Год переходного периода

Начало действия «жилищного пакета», проведение конкурса по созданию особых экономических зон, вступление в силу «аукционной» поправки в Земельный кодекс – вот лишь некоторые из важнейших достижений федеральной власти. На уровне петербургской администрации успехи тоже немалые. Только утверждения Генплана и старта реализации ряда крупных инвестиционных проектов вполне бы хватило, чтобы бизнесу и горожанам надолго запомнился 2005 год.

По сложившейся традиции «Бюллетень Недвижимости» подводит итоги важнейших событий, произошедших на правовом поле рынка недвижимости в ушедшем году.

Федеральные трудности

Залпом из 27-ми орудий ударили федеральные законодатели по рынку недвижимости накануне 2005 года. Естественно, с благой целью: сделать жилье для граждан доступнее. Профессионалы рынка идеологию «жилищного пакета» одобрили, однако весь прошлый год обсуждали внесение поправок в его ключевые законы. Больше всего неприятностей вызвал 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...». Профессионалы рынка в один голос заявили, что закон «сырой» и его полноценная реализация невозможна. Но воз и ныне там. Весь год строители обсуждали вероятные коррективы, однако пока в документ не внесли ни единой поправки. Уникальность пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, неоспорима. По крайней мере, в новейшей истории России такого комплексного и объемного пакета документов не было. Однако на поверку оказалось, что «жилищный пакет» во многом не соответствует правилам игры, которые в условиях правового вакуума в большой степени формировались усилиями профессионалов рынка недвижимости. И в этом оказался его главный минус.

Другим гордиевым узлом стала реорганизация Городского бюро регистрации прав на недвижимость Петербурга. Отлаженная годами гибкая система регистрации пала жертвой административной реформы. С 1 января орган сменил название и подчинение. Сложная ситуация, связанная с процессом переподчинения и переходом на общефедеральные правила работы, начала немного выправляться лишь через несколько месяцев, когда в городе открылось второе отделение теперь уже Главного управления Федеральной регистрационной службы по Петербургу и Ленобласти.

Земельный вопрос

Одним из важных документов, утвержденных в прошлом году на уровне Петербурга, стал новый закон о ставках налога на землю. С этого года он будет исчисляться на основе кадастровой стоимости участка. После введения данной системы платежи увеличатся примерно на треть. В наступившем году чиновники намерены утвердить и новую методику расчета арендной платы за землю. Ее разработчикам поставлена четкая задача: арендная плата за участки под промышленными объектами должна быть на 15-20% выше земельного налога, чтобы стимулировать предпринимателей к выкупу земли.

На федеральном уровне законодатели преподнесли бизнесу подарок, продлив до 2008 года срок переоформления бессрочного пользования земельными участками под приватизированными предприятиями на долгосрочную аренду или собственность. Правительство посчитало, что предложенные Минэкономразвития 5% от кадастровой стоимости (в Москве и Петербурге - 20%) - неподъемная выкупная цена для бизнеса.

Инвестиционные метаморфозы

Привлечению инвестиций и созданию соответствующих условий для работы частных компаний уделялось большое внимание как на федеральном, так и на региональном уровне.

Летом 2005 года был подписан Федеральный закон «Об особых экономических зонах», а уже в конце ноября объявили об итогах соответствующего конкурса на создание технико-внедренческих и промышленно-производственных территорий. На конкурс были представлены 73 заявки от 47 субъектов РФ. Победителями признаны всего шесть проектов. Северная столица получила право развивать технико-внедренческое направление в льготном режиме сразу на двух площадках: в районе севернее лесопарка «Ново-Орловский» (130 га) и в промзоне Нойдорф (18 га). Губернатор Валентина Матвиенко уже высказала пожелание главе КЭРППиТ Владимиру Бланку разработать лучшую в России модель ОЭЗ данного типа. В ответ чиновник пообещал построить в Петербурге один из самых крупных во всей Европе технопарков.

Одной из главных задач петербургской власти была и продолжает оставаться работа по привлечению крупных российских и западных инвесторов. Если раньше большая часть капиталовложений направлялась на развитие объектов коммерческой недвижимости, то сейчас инвесторы предпочитают вкладываться в строительство промышленных предприятий. Город, в свою очередь, старается привлекать компании, работающие в сфере высоких технологий. Только в прошлом году началась реализация нескольких крупных инвестиционных проектов. Среди них – заводы «Тойота», «Алкан», «Элкотек» и пр. Одной из главных побед городской администрации можно считать запуск проекта «Балтийская жемчужина». Шанхайские компании намерены вложить в него порядка $1,5 млрд. Чтобы заинтересовать инвесторов, власти уделяют большое внимание инженерной подготовке территорий.

