Владимир Конюхов: «На рынке ЖКХ можно делать бизнес»

- Владимир Сергеевич, что можете сказать о критике в адрес компании, которой было так много в последние месяцы?

- За грамотную, обоснованную критику мы бы сказали спасибо. Такой пока не видели. Пишут не только СМИ. Есть несколько «писателей», посылающих во все инстанции сообщения о том, что мы чуть ли не «друзья Гитлера». Только никто из них пока не написал, например, что мы плохо подметаем лестницы. А что касается газет и журналов, то, кроме петербургских изданий, о нас писали «Шпигель», «Штерн», «Ньюс Уик». Но не о том, что мы «пьем кровь младенцев», как пишут здесь. Наш проект интересен европейцам тем, что появилась компания, решившая доказать, что на российском рынке ЖКХ можно делать бизнес. Глава концерна, Петер Дуссманн, недавно сказал: даже обо мне столько не писали, сколько пишут о проекте в Коломне.

В концерне работает специальный отдел, который ведет мониторинг прессы по всему миру. Поэтому г-ну Дуссманну известно, как ругают нас в Петербурге. Могу сообщить недоброжелателям: ознакомившись с их творчеством, г-н Дуссманн решил выделить компании на развитие 5 млн евро дополнительно. Он понимает, что проект для Петербурга новый, двигать его сложно.

- ООО «Питер Дуссманн» было представлено общественности как дочерняя компания немецкого концерна «Dussmann AG&Co. KGaA». Но скоро выяснилось, что вы учреждены не немецкой, а московской компанией с похожим названием (ЗАО «П. Дуссманн»).

- Чтобы убедиться в том, что мы не «дети лейтенанта Шмидта», можно обратиться в Законодательное собрание к г-ну Амосову или к председателю Жилищного комитета г-ну Лукманову. Совсем недавно от них ездила делегация в Германию. Мы им показывали империю Петера Дуссманна. В центре Берлина, на Фридрих-штрассе, стоит громадный особняк, где работают сотрудники концерна.

Политика концерна такова, что все его зарубежные подразделения подчинены единой структуре. Неважно, где организуется компания: в Германии, России или Китае. Концерн учреждает в столице страны фирму-представителя, а уже этот центральный филиал создает все остальные компании, находящиеся в других городах.

- Состояние зданий в Коломне недалеко от аварийного. Между тем немецкий концерн все-таки вкладывает в этот квартал деньги. Есть твердая уверенность в рентабельности данного бизнеса?

- Да. Квартал в кризисном состоянии. Мы взялись за сложный проект. Те, кто сейчас пытается нам бить по рукам, видимо, хотят, чтобы территория превратилась в то, что сейчас собой представляет район улиц Шкапина-Розенштейна. Если сегодня в квартале ничего не делать, то через пару лет он станет таким же. Я был свидетелем, когда от хлопка входной двери в подъезде отвалился верхний розлив. Из-за такого состояния квартала у нас сантехники первое время работали круглые сутки.

Мы сейчас занимаемся антикризисным управлением. Создаем новую систему управления, которая должна быть в городе. Я – антикризисник. Мне, если хотите, чем хуже, тем лучше. Ведь покупают люди заводы, которые нерентабельны. Создают экономическую модель, и через два года завод начинает работать.

Если рассматривать данный квартал как территорию бизнес-проекта, то здесь можно найти массу источников прибыли. Один из них – энергосбережение. Например, мы будем платить монополистам только за то количество воды или тепла, которое дома потребили. Потому что «Питер Дуссманн» - коммерческая, а не благотворительная организация. Разница между оплаченной жителем по действующему тарифу суммой и тем, что мы сэкономили, - вот одна из составляющих прибыли. Все, что потеряно в сетях до входа в дом, - проблемы поставщика.

Отношения с монополистами в России, вообще, кабальные. В бизнесе заказчик должен быть «всегда прав», но у нас почему-то последнее слово всегда за поставщиком. Приведу пример. Расчетный период у Водоканала составляет 15 дней. А у меня с жителями – 30 дней. В итоге с какой-то стати я должен платить Водоканалу вперед за услугу, которую не получил. Мы боремся и будем бороться за то, чтобы не кредитовать монополистов. Сейчас в Смольном разрабатывается образец публичного договора с монополистами, который станет единым для всех. Мы принимаем активное участие в этой работе.

Что касается теплоснабжения, то в перспективе компания планирует перевести здания Коломны на автономное отопление газовыми котельными. Это целесообразно, потому что слишком уж далеко от квартала находится ТЭЦ. Правда, проект не текущего года. Не столько сложно устанавливать котельные, сколько трудно оформлять отношения все с теми же монополистами. Основная проблема – лимиты газа. Как будто у нас проблемы с газом в стране! Газпром заинтересован продавать по коммерческим тарифам и желательно по тем, по которым поставляет на Запад. Но жилищникам он обязан продавать дешевле, не по той цене, по какой, например, получает Ленэнерго. Придется много работать над этим, но, думаю, справимся.

- Возможно, одной из причин негативного отношения к компании стало то, что вы открыто использовали административный ресурс. Ведь квартал вы получили, не участвуя в конкурсе, как положено с 1 марта.

- Не надо преувеличивать влияние административного ресурса. Если вы придете в кабинет к губернатору в компании с Владимиром Путиным и Борисом Грызловым, то этот ресурс поможет вам руку губернатору пожать, чаю с ним выпить. Но когда вы предложите проект, то все равно придется доказывать, что он жизнеспособен. Ведь дав добро, чиновник берет на себя ответственность, появляются взаимные обязательства.

