Действовавший с осени 1997 года Закон Санкт-Петербурга «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения...» исходил из того, что город сдает свои площади по рыночной стоимости (это же положение повторено в Законе СПб 2004 г. «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда...»). Рыночная стоимость может определяться двумя методами – массовой и индивидуальной оценки. Формально оба метода являются равноценными. И городские ставки, рассчитанные по методике массовой оценки, должны соответствовать рыночным реалиям. Восемь лет назад это положение было революционно. Вспомним, что и Федерального закона «Об оценочной деятельности» еще не существовало. Однако в 1997 году в первой методике массовой оценки не удалось до конца реализовать принцип равенства городских и рыночных ставок. Тогда просто не хватило данных для создания адекватной модели расчета. В результате город часто демпинговал. И это признавали и чиновники, и сам бизнес. Вопрос в том, насколько большим и по каким объектам было отставание от рынка. Почти полтора года понадобилось специалистам Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости, чтобы ответить на этот вопрос.
С начала года в Петербурге действует новая методика массовой оценки объектов нежилого фонда для целей аренды. Специалисты ГУИОН при ее разработке использовали метод прямого моделирования рынка аренды при помощи корреляционно-регрессивного анализа. В конце 2004 года были завершены «полевые работы». Прежде всего, проанализированы открытые источники информации – листинги рыночного предложения коммерческих помещений в специализированных изданиях. В выборку попало около 1 500 объектов в центре года и на периферии. Фактически на тот момент это составляло 30% рынка. Рекламная информация – естественно, далеко не полная, а порой и не совсем достоверная – перепроверялась по телефону и непосредственно на объекте. Уточнялись цена аренды, характеристики помещения (планировка, расположение входа, состояние внутренней отделки и инженерных коммуникаций, внешнее окружение и т. д.). По ряду объектов были проанализированы свершившиеся сделки.
Особый подход
Учитывая, что не все объекты КУГИ, прежде всего в силу своего невысокого технического состояния, имеют аналоги на коммерческом рынке, был использован еще один метод сбора информации – оценка помещений приглашенными экспертами. На каждый объект выезжало по пять-шесть специалистов из компаний «Бекар», «Динас», «Октава», «Аркада», «ЦАН», каждый из которых проводил свой независимый анализ. Принципиальны были два момента: во-первых, приглашались не оценщики, а риэлтеры-практики; во-вторых, эти специалисты должны были хорошо знать регион, в котором находились исследуемые объекты. Фактически экспертам предлагалось оценить, за сколько они смогли бы сдать в аренду ту или иную городскую площадь, и объяснить почему. Затем выводился обобщенный результат. По такой, кстати, довольно затратной схеме было исследовано около 400 адресов, значительная часть – в пригородных районах.
Так, специалистам ГУИОН удалось сформировать базу данных о 1 893 объектах (для сравнения: в 1997 г. исследовалось порядка 500 объектов). На основе этой выборки и была разработана адекватно отражающая ситуацию на рынке модель для построения новой методики.
Новые зоны
Основополагающие принципы расчета арендной платы по сравнению с 1997 годом не изменились. Базовая ставка умножается на ряд весовых коэффициентов и на некую условную единицу. При этом «база», как и раньше, устанавливается исходя из прин-ципа наилучшего использования объекта. То есть независимо от того, какую деятельность предполагает вести арендатор, при определении размера платы выбирается функция (торговая, офисная или производственно-складская), дающая наибольшее итоговое значение. Решено оставить в силе и поправочные коэффициенты на погрешность расчета (ведь ни одна модель не может учесть всех особенностей конкретных адресов): 0,7 – для основной части города, 0,9 – для пригородов.
Около 45% увеличения арендных поступлений в городской бюджет обеспечит пересчет базовых ставок. Остальное – изменение весовых коэффициентов, которые теперь прописаны более детально и приближены к жизни.
Серьезно подкорректирован основной влияющий на величину арендной ставки показатель – местоположение объекта. Весь Петербург разделен на пять зон (территорий с близкими условиями по ценообразованию). Три из них (зона повышенных ценовых рейтингов, средние ценовые районы, депрессивные районы) выделены в основной части города. Еще две – за ее пределами: «городская» зона пригородов и периферия (сельская местность). В основной части города коэффициент местонахождения определяется близостью к его центру, основным магистралям, локальным центрам влияния, а теперь еще и вхождением в ту или иную ценовую зону. В пригородных районах учитывается коэффициент зоны и влияние магистралей.