Недолгая жизнь так называемого «короткого» пакета благополучно завершилась. Стартовали долгожданные для инвесторов аукционы по полному пакету документации, которые, кстати, предполагалось запустить еще в 2004 году. Однако по ряду причин массовый характер торги так и не приобрели.

С 1 октября начали действовать поправки в Земельный кодекс РФ, согласно которым участки под строительство жилья должны предоставляться исключительно с аукционов. В целом подготовившийся к проведению торгов инвестиционно-строительный комплекс Петербурга пережил отмену «целевки» относительно безболезненно. За год Фонд имущества провел около 40 аукционов по земельным участкам. Правда, продать удалось лишь менее половины выставленных лотов. Тому есть целый комплекс причин, начиная от недостаточной подготовленности участков, высокой начальной цены и заканчивая сложностями, вызванными 214-ФЗ.

Генеральный городской

Важнейшим событием в области градостроительной политики стало принятие нового Генерального плана Петербурга. Документ дает сценарии развития города в области жилищного, общественно-делового и промышленного строительства, транспортной инфраструктуры и т. д. В частности, декларируется, что прирост объемов жилищного фонда к 2015 году составит 32 млн кв. м общей площади, еще 36 млн кв. м добавятся к 2025-му. Сейчас ведутся работы по созданию схем высотной застройки и планировки городских территорий. Эти подзаконные акты станут основой для создания правил землепользования и застройки, которые должны сменить действующие сегодня в Петербурге временные регламенты. Вместе с тем в Генплан включен проект новых охранных зон. Предполагается сокращение таких площадей в 4,5 раза, полный запрет на новое строительство в историческом центре и создание поквартальных режимов градостроительной деятельности в «буферной зоне».

Полным ходом идет сооружение Кольцевой автодороги. В конце года открылось рабочее движение по восточному полукольцу. Кроме того, федеральное правительство утвердило постановления о возведении западного полукольца, а также - об окончании строительства всей кольцевой автодороги. Все работы планируется завершить к 2012 году.

Имущественная предпозиция

Одним из важнейших событий в сфере имущественного блока Петербурга можно считать утверждение новой методики определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в городской собственности. Для большинства помещений расценки вырастут в 1,5-1,8 раза. Вместе с тем Смольный принимает и другие меры, направленные на извлечение дохода из городских объектов. Идет активная распродажа малоликвидных помещений, обремененных договорами аренды с КУГИ. За год было продано почти 400 таких объектов. С нового года город намерен выставлять на торги помещения, плата за которые не превышает 75 у. е. за кв. м в год. Осознавая, что большая часть таких объектов арендуется малым бизнесом, Смольный разрабатывает меры поддержки предпринимателей. Речь идет не только о рассрочке выплаты выкупной стоимости, но и помощи в получении кредитов.

Достижением имущественного блока Смольного можно считать начало реализации городского Закона «О доверительном управлении». Документ был принят еще летом 2004 года, однако сроки его реализации все время затягивались: КУГИ разрабатывал типовые формы договора, методику определения победителя и вознаграждения управляющего, порядок проведения конкурса. Передача городского имущества на конкурсной основе состоялась в Северной столице впервые. Петербург не только смог «передоверить» проблемные здания (Измайловский пр., 27; Большой пр. ПС, 18), но и должен получить за них деньги, не сопоставимые с нынешним доходом от аренды.

Коммунальный аутсайдер

Многострадальная сфера ЖКХ не была обойдена вниманием властей и в ушедшем году. Смольный активно «продвигал» частный бизнес в коммунальные отношения. Однако результаты прошедших конкурсов на право управления жилищным фондом оставляют желать лучшего. Многие лоты оказались невостребованными. Данная сфера бизнеса остается фактически нерентабельной, что и обуславливает слабый интерес инвесторов к управлению жилищным фондом. При этом в 2006 году город планирует полностью перейти к системе конкурентных отношений в ЖКХ, привлечению в данную сферу частных компаний.

В очередной раз правительство повысило тарифы на коммунальные услуги. В 2006 году они подорожают в среднем на 8%. При этом чиновники уверены, что рост тарифов инфляцию не опередит.

Новые планы

Хорошо ли, плохо, а 2005 год завершен. На очереди – новые грандиозные задумки. Смольный продолжит привлечение в Петербург крупных инвесторов, развитие территорий под жилищное строительство и перевод системы ЖКХ на рыночные рельсы. Учитывая положительный характер привлекаемых инвестиций и разрабатываемых, хотя бы на уровне города, законодательных актов, видимость стабильности сохранена. Что позволяет надеяться на лучшее будущее.

Текст: Сергей Бардин