступная халатность должностных лиц и др.). Кроме того, сам закон "Об участии в долевом строительстве..." содержит неясности. Статья 14 закона об обращении взыскания на предмет залога сформулирована расплывчато, и риски дольщиков остаются.
|
