Принять таблетку цитрамона можно и без совета врача, но самодеятельность при аппендиците мало распространена, и слава Богу. Также и с деньгами: решаясь на предприятие стоимостью в совокупный доход семьи за несколько месяцев или тем более лет, логично собрать по вопросу максимально полную и достоверную информацию, посоветоваться с юристом (специализирующимся в данной области права). И только после этого, оценив результаты анализа документов, принять решение о подписании бумаг и передаче денег. Это относится как к договору долевого участия, так и к договору страхования.
Оценивайте риски
Принцип страхования во всем мире доказал свою состоятельность, идет ли речь о страховке от стихийных бедствий, потери здоровья и трудоспособности или возможных убытков при рискованных финансовых вложениях. Точно так, как и привычка обращаться к профессионалам в случае ощутимых для семейного или личного бюджета затрат.
В российской действительности прижилось страхование автомобилей и дач (загородных домов), однако в практику долевого участия в строительстве страхование входит с трудом.
Можно порадоваться за дольщиков, что скандалов и судебных тяжб с застройщиками намного меньше, чем аварий на дорогах. Или, скорее, количество построенных и переданных владельцам квартир превышает численность "безаварийных" шоферов. Однако разбитая машина, при всей огорчительности события, несравнима с последствиями потери надежды на крышу над головой.
Приходится признавать, что для большинства самый убедительный довод "за" или "против" — собственный опыт, сын ошибок трудных. В долевом строительстве совсем немного наглядных примеров — реальных выплат.
Могу назвать еще одну причину, определяющую слабое распространение страхования среди дольщиков. Специалистам КЦДСиН в своей практике приходилось сталкиваться с договорами страхования, оставляющими возможность при желании отказать в выплате. Потому, говоря о страховке как самом действенном способе защиты денег дольщиков, нельзя упускать из виду необходимость консультации с юристом перед выбором страховой компании и заключением договора. Тем более что рыночная ситуация сегодня не требует мгновенного анализа и решения.
Повторю: решение о вложении денег должно быть взвешенным. Мало кто сочтет 3-4% от стоимости квартиры за страховку незначительной суммой, а потому надо твердо знать, за что они уплачены.
Считайте деньги
Желание сэкономить на страховке играет не последнюю роль для дольщиков. Многие считают предварительное согласие страховой компании заключить договор гарантией надежности строительной фирмы. Подобная уверенность необоснованна. Страховщики просто считают свои риски, закладывая их в сумму премии. А вот при отказе в страховке, наверное, стоит задуматься, ввязываться ли в предприятие.
Сегодняшняя ситуация на рынке — еще один довод в пользу страхования. Когда цены на жилье росли на 30-40% в год, страховая выплата не позволяла страхователям-дольщикам приобрести квартиру, на которую рассчитывали поначалу. Стабилизация стоимости квадратного метра делает страхование более действенным способом защиты.
Дольщики, использующие для участия в строительстве заемные деньги, вынуждены страховать свои права по договору долевого участия, так как это обязательное требование банка при ипотечном кредитовании. Оценить содержание договора обязательного страхования также должен независимый специалист. Условия договора обычно в первую очередь защищают интересы кредитора. Однако страхователь должен знать о выгоде сторон при наступлении страхового случая.
Права по закону
Вступление в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве..." к сегодняшнему моменту практически не влияет на риски дольщиков. Продажи по новым правилам не начинались.
Законодательные нововведения пока привели к единственному результату: из-за отсутствия подзаконных актов, невозможности соблюдения требований норматива, застройщики стали "обкатывать" схемы привлечения денежных средств, не подпадающие под действие закона.
В Петербурге получили распространение предварительные договоры купли-продажи. Применение таких договорных отношений не противоречит Гражданскому кодексу, и регулируются они статьей 429 ГК РФ. Предварительный договор включает обязательство сторон после завершения строительства заключить основной договор купли-продажи, на основании которого регистрируется право собственности на вновь созданный объект недвижимости.
С точки зрения практики применения договоры долевого участия имеют весомое преимущество: они использовались на протяжении многих лет, знакомы и, в отличие от предварительных договоров купли-продажи, предсказуемы в судебной практике. Предварительный договор купли-продажи, при уклонении одной из сторон от заключения основного договора, не позволяет "псевдодольщику" через суд требовать признания за ним права собственности на новую квартиру. Можно добиться судебного решения о "понуждении к заключению" основного договора. Если это невозможно по каким-либо причинам (например, не существует объекта продажи), "предварительный покупатель" вправе требовать взыскания денежных средств с компании, уклоняющейся от выполнения обязательств.
Если Закон "Об участии в долевом строительстве..." заработает и застройщики станут соблюдать его требования, риски дольщиков сократятся. Но не до нуля. Существует объективная возможность форс-мажора. Кроме того, сам закон содержит неоднозначные моменты, например, в части обращения взыскания на предмет залога. Из текста неясно, как банк, выдавший кредит строительной фирме, и дольщик будут делить квартиру, если объект не может быть достроен заключившей договор компанией. Страховка могла бы решить эту проблему.
