В Петербурге для большинства территорий установлена максимальная планка земельного налога, которую допускает федеральное законодательство – 1,5% от кадастровой стоимости земли. Для сельхозземель и участков, занятых жилищным фондом, действуют льготные ставки: 0,004% и 0,042%, соответственно. Кадастровая оценка проведена Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ). Результат трудов – вместо 19 зон градостроительной ценности, по которым прежде варьировались налоговые ставки, город разбит на 6,5 тыс. кадастровых кварталов. Для каждого установлена своя цена, которая может отличаться более чем в 30 раз (от 737 до 24 189 руб./кв. м). Правда, в пределах одного базисного квартала ценовая дифференциация не проведена: единая кадастровая стоимость установлена независимо от того, что расположено на участке – завод, банк или торговый комплекс. По словам главы КЗРиЗ Дмитрия Гордо, при оценке старались учитывать характер преобладающей в квартале застройки. В будущем ценовую градацию обещают сделать более изощренной – она будет зависеть от видов разрешенного использования земель. Зонирование территорий по видам использования установят Правила землепользования и застройки, которые городской парламент планирует принять к этому лету.
Внесение в перспективе уточнений в утвержденную оценку проблематично. Все данные по кадастровой стоимости земель Санкт-Петербурга уже утверждены в Москве. И любые корректировки минимум на этот налоговый год невозможны. Причем в КЗРиЗ не исключают, что все результаты произведенной кадастровой оценки российских земель (а она практически завершена) федеральный центр может зафиксировать на 2–3 года. На КЗРиЗ тем временем уже обрушился шквал обращений собственников, которых волнует вопрос обоснованности установки цены земли в том или ином кадастровом квартале.
Впрочем, кадастровую оценку, проведенную для целей налогообложения, не следует путать с рыночной. Тем более что цены во многих базисных кварталах устанавливались с учетом градостроительных перспектив развития территорий. Например, на основе «промышленных» списков от КЭРППиТ для 248 кадастровых кварталов на окраинах установлена минимальная кадастровая цена. Соответственно максимально выросла она для производств, расположенных в историческом центре города.
В среднем увеличение налоговых платежей в 2006 году составит примерно 30%. Хотя в целом, по словам вице-губернатора Михаила Осеевского, результаты кадастровой оценки городских земель оказались заниженными. Причем сознательно. Процесс подтягивания цен на землю к рыночным чиновники обещают сделать постепенным. Осторожность Смольного вполне объяснима: оценить последствия введения новой системы пока никто не способен. Для того чтобы перейти на полноценную рыночную оценку, нужно этот рынок иметь. В Петербурге же еще в частной собственности лишь 13% городских территорий.
Переход к расчетам арендной платы на землю на основе ее кадастровой стоимости в Петербурге отложен. На федеральном уровне пока не принят соответствующий закон. Правда, нововведения все равно грядут. Разработкой новой методики определения арендной платы в течение прошлого года занималось Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН). Задача, поставленная Смольным, – сделать аренду на территориях, занятых промпредприятиями, объектами транспорта и связи, на 10–20% выше налога. В итоге разработчики не стали отказываться от существующего деления городской территории на 19 ценовых зон, но ввели более сложную (дифференцированную) систему расчетов по сравнению с действующей. Правда, перед ГУИОН встала проблема привязки границ ценовых зон к сетке кадастровых кварталов и приведения в соответствие новых арендных и налоговых ставок. Судя по всему, задача оказалась не из легких: новая методика с начала этого года, как ранее планировалось, так и не была введена. Рассмотрение ее городским правительством намечено на первый квартал 2006 года. Кроме того, неизбежно возникнут вопросы и с порядком перехода на новую методику (для некоторых предприятий в историческом центре арендная плата вырастет в несколько раз – поэтому необходима разработка системы рассрочек платежей). Судя по всему, введение новых правил аренды земли откладывается на неопределенный срок. А это означает, что в Северной столице по-прежнему арендовать землю будет более выгодно, чем ею владеть.