Кроме того, «Питер Дуссманн» ничего от города и не получал. Мы провели собрания товариществ собственников жилья и заключили с ними договоры. Так что наш приход в квартал, скорее, более законен, чем передача по конкурсу. Что значит, компания выиграла конкурс и получила в управление квартал? Надо не конкурсы проводить, а говорить с собственниками жилья.

Сейчас такая ситуация. Все управляющие компании предпочитают работать с бизнес-центрами. Потому что оформить управление на жилое здание – это очень не простая процедура, которая растягивается до полугода. Не каждая компания сможет позволить себе потратить столько времени. Другое дело, прийти в бизнес-центр, заключить в течение дня договор и «въехать» в здание.

- Допустим, жилье в управление от города вы не получали. Между тем в зданиях есть встроенные помещения, которые могут стать источником извлечения прибыли.

- Мы и их не получили, пока. Очень большая проблема принять от города в управление встроенные нежилые помещения. С ней мы бьемся последние три месяца. Сейчас фракция «Единая Россия» готовит проект поправок к Закону о доверительном управлении. Их введение пойдет на пользу не только нам, но всем управляющим компаниям.

Поправки должны послужить тому, что функции управления подобными помещениями КУГИ сможет передавать не только своим районным подразделениям, но и бизнес-структурам на основании определенных финансовых гарантий. Это позволит управлять госсобственностью более эффективно.

Когда появится возможность сдавать в аренду все эти пустующие площади, тогда, уверяю вас, я за месяц сдам все. Там появятся предприятия общепита, магазины - в городе масса предпринимателей, которые не хотят сидеть в бизнес-центре, а предпочитают занимать помещение в жилом здании.

Деньги, выручаемые с аренды, могут, в частности, пойти на ремонт зданий квартала. Пока мы вкладываем в ремонт только свои средства. С 1 марта отремонтировали 7 розливов, колоссальное количество стояков, шесть первых этажей зданий. Сейчас составляется график работ на 2005-2006 годы, который будет согласован с правительством.

- «Питер Дуссманн» остановится на Коломне? Или география компании будет расширяться?

- Деятельность компании сегодня не ограничивается одной Коломной. Мы обслуживаем отдельные дома на Крестовском острове. Представители ТСЖ этих домов сами пришли к нам. Там несколько иная картина, чем в Коломне. Мы представили жильцам стандарты, по которым готовы их обслуживать с учетом действующих тарифов. Стандарты их не устроили. Они пожелали, чтобы лестницы убирались ежедневно, на площадках стояли горшки с растениями, а во дворе были высажены туи. Тогда провели расчет, как это делается при обслуживании нежилой недвижимости, например бизнес-центров. Платят и довольны.

Да и что такое для немецкого концерна «Dussmann AG&Co. KGaA», с оборотом в миллиарды евро, какой-то квартал из ста домов?! У нас хватает оптимизма думать о большем. Сейчас плодотворно работаем с администрациями Фрунзенского и Московского районов. Конечно, мы не готовы принимать любой квартал. Сначала внимательно изучаем. Если, допустим, там слишком велики долги по квартплате, то принять в управление такие дома – все равно что записаться в благодетели. В Коломне в среднем 90% жителей коммунальные услуги оплачивают, поэтому кварталом можно было заниматься. Хотя, когда началась монетизация льгот, оплата временно упала до 46%.

Замечу, что мы не собираемся ограничиваться исключительно управлением. В Московском районе выбрали квартал, который планируем принять в управление с последующей реконструкцией. Таким образом, мы внесем свою лепту в дело расселения хрущевок. Уже есть потенциальный инвестор. Конечно, проект не текущего года, но и не самой отдаленной перспективы.

На свободных пятнах будут возводиться «точки» в 14-16 этажей. Жильцы хрущевки займут лишь первые пять этажей нового здания, а квартиры на остальных десяти попадут на рынок. Сегодня цена квадратного метра жилья в Московском районе превышает тысячу долларов. Так что игра стоит свеч. Сначала это будет уплотнительная застройка, но после расселения пятиэтажки пойдут под снос. Положительный опыт реализации подобных проектов уже был в Казани. За последние десять лет там очистили от хрущевок всю центральную часть города. Люди получили новые благоустроенные квартиры, а инвесторы - прибыль.

Расселение пятиэтажек – один из примеров, когда бизнес участвует в решении социальных проблем. Современное ЖКХ России – это одна большая социальная проблема. Cюда нужно привлекать бизнес.

- Что, на ваш взгляд, нужно для того, чтобы реформа ЖКХ наконец заработала не локально, в пределах Коломны, а вообще в стране?

- Я уверен, что если государство начнет дотировать управляющие компании, то за год-два они вытеснят с рынка Жилкомсервисы. Должна быть разработана и запущена федеральная программа поддержки малого бизнеса в сфере ЖКХ. Будет достаточно 1-2 млрд рублей, и не потребуются те сотни миллиардов, которые запрашивают государственные чиновники на финансирование реформы. В остальном сейчас достаточно того, что люди платят. В России пенсионеры отдают за жилье до 50% своего дохода. Нигде в Европе такого нет.

«Питер Дуссманн» сегодня разработал экономическую модель, действие которой демонстрирует в Коломне. Вот это и нужно: финансировать экономические модели, а не затыкать деньгами дыры.

Текст: Вячеслав Березниченко