Вложения в недвижимость в качестве инструмента сохранения и приумножения свободных денег – не новость для петербургского рынка. В период бурного роста цен (2002-2004 гг.) приобретение, например, квартиры "на стадии забора" и последующая переуступка права требования в почти готовом доме давали шанс получить вполне осязаемый доход. За счет удорожания квадратного метра в процессе строительства и общего для рынка роста цен. Однако те самые "инвестиционные" квартиры, по оценкам экспертов, составляли не более 10% от общего объема продаж. Высокие риски долевого строительства и ограниченные финансовые возможности отдельно взятого физического лица не располагали к широкомасштабному применению метода.
Знакомые черты
Некоторые граждане использовали принцип коллективных инвестиций – хоть и на самодеятельно-интуитивном уровне. Три человека, располагающие суммой в $15 тыс. каждый, могли объединить ресурсы и приобрести вскладчину квартиру в строящемся доме. Для успеха предприятия – «выхода из проекта» с прибылью – необходимо было соблюдение непростых условий. Требовалось знание тенденций рынка, оценка ликвидности объекта, степени надежности строительной компании, умение вовремя купить и вовремя продать. Для подавляющего большинства вероятность ошибиться превышала шансы получить существенный доход.
Возможность инвестировать в строительство торгового или бизнес-центра объективно ограничивается достаточно высоким "входным порогом", то есть стартовым капиталом.
Тем не менее вложения в недвижимость – инструмент, понятный подавляющему числу обычных граждан и достаточно надежный. И в мире широко применяемый. Речь о ЗПИФН – закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости, которые позволяют непрофессионалам зарабатывать на жилой и коммерческой недвижимости. Применяется схема коллективных инвестиций, направляемых в прибыльные проекты уверенной рукой управляющих компаний.
Иначе говоря, на сложенные вместе средства пайщиков профессиональная управляющая компания приобретает недвижимость. Однако, подчеркивает генеральный директор УК "Свиньин и Партнеры" Владимир Свиньин, средства в ЗПИФН вкладываются не для того, чтобы "на выходе" получить квадратные метры жилья или помещение для торговли. Это финансовый инструмент, позволяющий инвестору получать стабильный и прогнозируемый доход.
Ведущий специалист Управления развития и клиентского обслуживания УК "АВК – Дворцовая площадь" Сергей Себелев подчеркивает: инвестор должен понимать, что вложения в фонды недвижимости – долгосрочные инвестиции, и если он собирается долго работать на фондовом рынке, то этот способ вложения капитала гарантирует надежность.
На российском рынке сейчас функционирует около 50 закрытых паевых фондов недвижимости.
По правилам
В соответствии с Федеральным законом № 156-ФЗ от 29.11.2001 "Об инвестиционных фондах" инвестировать в недвижимость имеют право только закрытые фонды.
Термин "закрытый" означает заранее оговоренный конечный срок действия фонда, до истечения которого управляющая компания не обязана выкупать паи. Паи открытых фондов продаются и покупаются в любой рабочий день, а интервальных – с определенной периодичностью.
Закрытые фонды создаются на срок от 1 до 15 лет. Однако продать паи, не дожидаясь срока окончания действия фонда, можно – на вторичном рынке ценных бумаг. "Ликвидность паев, считает генеральный директор УК "Свиньин и Партнеры" Владимир Свиньин, – один из показателей профессионализма управляющей компании. Поскольку паи имеют длительный период жизни, необходимо предусмотреть возможность быстрого "выхода в деньги". Так, бумаги "Первого Петербургского фонда прямых инвестиций в недвижимость" выведены в торговую систему ММВБ. Кроме того, на бирже обращаются паи фонда "Жилая недвижимость" УК ПСБ. Паи остальных фондов можно продать только на внебиржевом рынке. "Привлекательность фондов недвижимости повышается, если паи выводятся на биржу, так как это дает возможность пайщику выйти из фонда, не дожидаясь окончания срока его действия", – считает председатель правления УК "Арсагера" Андрей Белявский.
В течение действия ЗПИФН собственниками активов являются пайщики. Управляющая компания лишь осуществляет доверительное управление.
Фонды действуют по принципу разделения управления и хранения активов. Управляющая компания не может произвольно распоряжаться средствами пайщиков. Все сделки с имуществом фонда контролирует особая организация – специализированный депозитарий, который вместе с УК несет ответственность по всем обязательствам фонда.
