«Живой родник» построили в 2005 году. Тогда же «ЛенСпецСМУ» образовала управляющую компанию — потребительский жилищно-строительный кооператив (ПЖСК) «Живой родник», которая взяла на себя функции по эксплуатации здания.
Как выяснилось, далеко не все жильцы оказались довольны работой кооператива. И в конце апреля некоторые из них решили создать товарищество.
Не вступить и не свергнуть
Обслуживанием жилых комплексов холдинга занимается дочерняя структура «ЛенСпецСМУ» — ЗАО «Сервис-Недвижимость». Компания создает на каждом объекте свой ПЖСК, который и занимается эксплуатацией домов. Причем, согласно действующему законодательству, в ПЖСК могут вступить далеко не все собственники дома: принять новых членов можно лишь по решению всех участников кооператива.
Товарищество собственников жилья «Живой родник» жильцы дома создали в конце апреля. «Нас не устраивало качество услуг ПЖСК. Инициативная группа провела заочное голосование, по результатам которого большинство жильцов высказались за создание товарищества. Об этом решении мы уведомили руководство «ЛенСпецСМУ», «Сервис-Недвижимости» и ПЖСК, попросили передать документы на здание. Однако кооператив отказывается вести с нами диалог: никаких бумаг мы не получили до сих пор», — рассказывает председатель правления ТСЖ «Живой родник» Сергей Алексеев.
По его словам, товарищество даже не может проинформировать жителей комплекса о принимаемых решениях, поскольку объявления в подъездах тут же исчезают. «Вскрывают даже почтовые ящики жильцов, куда мы кладем информацию о работе ТСЖ. Руководство кооператива действует подлыми методами, однако правда на нашей стороне. Ко мне уже обратились жильцы других комплексов, построенных «ЛенСпецСМУ», — «Морского каскада» и «Морского фасада» — с просьбой рассказать об опыте создания ТСЖ. Они также недовольны качеством услуг, которые оказывают созданные на их комплексах ПЖСК», — заявил Сергей Алексеев.
Кто против, тот рейдер
Генеральный директор ЗАО «Сервис-Недвижимость» Владимир Кузьмичев характеризует происходящее как рейдерский захват. «Жилому комплексу уже почти шесть лет, и сейчас он находится в идеальном состоянии. Мы устранили все «детские» болезни объекта. За шесть лет в комплексе не было ни единой аварии. А несколько месяцев назад к жителям комплекса обратилась некая Ольга Бакуменко, которая ходила по квартирам и проводила опрос общественного мнения — собирала подписи граждан. В итоге оказалось, что люди, сами того не подозревая, голосовали за создание ТСЖ», — заявил Владимир Кузьмичев.
По его словам, представители «Сервис-Ннедвижимости» неоднократно обращались к Сергею Алексееву с просьбой показать документы о создании товарищества. «Каждый раз нам в этом отказывают. ТСЖ создано нелегитимно, и мы уже подали соответствующий иск в суд с требованием признать этот факт. Более того, сейчас товарищество пытается выпустить квитанции об оплате коммунальных услуг — при том, что у них отсутствуют договоры с поставщиками. А это — самое что ни на есть уголовное преступление. Мы не собираемся бросать «Живой родник» на произвол судьбы и отдавать его в руки рейдеров», — резюмировал глава «Сервис-Недвижимости».
Сама Ольга Бакуменко заявила «БН.ру», что лишь представляет интересы ТСЖ «Живой родник». По ее словам, недовольство жителей было вызвано главным образом тем фактом, что ПЖСК отказывается устранять допущенные в ходе строительства здания недоделки. Более того, по ее словам, руководство кооператива и ЗАО «Сервис-Недвижимость» активно противодействуют работе недавно созданного ТСЖ. «Нас действительно обвиняют чуть ли не в попытках рейдерского захвата, отказываются передавать техническую документацию на здание, были даже угрозы. Хотя в своих действиях мы руководствуемся распоряжением Жилищного комитета № 21-р, которое регламентирует порядок передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций. По нему в течение 10 дней после обращения нашего товарищества в ПЖСК последний был обязан передать нам техническую документацию на здание. Однако этого не произошло до сих пор», — возмущается Ольга Бакуменко.
Большинство опрошенных «БН.ру» жителей относятся к конфликту нейтрально, однако комментарии предпочитают давать анонимно. «Квартплата в комплексе относительно небольшая — к примеру, за квартиры площадью 100 кв. м граждане перечисляют около 5 тыс. рублей в месяц. В целом ПЖСК работает неплохо. Конечно, есть свои недочеты, однако все они исправимы», — таково мнение многих жителей «Живого родника».
Эксперты уверены: жильцы, недовольные работой созданной застройщиком управляющей компании, найдутся всегда. Причем поводов для критики бывает достаточно: начиная от нехватки парковочных мест и заканчивая плохим напором воды. Хотя подобные конфликты — не редкость, в городе пока не сложилась однозначная судебная практика по таким спорам.
Есть за что бороться
Впрочем, претендентам на управление многоквартирными домами есть за что бороться: ежемесячные сборы квартплаты с комплекса, подобного «Живому роднику», превышают 4 млн рублей. «Полмиллиона ПЖСК собирает на один текущий ремонт. В нашем случае все средства направляются на нужды дома, однако можно только сделать вид, что они куда-то вкладываются», — рассказывает Владимир Кузьмичев.
Конфликты между застройщиками и группами жильцов возникают из-за сложившейся системы создания управляющих компаний, будь то ПЖСК или ТСЖ. В подавляющем большинстве случаев их организует сам застройщик. «Конечно, покупатели жилья и коммерческих объектов в строящихся домах могут объединиться и зарегистрировать товарищество раньше, чем это сделает за них застройщик. Однако на практике такие случаи не встречаются. Будущие жильцы знакомятся друг с другом в лучшем случае через несколько месяцев после заселения. Предположить, что они смогут организоваться в ТСЖ еще до того, как строительство завершено, можно лишь в теории», — говорит председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Санкт-Петербурга Марина Акимова.
Хотя, по словам генерального директора юридического центра «Грациан и Гугуччио» Светланы Якимовой, после того как дом сдан в эксплуатацию, функции по управлению им может взять на себя большинство собственников. С юридической точки зрения проблем со сменой правления ТСЖ возникнуть не должно: «за» должны проголосовать не менее 50% собственников квартир.
