Страховая компания «МАКС» и страховая компания «СК АИЖК» подписали соглашение о сотрудничестве. Стороны договорились о совместной подготовке к страхованию ответственности заемщиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, обеспеченных ипотекой, и страхованию предпринимательского риска организаций-кредиторов. Кроме того, соглашение предполагает заключение облигаторного договора перестрахования после получения «СК АИЖК» лицензии на перестрахование.
По словам начальника управления общественных связей Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Елены Силенко, «основными задачами страховой компании «АИЖК» является разработка и внедрение стандартов деятельности по ипотечному страхованию, методология, развитие информационной инфраструктуры рынка и вовлечение первичных страховщиков в систему ипотечного страхования». С момента регистрации «СК АИЖК» в конце января 2010 года аналогичные соглашения с ней подписали уже десять страховых компаний: «АльфаСтрахование», ВСК, «Основа», РГС, «ПАРИ», «РОСНО», «Согласие», «Сургутнефтегаз», «Энергогарант», «Транснефть».
Доступнее, но дороже
«Мы как и другие страховые компании, заключившие с «СК АИЖК» соглашения о сотрудничестве, разрабатываем соответствующие страховые продукты. Продажу полисов планируется начать ориентировочно во второй половине 2010 года», - сообщил директор департамента ипотечного страхования «РОСНО» Арсен Широян. Директор дирекции имущественного страхования компании «МАКС» Александр Агапов сообщил, что страховая программа его компании будет запущена в третьем-четвертом квартале 2010 года.
«Принципиальное отличие от традиционно применяемого при ипотеке страхования жизни и здоровья заемщика, титула и залогового имущества заключается в том, что страховать планируется риски совершенно иного характера. Объектом страхования являются имущественные интересы выгодоприобретателя, связанные с ненадлежащим исполнением заемщиком обязанностей по кредитному договору. По сути, это финансовые риски, которые принято страховать при кредитовании в развитых странах, в том числе для смягчения условий и требований по кредитованию (снижения размера первоначального взноса, например)», - поясняет Арсен Широян.
Новая страховая программа, сообщил Александр Агапов, позволят снизить первоначальный взнос по ипотечной программе АИЖК до 10%-20%. Страховой случай будет наступать при наличии двух условий: дефолта заемщика и недостаточности стоимости залога на покрытие обязательств заемщика перед банком, иными словами заемщик не может платить по кредиту, а продажа его недвижимости не покрывает его долг - например, из-за падения цен на рынке. Лимитом страхового покрытия будет разница (или ее часть) между стоимостью реализации залога и обязательствами заемщика.
О точных размерах тарифов страхования в компании пока умалчивают, указывая. Что разрабатывается несколько страховых программ, в каждой из которых будет своя тарифная политика. Председатель правления компании «УНИКОМ» Павел Штепан пояснил, что тариф по ипотечному страхованию будет составлять 0,5%-0,7% от суммы кредита.
Обязательным условием получения заемных средств остается также страхование залоговой недвижимости (0,3%-0,5% от суммы кредита). Банки также в обязательном порядке требуют страховать жизнь и здоровье заемщика (0,3%-1,5% ). Также кредитные организации требуют застраховать титул – риск утраты права собственности на приобретаемое на вторичном рынке жилье (0,2%-0,7%). Таким образом, заемщику с первоначальным взносом менее 30% от стоимости жилья придется понести дополнительные расходы по страхованию в сумме 0,5%-0,7% от суммы кредита.
«Говорить об удорожании кредитного продукта некорректно, так как без этого страхования заемщик просто не получит кредит с первоначальным взносом 10%-20%. Или соответствующие риски банка будут заложены в ставку по кредиту. По экспертным оценкам, страховка будет дешевле, чем удорожание кредита за счет увеличения процентной ставки», - утверждает Александр Агапов.
До кризиса банки выдавали ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом (10%) по ставке на 2%-3% процентных пункта выше минимальной процентной ставки по кредиту с максимальным первоначальным взносом свыше 50%.
Договор ипотечного страхования будет заключаться на весь срок кредитования с единовременной уплатой страхового взноса. «Варианты рассрочки здесь нецелесообразны, так как если у заемщика случится дефолт, то он, естественно, не сможет оплачивать и очередные страховые платежи», - отмечает Александр Агапов.
Компания «МАКС» разрабатывает две программы, по которым банк-кредитор будет предоставлять заемщику возможность страховать свои риски самостоятельно, либо - страховать риск невозврата сам, включив страхование в свой кредитный продукт. Последний вариант предполагается предлагать банкам, которые не работают по стандартам АИЖК.
Как в Европе
Мысль о развитии ипотечного страхования в России АИЖК вынашивает уже около года. С началом кризиса рынок ипотеки сильно сжался. В том числе из-за того, что банки изменили свой подход к оценке качества заемщиков. Они практически не выдают ипотеку с первоначальным взносом менее 30% (в 2007–2008 годах на них приходилось более половины займов). Согласно исследованию, проведенному в 2009 году АИЖК, только 18% потенциальных заемщиков могут внести первоначальный взнос свыше 30% от стоимости жилья, в то время как 10%-ный взнос могут себе позволить до 80% потенциальных заемщиков.
Во многих странах мирах с развитыми ипотечными рынками (США, Канада, Австралия, позднее — Гонконг, ЮАР) проблема нахождения баланса между рисками кредитной организации и доступностью заемных средств была решена с помощью ипотечного страхования. Применение этого инструмента позволяет банкам сделать кредиты более доступными за счет снижения ставок и уменьшения первоначального взноса — до 5% от стоимости объекта и ниже.
Действующий ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» давал возможность развивать ипотечное страхование в России, и отдельные страховые компании предлагали этот продукт. Однако в период активного расширения рынка ипотеки и роста цен на жилье спросом он не пользовался. Другая причина замедленного развития страхования рисков невозврата ипотечного кредита — в сложности этого инструмента. «Запуск системы ипотечного страхования, подобного тому, что существует в западных странах, откладывался долгое время по причине нехватки статистики для оценки возможных рисков. АИЖК совместно с участниками рынка провело гигантскую работу по анализу накопленной статистики по выкупленным кредитам», — поясняет Арсен Широян.
«Несмотря на то, что ипотечные кредиты с первоначальным взносом менее 30% будут более дорогими за счет ипотечного страхования, смотрю на будущее этих программ с оптимизмом. Как показало проведенное нами исследование рынка, спрос на ипотечное кредитование сдерживался, во-первых, высокими ставками по кредиту (а они заметно снизились), во-вторых, большим размером первоначального взноса», - говорит Павел Штепан.
