Фрунзенский универмаг на Московском проспекте Петербурга сохранит свою исконную торговую функцию. Об этом сообщила глава комитета по контролю, государственному использованию и охране памятников истории и культуры Смольного (КГИОП) Вера Дементьева. «Все планы по сносу как фасадов, так и внутренней части комплекса, а также по созданию концертного зала, забыты», — заявила она. По словам Дементьевой, собственник объекта - известный предприниматель, директор Михайловского театра и основной владелец группы JFC Владимир Кехман - уже заказал новый проект реконструкции здания «одной зарубежной компании», но когда проект поступит на согласование в Смольный, пока неизвестно.
Сам Владимир Кехман сегодня, 14 апреля, был недоступен для комментариев. В пресс-службе JFC заявили, что бизнесмена нет в стране. «До его возвращения мы официально заявление главы КГИОП не комментируем», - заявил пресс-секретарь компании Андрей Семенов. По его словам, комментарии собственника об очередном повороте в судьбе универмага, возможно, появятся уже завтра.
«Фрунзенский» (на углу Московского проспекта и Обводного канала) был построен в 1938 году. Общая площадь этого, одного из самых скандально известных объектов города, — около 14 тыс. кв. метров. В 1988 году он был закрыт после пожара. После приватизации в 1992 году его приобрел предприниматель Илья Баскин, который начал реконструкцию универмага (в разные годы в нем планировали открыть магазин Stockmann и филиал швейцарского культурно-делового центра). Работа была завершена только в 2001 году и уже новым собственником — компанией «Топаз». Однако после 23-летнего перерыва универмаг не смог вернуть посетителей, и в 2005 году был продан группе JFC.
Ее владелец Владимир Кехман неоднократно заявлял о намерении снести здание и построить на его месте многофункциональный комплекс. Но реализации этих планов препятствовало то обстоятельство, что универмаг считается памятником конструктивизма, он под охраной КГИОП. Охране подлежат лицевые фасады и общее композиционное решение здания.
Год назад, на фоне кризиса рынка недвижимости, Владимир Кехман заявил, что в здании Фрунзенского универмага разместится концертный зал Михайловского театра. Теперь в Смольном заговорили, что эти планы могут быть аннулированы.
«Думаю, что это правильное решение. Если начинать проект сегодня, он выйдет на рынок в условиях восстановления потребительского спроса в 2012-2013 годах. Осталось определиться с форматом - будет ли это классический торгово-развлекательный центр или универмаг. В любом случае, необходимо будет предусмотреть парковочную зону», - говорит исполнительный директор
Praktis CB Сергей Федоров.
«Сейчас рынок торговой недвижимости начал активизироваться, поэтому, возможно, для инвестора развитие торговой функции будет более интересно, чем размещение концертного зала», - согласна директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец.
«Средняя стоимость реконструкции здания под торговую функция составляет около 30 тыс. рублей на 1 кв. метр. Но в данном случае цена будет больше, поскольку многое зависит от ограничений, которые накладывает статус памятника», - полагает директор направления реконструкции и отделки компании STEP Рустам Доминов.
«Средняя окупаемость подобного проекта в Петербурге может составить около 10-12 лет, но с учетом обременений КГИОП, может быть и больше», - замечает директор департамента коммерческой недвижимости LCMС Анастасия Балмочных.
Но некоторые эксперты считают такое решение, если оно действительно принято, спорным. «В условиях конкуренции с торговыми комплексами на Сенной площади и ТРК «Радуга», реализовывать на месте «Фрунзенского» только торговую функцию нецелесообразно. Это место уже бесповоротно потеряло свое торговое значение. За последние 10 лет изменился демографический и социальный портрет покупателя. Людей, у которых угол Московского проспекта и набережной Обводного канала ассоциируется с торговой зоной, уже практически не осталось. Оптимально в этом месте строить именно многофункциональный комплекс с офисной, гостиничной и жилой составляющими, без торговли. Кроме того, реконструкция под торговую функцию здесь практически невозможна из-за вытянутой вдоль канала формы здания: под современные торговые форматы такая форма непригодна», - комментирует руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA St.Petersburg Александр Волошин.
«В этом месте и при такой площади торговый объект не сможет приносить высоких арендных доходов. Для этого арендопригодная площадь здания должна быть не менее 30-40 тыс. кв. метров, а там только 14 тыс. кв. метров», - заключил заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International Роман Евстратов.
Но в целом эксперты отмечают, что за последнее время КГИОП начал обращать внимание не только на сохранение архитектурных особенностей объектов, но и на их функциональное назначение. Яркий пример - требование сохранения функционала Елисеевского магазина. «Фрунзенский» универмаг продолжает эту тенденцию.
