В конце апреля банки-партнеры АИЖК - смогут предложить заемщикам новый продукт - кредит с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке рефинансирования ЦБ. Окончательная ставка для заемщика будет рассчитываться по формуле: ставка рефинансирования Банка России плюс маржа кредитора (3-4%). При этом, если кредиты выдаются на покупку жилья на вторичном рынке, ставка вырастет еще на 0,5%, а если заемщик отказался от личного страхования - на 0,7%.
С конца марта 2010 года ставка рефинансирования ЦБ составляет 8,25%, следовательно, минимальная стоимость кредита на вторичном рынке составит 11,75%.
Предположительно, для проверенных заемщиков, а также готовых предоставить большой первоначальный взнос, банки смогут устанавливать пониженную маржу, что позволит снизить размер процентных ставок. Колебания плавающей процентной ставки будут ограничены. Нижняя граница - 5%, а верхняя - 20%.
Вводить плавающие ставки по кредиту собирается и «Сбербанк РФ». Пока он разрабатывает новые типовые кредитные договоры с физлицами - теперь «Сбербанк» будет фиксировать в договоре с заемщиком механизм изменения стоимости кредита в случае изменения рыночного индикатора (ставка MIBOR или ставка рефинансирования ЦБ).
Идея привязать ставку к ставке рефинансирования ЦБ - не новая на рынке. Такой кредит можно оформить в банке ВТБ24. Но в первые годы пользования кредитом (1-3-5 лет) банк устанавливает фиксированную ставку, затем - плавающую. Минимальная маржа банка составляет 3% (с учетом внесения первоначального взноса не менее 40% от стоимости квартиры). Соответственно сейчас с учетом внесения как минимум 40% от стоимости квартиры, подтверждения дохода справкой 2-НДФЛ и комплексным ипотечным кредитованием процентная ставка составит 11,25%.
Минимальные ставки
В начале 2010 года банкиры энергичней стали снижать фиксированные процентные ставки. Согласно данным индекса «БН-Ипотека», в марте средняя фиксированная ставка по кредитам в рублях на покупку квартиры на вторичном рынке снизилась на 0,3% до 14,43%, долларовая - на 0,1% до 10,98%. Еще больше (1,5%) ставки потеряли в феврале. При этом большинство банков предлагает оформить кредит максимум на 25-30 лет и самостоятельно оплатить 30% от стоимости будущей квартиры. При этом если квартира приобретается с инвестиционными целями (то есть заемщик не собирается в ней жить, а планирует сдавать в аренду), то банк затребует как минимум половину стоимости объекта и установит повышенную процентную ставку.
Пока наиболее выгодные фиксированные процентные ставки на покупку квартиры на вторичном рынке сейчас предлагают банки, работающие по стандартам АИЖК - 9,35-11,30% в рублях максимум на 30 лет, оплатив как минимум 30% от стоимости квартиры самостоятельно. Максимальная сумма кредита составит 4 млн руб. При этом обязательное условие - доход должен быть подтвержден только справкой по форме 2-НДФЛ.
В начале апреля АИЖК запустило программу «Новостройка». По ней будут выдаваться кредиты на покупку готового жилья в новых домах, введенных в эксплуатацию не раньше 2007 года по фиксированным ставкам 10,5%-11%. При этом ставки по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке агентство собирается повысить до 11,5%-12%.
В «Сбербанке России» минимальный первый взнос составит 20%, а процентные ставки (в зависимости от срока кредита и размера первого взноса) - 15-16,25% (до регистрации ипотеки) и 13,5-14,75% (после регистрации ипотеки) в рублях и 12-13,7% (до регистрации ипотеки) и 10,1-11,8% (после регистрации ипотеки) в иностранной валюте.
Располагая аналогичной суммой первого взноса, можно оформить кредит в банке ВТБ24. Срок кредита составит 50 лет, а процентные ставки – от 13,1% в рублях и 9,6% в долларах США. При этом заемщик может разместить первоначальный взнос во вклад и сэкономить на комиссии банку. При таком условии комиссия составит 25 400 рублей, в стандартном варианте банк попросит 1,5% от суммы кредита (45400- 125400 руб.).
Оформить кредит с 20% собственных средств можно также в «Юникредит банке» (только для кредитов в рублях) и «Банке Сосьете Женераль Восток» (БСЖВ). Стоимость кредита в Юникредит банке составит от 13% годовых в рублях и от 10% годовых в валюте, в БСЖВ - 14-15,5% в рублях, 9,75-11% в долларах и 8-11% в евро. По классической программе «Нордеа банка» на покупку квартиру кредит можно оформить на 30 лет, внеся 20% собственных средств. При этом при официальном подтверждении дохода ставки составят 13-14% в рублях и 9-10% в валюте, при подтверждении другим способом границы ставок вырастут на 1%.
