Стоимость квадратного метра строящегося жилья в Петербурге определяет интерес к покупке в долг. Данные о заметном росте количества выданных ипотечных кредитов относятся ко вторичному рынку. Доля строящегося жилья в общем объеме квартир, приобретенных на заемные средства, не превышает 10%. Банки, работающие с ипотекой, проявляют консерватизм по отношению к долевому строительству.
Попробуйте взять
Подавляющая часть операторов ипотечного рынка готова кредитовать дольщиков под залог другой недвижимости. Круг потенциальных получателей кредита существенно ограничивают требования к залогу и заемщику. Заемщик обязан представить документы, подтверждающие его соответствие критериям банка по доходу, а заложенная квартира должна быть оформлена в его собственность. В большинстве случаев клиенту строительной компании нечего оставить в залог.
Классическую ипотеку — кредит под залог приобретаемого жилья, для первичного рынка это залог права требования по договору долевого участия — предлагают всего несколько банков. При этом займы предоставляются для покупки из списка аккредитованных объектов, куда включены отдельные адреса отдельных компаний. Самый длинный перечень домов — у Промстройбанка (30 объектов). Компания «ЮИТ Лентек» сотрудничает с тремя кредитными организациями: ММБ, ПСБ и Банком "Сосьете Женераль Восток". "Невский синдикат" заключил соглашение с Северо-Западным банком Сбербанка РФ (на один объект). Райффайзенбанк кредитует объекты "Петербургстрой Skanska". В компании отмечают, что судя по годичному опыту действия совместной программы, ипотека привлекательна для покупателей квартир эконом-класса — благодаря долгому сроку погашения платежей и относительно небольшому первому взносу.
Тем не менее, как говорит заместитель генерального директора по управлению недвижимостью "Строительного объединения "М-Индустрия" Матвей Закашанский, процентные ставки по кредитам на долевое строительство достаточно высоки для потенциальных покупателей, и количество сделок с применением ипотечной схемы незначительно.
Сдвиг по рынку
У потенциального дольщика тем не менее есть несколько других возможностей оплатить новую квартиру постепенно, даже без учета займов у родственников-знакомых и корпоративных кредитов. Во-первых, проблему доплаты при "обмене" старой квартиры на новую, а также "недостачи" в $10-15 тыс. может решить потребительский кредит. Во-вторых, схемы рассрочек, предлагаемых строительными компаниями, в период спада активности рынка претерпели существенные изменения и стали "ближе к народу".
В течение нескольких последних лет, когда цены на недвижимость демонстрировали впечатляющие темпы роста, а спрос не нуждался в дополнительных стимулах, фирмы диктовали условия и не были заинтересованы в предоставлении существенных льгот дольщикам.
Рассрочки и скидки предлагались для наименее ликвидных объектов, на первых этапах строительства, а также для крупногабаритных квартир. Окончательный расчет дольщик был обязан произвести не позднее даты приемки дома Госкомиссией. Обычно дата погашения переносилась не более чем на год. Размер первого взноса не мог быть менее половины суммы по договору долевого участия. «Индивидуальный график оплаты» подразумевал удорожание квартиры на величину ставки дисконтирования. Рассрочка на период строительства предоставлялась в среднем под 13-18% годовых, начисляемых на невыплаченный остаток.
Тем не менее, у рассрочек было преимущество перед ипотекой — отсутствие требований застраховать право требования по договору долевого участия, а также доказывать свою кредитоспособность.
Начавшийся весной 2004 года спад покупательской активности на рынке недвижимости заставил пересмотреть тактику и стратегию работы компаний. Изменившиеся правила игры вынудили подавляющую часть застройщиков повернуться лицом к клиентам-дольщикам. Однако произошло это не сразу, от понимания необходимости проведения маркетинговых мероприятий по стимулированию спроса до заметного расширения спектра предоставляемых льгот прошло больше полугода.