Уход от прежнего деления на основную часть города, периферию и пригороды к ценовым зонам связан с тем, что уровень арендных ставок не совпадает с административным делением территорий. И, например, в центральной части города представлены все три ценовые зоны. Кстати, в отличие от прежней методики в действующей арендные ставки в пригородных районах рассчитываются по той же схеме, что и в городских.
Внимание на магистрали
Особое внимание разработчики методики уделили знаковым трассам (на них расположено всего 20% городских помещений, но они дают 80% дохода). Ценообразующих магистралей стало в 18 раз больше – 975 вместо прежних 54. Из них 735 трасс влияют на ставки аренды объектов офисного и торгового назначения, 240 – производственно-складского. Каждая магистраль имеет свой вес и радиус влияния. Чем дальше объект находится от ценообразующей трассы, тем, соответственно, меньше величина коэффициента влияния магистрали.
| |
Почти в полтора раза больше насчитали специалисты ГУИОН локальных центров влияния (станций метро, знаковых городских площадей и других объектов). Причем подход к их определению стал дифференцированным. Понятно, что близость Морского порта скорее актуальна для размещения заводов и складов, а вид на Мариинский дворец поднимает ценность офисных помещений. В результате определено 63 локальных центра влияния для торговых и офисных объектов и 28 – для производственно-складских. Заметим, что в старой методике для складов и заводов магистрали и центры влияния вообще не были выделены.
Принципиальное отличие новой методики – это уход при расчете координат помещения от так называемого центроида здания. По старой методике получалось, что объекты, имеющие вход на «красной линии», и те, куда можно было попасть только со двора, стоили одинаково, если находились на одном расстоянии от центра здания. Особенно такой перекос актуален для центральной части города, где дома обычно имеют узкий фасад и сильно вытянуты во двор. Их центроид оказывался заметно удален от магистрали. По новой методике с использованием системы координат «по входу» ставки для таких помещений могут отличаться в разы.
Показателен пример Апраксина двора. Согласно новой методике все строения, расположенные по адресу улица Садовая, 28-30, будут считаться как имеющие входы с улицы (кроме этого ряд центральных проездов «Апрашки» выделены как ценообразующие магистрали). Ранее определялось, что все помещения имеют вход со двора, и потому они были серьезно недооценены.
Меняется подход к определению качества помещений. Из семи прежних категорий предложено оставить четыре: евростандарт, отличное, нормальное и удовлетворительное. Неудовлетворительное или непригодное для использования состояние как дополнительный понижающий ставку фактор, по мнению чиновников, использоваться не может. «Убитые» помещения город сдает с учетом того, что арендатор сразу проведет ремонт и сможет включить эти затраты в счет арендной платы. Хотя ни для кого не секрет, что действующий порядок зачета у многих отбивает охоту получить с города вложенные средства.
Дворы раскрылись
Безусловными новшествами дей-ствующей методики являются снятие запрета на размещение офисов в подвалах, а также возможность аренды помещений под торговлю во дворах. Вклад первого изменения в общий экономический эффект от новой методики – 8,3%, второго – 7,5%.
По новой методике количество объектов, подпадающих под торговую функцию, увеличивается с 4,7 тыс. до 14,8 тыс. Правда, есть одно «но». Необходимо учитывать качественную характеристику двора, что очень важно для торговли. Ведь одно дело, когда он благоустроен, хорошо «открыт». Даже если это второй или третий двор, торговля здесь может быть вполне прибыльной.
Совсем иная ситуация, если двор – глухой «колодец», пусть даже он непосредственно примыкает к Невскому проспекту. Частники, сдавая помещения, безусловно, просчитывают все эти нюансы. Старая методика не позволяла учесть, в каком по счету дворе находится арендатор и насколько привлекательно это место. Сегодня данная проблема решена. Правда, лишь отчасти. Использование системы координат «по входу» позволяет учесть расстояние от двери магазина до магистрали, влияющей на арендную плату. Поскольку ценообразующих трасс стало значительно больше, расценки на помещения во дворах как правило подскочили, местами в несколько раз.
Стоит отметить, что в ряде случаев ставки арендной платы, рассчитанные по новой методике, даже снизились. Причины тому – отказ от системы центроидов и корректировка радиусов влияния магистралей и локальных центров влияния. Благодаря точечной «настройке», ставки по объектам оказались чуть ниже, чем прежде. В основном это офисы, расположенные выше второго этажа, а также отдельные торговые помещения в районе Сенной площади.