Тот же закон требует, чтобы название инвестиционной компании включало указание на преимущественное направление ее вложений. Действующие в городе фонды недвижимости "охватили" почти все сегменты рынка. Это "Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость", "Нево-Инвест" (УК "Свиньин и Партнеры"), "АВК – Петербургская недвижимость" (УК "АВК – Дворцовая площадь"), "Жилая недвижимость" (УК Промышленно-строительного банка), "КИТ – Российская жилая недвижимость", "Межрегиональный фонд недвижимости" (УК "КИТ – Финанс"), "Арсагера – жилищное строительство" (УК "Арсагера"), "Петербургская промышленная недвижимость" (УК "Объединенные инвестиционные фонды").
Каждый фонд устанавливает минимальную стоимость "членского билета" – паев, приобретенных одним пайщиком. Например, в "Жилой недвижимости" УК ПСБ – 1 млн рублей. В фондах "АВК – Петербургская недвижимость" и "Арсагера – жилищное строительство" – 100 тыс. рублей, а условия "Первого Петербургского фонда прямых инвестиций в недвижимость" позволяют приобрести часть пая за 30 тыс. рублей. То есть, располагая суммой от $1 тыс., можно стать игроком на рынке недвижимости.
В зависимости от способа получения дохода ЗПИФН разделяются на рентные и девелоперские. Рентные (или фонды текущего дохода) инвестируют в коммерческую недвижимость и регулярно получают прибыль от сдачи площадей в аренду, которая выплачивается пайщикам в период действия фонда.
Девелоперские фонды вкладывают средства в строительство новых объектов недвижимости или улучшение уже созданных и рассчитывают на получение одномоментного дохода после каждой реализации квартир или зданий.
Существуют еще венчурные фонды, которые инвестируют в проекты с перспективой получения прибыли в будущем. Эксперты относят их к рискованным и малопривлекательным для частных инвесторов.
Степени защиты
Деятельность паевых фондов жестко контролируется государством (в лице Федеральной службы по финансовым рынкам, ФСФР России). Законодательно закреплено требование открытости информации о вложениях. Однако государство не гарантирует доходность инвестиций в паевые фонды. Размер прибыли зависит от профессионализма управляющей компании.
Для диверсификации рисков управляющая компания инвестирует в несколько проектов, раскладывая средства по разным "корзинкам". Доля средств, вкладываемых в один проект, в объекты, возводимые одной компанией, жестко ограничены инвестиционной декларацией фонда (перечнем разрешенных к вложениям объектов).
Многих пайщиков привлекает щадящее налогообложение. С пайщика взимается только подоходный налог при выплате дохода, а также в момент погашения пая или его продажи. На сегодняшний день ЗПИФН свободно могут конкурировать с другими участниками рынка ценных бумаг именно за счет одноуровневой системы налогообложения.
В регулировании деятельности ЗПИФН есть сложности. В частности, в вопросах приобретения фондами в качестве активов инвестиционных договоров на строительство жилья. Об этом и других нюансах деятельности паевых фондов недвижимости, о принципах выбора управляющей компании "Финансовые услуги" расскажут в следующих номерах.
| МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
ведущий специалист Управления развития и клиентского обслуживания УК "АВК–Дворцовая площадь": – ЗПИФН будут развиваться, так как инвестирование в недвижимость всегда было одним из самых надежных капиталовложений. Наша компания управляет паевым фондом "АВК – Петербургская недвижимость", который планировался для инвестирования в жилье. Но мы рассматриваем вопрос о его переориентации в сектор коммерческой недвижимости, так как предполагаем, что стоимость новых жилищных проектов сейчас несколько завышена, что делает их инвестиционно малопривлекательными. В данный момент компания отрабатывает инструментарий для создания более крупных фондов, предназначенных для инвестирования практически во все сегменты рынка коммерческой недвижимости.
председатель правления УК "Арсагера": – Факторами, формирующими доходность на рынке недвижимости, являются удорожание квартиры на различных этапах строительства и общий рост цен на строящееся жилье. Данный механизм может быть интересен людям, которым не хватает денег на покупку квартиры, но есть желание заработать на вложениях в "квадратные метры". Однако работа на рынке инвестиций требует существенных затрат времени и сил. Специалисты нашей компании выявили все виды рисков, сопровождающих получение дохода от недвижимости, разработали методики ранжирования объектов инвестиций и прогнозирования динамики стоимости 1 кв. м жилья. Вряд ли это под силу одному частному инвестору.
|