Дешевле без процентов
У всех программ, предлагаемых строительными компаниями, есть общие моменты. Касаются они в первую очередь стоимости рассрочки. В действительности приобретение квартиры при единовременной 100%-ной оплате обходится дешевле. Терминологические различия — скидка при оплате сразу, меньшая стоимость квадратного метра или проценты "сверху" при рассрочке — не меняют сути. Купленная "постепенно" квартира стоит в среднем на 5-10% дороже. Ведущий специалист отдела долевого строительства корпорации "Адвекс" Ирина Меркурьева отмечает, что около трети клиентов компании пользуется возможностью сэкономить при единовременной оплате. Тем более, что льгота в 5-10% при установившихся ценах составляет приличную сумму: $2-4 тыс. для однокомнатной квартиры и $3-5 тыс. для двухкомнатной.
Второй общий момент — дифференцированный подход, зависимость от потребительских характеристик каждой квартиры. По словам Ирины Меркурьевой, самые льготные условия предлагаются для объектов, где продажи идут менее активно. Достичь существенной экономии можно при покупке крупногабаритных квартир по не слишком популярным адресам, а также в домах с отдаленными сроками сдачи. Для самых ликвидных объектов льгот меньше.
Покупателей, готовых оплатить стоимость еще не построенной квартиры полностью и сразу, по различным оценкам, не более четверти от общего числа дольщиков. Дорогое жилье, по словам заместителя генерального директора по маркетингу и продажам "Строительной Корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга" Ольги Клушиной, единовременно оплачивают не более 3% покупателей. В корпорации "Адвекс", сотрудничающей с 20 строительными компаниями, отмечают, что около 70% клиентов заинтересованы в постепенной оплате или получении кредита.
По словам директора по маркетингу и продажам "Петербургстрой Skanska" Эдуарда Киямова, в большей степени интерес к рассрочкам проявляют покупатели жилья класса "комфорт" и элитного. Они рассчитывают на собственные силы, готовы оплачивать ежемесячно значительные суммы и, соответственно, чаще пользуются рассрочкой.
В среднем ставки дисконтирования при рассрочках снизились. Кроме того, уменьшился минимальный размер первого взноса. Самое распространенное предложение — оплатить "за раз" не менее 30% стоимости будущей квартиры. Если дольщик изъявляет желание больше, ему полагается дополнительная скидка.
Немало вариантов, позволяющих внести сначала всего 15, или даже 10%. По сравнению с прошлогодними предложениями "50% единовременно", это значительное изменение.
От двух до пяти
Подавляющая часть застройщиков заметно увеличила максимальный срок постепенной оплаты, но в основном дата окончательного расчета совпадает с моментом сдачи дома. Беспроцентную рассрочку на 3,5 года предлагает "Петербургская Недвижимость" по объекту на пересечении Кондратьевского пр. и Бестужевской ул. Три года можно расплачиваться за квартиры в нескольких жилых комплексах корпорации "Строймонтаж". Более распространены предложения 1,5-2 года.
Однако некоторые строительные компании предлагают принципиальное новшество — возможность продолжить расплату в течение 2-4 лет после окончания строительства и заселения в новую квартиру. Подобная мера — редкость для рынка.
Дольщики "Строительного объединения "M-Индустрия", внесшие 70% до окончания стройки, остальное могут выплачивать еще 4 года. Понятно, что деньги во времени стоят денег и подобная преференция обходится участнику программы "M-Ипотека" в 9% годовых (0,75% в месяц) на остаток.
Холдинг "Эталон-ЛенСпецСМУ" предлагает по одной схеме оплатить первый взнос в размере 20%, до окончания строительства внести еще 40%, а остаток погашать два года после сдачи дома, с начислением 2% в месяц, или в любой удобный дольщику момент.
Вторая программа, по словам директора департамента инвестиций холдинга Ирины Онищенко, дает значительные преимущества владельцам другого жилья. Не продавая свою квартиру до заселения в новый дом, они могут внести первый взнос в размере 15% (для квартир большой площади — 10%), в течение двух лет строительства выплатить еще 25%. А уже после сдачи дома Госкомиссии и новоселья приостановить платежи на 6 месяцев, продать за это время старое жилье и погасить остаток (60%).
