- До последнего времени российский рынок недвижимости практически не использовал финансовые инструменты, что серьезно тормозило развитие строительства в стране. За счет запуска ипотечных механизмов должен увеличиться спрос на жилье со стороны населения, тем самым прибавится работы у застройщиков. Пока что развитие системы массовой выдачи банковских кредитов на покупку квартир сдерживается низкой платежеспособностью населения. Слишком велик разрыв между стоимостью жилья и доходами его потенциальных покупателей.
В рамках Петербургского Ипотечного Форума будет затронута проблема снижения ставок по ипотечным кредитам. Необходимо иметь в виду, что процент по займу регулируется объективными экономическими показателями, в первую очередь – уровнем инфляции в стране. Поэтому ставка не может быть ниже данного показателя. В противном случае казне придется доплачивать кредитным учреждениям за счет средств бюджета. Таким образом, одни налогоплательщики будут получать кредиты за счет других.
Безусловно, государство должно предоставлять определенным категориям граждан льготы при покупке жилья по ипотечным схемам. Однако надо четко представлять, к каким последствиям это может привести, где будут браться деньги на выдачу субсидий и каким образом планируется компенсировать затраты. Возможно, проблема доступности ипотеки решается за счет увеличения срока кредитования. Однако для этого необходимы гарантии государства. Словом, проблему необходимо обсудить с учетом всех обстоятельств и последствий как для экономических субъектов, так и для государства.
- Еще одна заявленная на форуме тема – взаимодействие между участниками рынка недвижимости. Насколько эффективно, на ваш взгляд, сегодня строится диалог между ними?
- На мой взгляд, каждый должен выполнять лишь свои функции. Совершенно неприемлемо, когда «кредитором» выступает застройщик, предоставляя, например, возможность рассрочки платежа на приобретение жилья. В этом случае риски покупателя и самого инвестора несоразмерно увеличиваются. Займы должны выдавать банки. Однако недоверие к строительному рынку сдерживает масштабы развития системы выдачи кредитов. Для исправления ситуации застройщикам придется отказаться от "серых" схем работы, чтобы их деятельность стала более прозрачной. Финансовые учреждения, в свою очередь, будут более лояльно подходить к вопросам выдачи кредитов. Ведь при «полулегальной» деятельности застройщики теряют возможность получения банковских кредитов, предпочитая сиюминутную выгоду от неуплаты части налогов. Тем самым, они упускают большие возможности. Руководители многих строительных компаний понимают эту ситуацию и стараются сделать свой бизнес открытым.
Создание целостной системы краткосрочного и долгосрочного финансирования недвижимости, роль в данном процессе коммерческих банков, ипотечных институтов, застройщиков и государства – вот главные вопросы, которым будет уделено внимание на форуме.
- Реализация проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" является одним из приоритетных направлений деятельности федерального правительства на ближайшие годы. Особое внимание будет уделено этой теме и на Петербургском ипотечном форуме. Какие, на ваш взгляд, изменения необходимо внести в действующее законодательство, чтобы жилье в стране действительно стало доступным?
- Главная проблема законодательных актов так называемого "жилищного пакета" заключается в отсутствии подзаконных актов и механизмов их исполнения. Необходимо разработать комплекс мер, направленных на привлечение денежных средств в систему ипотечного кредитования. Более четко должны быть прописаны обязательства покупателя жилья, банка и застройщика. Необходимо определить роль страховых компаний при выдаче займа. Алгоритмы реализации законодательных актов должны быть всем понятны. Пока же федеральные документы вызывают очень много вопросов и дают мало ответов.
Подчас законотворческий процесс осуществляется в спешке, без должного обсуждения с профессионалами. Поэтому крайне важно реальное участие в форуме представителей Государственной Думы и Правительства РФ.
- Из всего «жилищного пакета» наибольшие нарекания вызывает Закон № 214-ФЗ "Об участии граждан в долевом строительстве...". Какие, на ваш взгляд, необходимо внести поправки в данный документ, чтобы он соответствовал реалиям сегодняшнего дня, а его исполнение не вызывало трудностей у застройщиков?
- Я уверен, что этот закон действительно нужен рынку. Однако многие его позиции вызывают большие сомнения. В частности, неприемлема возможность возврата дольщику внесенных за квартиру средств без соответствующих санкций. Необходимо сбалансировать ответственность сторон. В целом же закон должен быть откорректирован таким образом, чтобы его было всем выгодно выполнять. А для этого необходимо максимально расширить систему прописанных в нем механизмов взаимодействия застройщиков, дольщиков и банков. Пока же документ искусственно навязывает неприемлемые для сторон схемы работы, отчего у многих появляется вполне логичное желание их обойти.
- Одна из основных проблем, сдерживающих увеличение объемов жилищного строительства, – необеспеченность участков под застройку объектами инженерной инфраструктуры. Как вы оцениваете работу Смольного по урегулированию конфликтов застройщиков с монополистами?
- Городская администрация должна выработать механизм, который бы заинтересовал Ленэнерго, ГУП ТЭК и другие компании в развитии строительного рынка. Необходимо создание организационно-финансовых схем, позволяющих застройщикам становиться собственниками части имущества монополистов. Привлечение инвесторов в качестве акционеров могло бы заинтересовать обе стороны. Пока же город занимается тем, что решает вопросы снижения сроков и платы за подключение к инженерным сетям. Однако эта работа не имеет особого смысла, поскольку выгодна только застройщикам.
- Еще одна проблема строителей – монополизация рынка стройматериалов. Достаточно ли, на ваш взгляд, сегодня механизмов, сдерживающих необоснованный рост цен в строительной отрасли?