Минимальный первоначальный взнос
Лидерами по размеру первоначального взноса являются «Абсолют банк» и «РосЕвроБанк» - 10% от стоимости квартиры. В первом случае заемщику придется предоставить в дополнительный залог квартиру на вторичном рынке. При этом кредит можно оформить только в рублях под 14-15% годовых и расплачиваться с ним максимум 25 лет. По стандартной программе банка можно оформить кредит с 20% собственных средств под 12-15% годовых в рублях. В «РосЕвроБанке» кредит можно оформить на 20 лет, при этом при предоставлении минимального первоначального взноса для заемщика устанавливается максимально возможная ставка по кредиту - 15,5% в рублях и 12% в долларах или евро. По стандартной программе банка на покупку готовой квартиры в зависимости от первого взноса ставка составит 13,5-15,5% в рублях и 10,5-12% в иностранной валюте.
«Банк Москвы» и «Райффайзенбанк» предлагают оформить кредит с минимальным взносом в 15%. При этом в «Банке Москвы» кредит будет стоить 14,2-14,95% в рублях и 9,75-10,3% в долларах или евро, и расплачиваться с ним можно в течение 30 лет. Но если первоначальный взнос составит менее 30%, то базовая ставка увеличится на 0,5%.
Минимальный первоначальный взнос в Райффайзенбанке (15%) возможен только при оформлении кредита в рублях и подтверждении дохода только по справке 2-НДФЛ. Кредит можно оформить на 25 лет. При этом по стандартным условиям ставка не зависит от срока кредита и от первого взноса и составляет 14,5% в рублях и 10,5% в долларах при условии официального подтверждения дохода. При подтверждении дохода по справке банка ставка увеличивается на 0,5%.
«Банки разрабатывают новые программы, снижают ставки и размер первоначального взноса, обостряется конкуренция. Для клиентов это, безусловно, плюс - теперь ипотечные заемщики могут рассчитывать на значительно более доступные условия кредитов, к тому же, возобновилась докризисная практика проведения специальных маркетинговых акций. Сейчас есть хорошая возможность купить недвижимость на выгодных условиях - стоимость квадратного метра только начала расти, отыгрывая кризисное снижение, при этом условия кредитования сравнимы с теми, к которым мы все привыкли в 2008 году», - считает директор департамента сегментного и продуктового маркетинга «Абсолют Банка» Елена Воронина.
Нюансы
Обращаясь в банк за ипотечным кредитом, стоит учитывать некоторые нюансы, которые могут повлиять на размер процентной ставки. Так, за подтверждение дохода в свободной форме ставка может в среднем увеличиться на 0,5-1%, за отсутствие личного и титульного страхования - на 2-4%. В некоторых случаях повлиять на ставку могут единовременные комиссии или условия досрочного погашения. Например, в «Банке Жилфинанс», если заемщик выбирает оплатить комиссию в 4% от стоимости кредита (вместо стандартной 2,5%), то ставка уменьшается на 1% на весь срок кредитования. В «Юникредит банке» ставка понизится на 0,5% при выборе специальных условий по досрочному погашению. Они предполагают, что платный период досрочного погашения составляет 5 лет, в первый год комиссия составляет 5% от суммы досрочного погашения, а затем уменьшается на 1% ежегодно. По стандартным условиям платный период длится 1 год, а комиссия составляет 1% от суммы досрочного погашения.
Как правило, чтобы получить наиболее выгодные условия по кредиту заемщик должен предоставить в банк внушительный первоначальный взнос (более 40-50%) и взять кредит на небольшой срок (5-10 лет). При этом портрет наиболее желанного заемщика выглядит так - возраст 25-40 лет, с высшим образованием, с наличием постоянной стабильной работы в крупной корпорации преимущество отдается государственным, с официально подтвержденным доходом от 100 тыс. руб. в месяц. Большую роль играет наличие положительной кредитной истории. Если до кризиса этот факт рассматривался как плюс и иногда поощрялся льготными условиями по кредиту, то сейчас он может стать решающим в вопросе выдачи или невыдачи заемщику кредита.
Несмотря на то, что требования к заемщикам все еще остаются жесткими, что является причиной большей части отказов, банки активно показывают, что готовы идти на встречу заемщикам. Невозможность подтвердить доходы по справке 2-НДФЛ - сейчас стала довольно частой проблемой у заемщика. Объясняется это тем, что многие компании в кризис перешли на «серые» доходы. Поэтому либерализация требования в части формы предоставления доходов может существенно увеличить спрос на ипотечные кредиты.
Например, «Сбербанк России» помимо «серых» доходов, стал рассматривать совокупный доход сожителей, проживающих в так называемом «гражданском браке», и даже близких родственников (например, братья, сестры).
«Банк Москвы» снизил минимальный возраст заемщика с 25 до 21 года, а соотношение ежемесячного платежа к доходу заемщика, напротив, увеличилось до 40% (ранее 30%). В «Нордеа банке» стаж на последнем месте работы составляет 4 месяца, тогда как в большинстве случаев - полгода.
По мнению экспертов, сейчас именно либерализация требований к заемщикам может помочь росту ипотечного рынка. «Развитие ипотечного рынка зависит не только от своевременности и эффективности принятых мер государственной поддержки, но и от состояния экономики и восстановления спроса населения. Именно платежеспособность потенциальных клиентов в первую очередь определяет перспективы развития рынка ипотечного кредитования», - считает член правления, руководитель дирекции обслуживания физических лиц Райффайзенбанка Андрей Степаненко.