На 9 месяцев после сдачи дома можно растянуть удовольствие расплаты в уже сданном комплексе «Чайка» компании "Прагма". Торговый дом "Сигма" предлагает рассрочку на 5 лет, однако начисление 14% годовых на невыплаченный остаток начинается после внесения первого взноса в размере 30%.
Если речь идет о 3-4 месяцах, то отложенная на короткий срок расплата не стоит дольщику ничего. Так действуют в компании "Возрождение СПб". До полной оплаты стоимости квартиры она находится в собственности строительной компании.
Если ранее действовавшее условие произвести окончательный расчет в течение года-полутора серьезно не меняло ситуацию для большинства потенциальных дольщиков, то возможность растянуть удовольствие на пять лет — уже достаточно весомое послабление. Что позволяет рассрочкам сегодня конкурировать с банковскими кредитами.
У потенциальных покупателей строящегося жилья, кроме сравнительного анализа "строительных" рассрочек и банковских кредитов, есть путь обращения в отделы долевого строительства риэлтерских компаний. Риэлтеры помогут подобрать подходящий вариант, с учетом посильных ежемесячных выплат, наличия справки о доходах, допустимого первого взноса и множества других факторов.
Временное явление
По мнению специалистов аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", и рассрочки платежей, и кредиты на долевое участие в строительстве не станут долговременным стратегическим направлением. В перспективе строители будут строить на банковские кредиты, а покупатели — на ипотечные кредиты покупать готовое жилье. Как задумывали авторы закона "Об участии в долевом строительстве...".
Развитию схем рассрочек послужил спад покупательской активности на фоне недостаточного развития ипотеки на первичном рынке. С другой стороны, объемы банковских кредитов на строящееся жилье в этом году увеличились. И, как полагает заместитель генерального директора "Центра развития проектов "Петербургская Недвижимость" Олег Пашин, эти подвижки послужили увеличению сроков и снижению стоимости рассрочек. Тем не менее, застройщики считают взятую на себя кредитную функцию непрофильной и вынужденной, а программы "длинных" рассрочек — явлением временным. Конкурировать с банками строительные компании не намереваются.
Однако некоторое время на рынке будет продолжаться переходный период. Дальнейшее развитие кредитных схем будет зависеть от активности покупательского спроса и банков на первичном строительном рынке.
заместитель генерального директора "Центра развития проектов "Петербургская Недвижимость" За последний год стоимость рассрочки в нашей компании снизилась в два и более раза. В случае, если первоначальный взнос достигает установленного уровня, рассрочка может быть беспроцентной. Например, для дома на пересечении Бестужевской ул. и Кондратьевского пр. минимальный размер первого взноса составляет 20%. Снижение процентной ставки по рассрочкам связано не только и не столько со спадом активности рынка. Во многом оно объясняется развитием ипотеки. Пока получить банковский кредит было крайне трудно, рассрочка была единственным вариантом, позволяющим оплачивать покупку постепенно. Но постепенно ипотечные кредиты становятся реальной альтернативой рассрочкам строительных компаний. заместитель генерального директора по правлению недвижимостью "Строительного объединения "М-Индустрия" Законодательные нововведения в жилищном строительстве потребовали структурных изменений в области продаж. С начала 2005 года компания стала привлекать для финансирования своей деятельности кредитные ресурсы. С мая Промстройбанк предоставляет ипотечные кредиты для приобретения квартир от "M-Индустрии". Однако из-за высоких ставок количество сделок с применением ипотеки незначительно. Поэтому компания разработала свою программу приобретения жилья с постепенной оплатой. Она не носит долгосрочного характера и не ставит цель заменить банковские кредитные ресурсы. Рассрочка – это способ стимулировать продажи в ряду отложенного и потенциального спроса.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