- Действительно, антимонопольному ведомству стоит более серьезно работать в данном направлении. Кроме того, власти Петербурга должны создавать условия для прихода компаний из регионов России и других стран. Проблема может потерять актуальность, если администрация начнет поощрять конкуренцию и способствовать приходу в город новых предприятий. Вместе с тем, необходимо шире применять новые технологии строительства. В противном случае мы будем постоянно зависеть от цен на основные материалы.
- В скором времени ожидается принятие закона о саморегулируемых организациях (СРО). Готов ли строительный комплекс Петербурга к отмене лицензирования с 1 января 2007 года и переходу на саморегулирование?
- Мне кажется, что в целом город готов к таким переменам. Роль СРО в нашем регионе может взять на себя Ассоциация "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада". Однако для того, чтобы вырабатывать единые стандарты для всего рынка, профобъединению надо более четко определить внутренние принципы деятельности. Саморегулируемая организация не только выражает интересы определенного круга компаний. Застройщики должны доверять ей представление своих интересов и строго придерживаться выработанных организацией правил. Таким образом, СРО не должна быть лишь профессиональными объединением с раскрученным брэндом. Ей необходимо иметь открытую структуру.
- Исполнительная и законодательная власти города намерены откорректировать действующий Закон "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции". Какие, на ваш взгляд, изменения необходимо внести в данный документ?
- В первую очередь, нужно ограничить целевое предоставление земельных участков. Для этого необходимо четко определить перечень территорий, которые могут быть предоставлены инвесторам, минуя процедуру торгов. Конечно, в некоторых случаях участки нужно выделять целевым образом. Бессмысленно проводить аукционы, когда в город приходит крупный мировой инвестор. Однако подобного рода случаи следует четко прописать в законе. Кроме того, необходимо законодательно предусмотреть строгий порядок взаимодействия власти и бизнеса при подготовке документации и проведении торгов.
- Городская администрация возлагает большие надежды на инвесторов, которые будут разрабатывать документацию для проведения торгов. Действительно ли «частники» могут сыграть значительную роль при подготовке земли для аукционов?
- Еще несколько лет назад город должен был начать самостоятельно готовить документацию для проведения торгов. Для этих целей создали Управление инвестиций, однако оно превратилось в очередного посредника. Идея привлекать к разработке документации частные компании заслуживает похвалы. Однако мне непонятно, почему Управление инвестиций не платит инвестору за этот труд. Ведь торги могут не состояться из-за отсутствия заявок, и разработчик документации понесет убытки. А если затраты на подготовку окажутся больше, чем полученное по результатам торгов вознаграждение? На эти вопросы город не дает ответов.
На мой взгляд, разработчику документации необходимо работать с застройщиком напрямую. Или же Управление инвестиций должно заранее выплачивать деньги за подготовку участка. Пока же частные инвесторы фактически "подвешены на крючок", а город пытается решить проблему подготовки территорий малой кровью.
- Как вы оцениваете уровень подготовки кадров в сфере недвижимости в Петербурге? Планирует ли ИНЖЭКОН обучать специалистов для новых направлений строительной деятельности?
- Нехватка кадров действительно является серьезной проблемой. Остро сказывается отсутствие профессиональных менеджеров строительной сферы. Недвижимость – предмет комплексный, поэтому специалист-управленец должен знать юридические аспекты деятельности рынка, технические тонкости и схемы эффективной работы. А обучить всему этому непросто. В настоящее время ИНЖЭКОН ведет подготовку специалистов по операциям с недвижимостью. В этом учебном году состоится первый выпуск. Со следующего года вводится специализация «Управление недвижимым имуществом». Но для качественной подготовки специалистов необходимо активное сотрудничество с работодателями – участниками рынка недвижимости. Мы заинтересованы в таком взаимодействии и приглашаем к нему всех, кто нуждается в квалифицированных специалистах. Кроме того, хотелось бы активно развивать систему дополнительного образования и переподготовки кадров.
- В последнее время на всех уровнях власти активно обсуждается тема легализации гастарбайтеров. На ваш взгляд, сможет ли строительный рынок Петербурга обойтись без привлечения иностранных рабочих?
- К сожалению, проблему нехватки кадров невозможно решить только за счет жителей Петербурга. Однако у иностранных работников зачастую отсутствует необходимая квалификация, из-за чего серьезно страдает качество возводимых зданий. С другой стороны, возникает множество социальных проблем. Город должен проводить осмысленную политику по привлечению рабочей силы. На стройках Петербурга вполне могли бы трудиться граждане из других областей России. Не думаю, что они будут строить хуже, чем выходцы из других стран.
- Какими бы вы хотели видеть результаты работы Петербургского ипотечного форума?
- Надеюсь, что форум станет началом плодотворного сотрудничества участников строительного рынка. Должны быть налажены механизмы взаимодействия и рабочие контакты. Недвижимость не любит суеты. Надо терпеливо создавать новые механизмы деятельности, налаживать систему ипотечного кредитования. Уверен, что все у нас получится.
| ДОСЬЕ "БН" | |
|
Сергей Николаевич Максимов родился 1 октября 1956 года. Окончил экономический факультет Ленинградского государственного университета, с 1986 года работал в университете на кафедре макроэкономики. С 1993 года - исполнительный директор Ассоциации риэлтеров и домостроителей Петербурга. С 1997 года - ректор Института недвижимости. В настоящее время декан факультета региональной экономики и управления, заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости ИНЖЭКОНа. Член Клуба профессионалов рынка недвижимости. Член экспертного совета по недвижимости при Госдуме РФ. |
