- Ваша компания ведет достаточно большой объем подрядных работ на строительстве нового стадиона на Крестовском острове. Сыграть - «Зенит» сыграет. А построить стадион к этому времени удастся?
- Если у высшего руководства есть уверенность, что перепланировка не отразится на сроках, то возьмем «под козырек» и будем, безусловно, «не отражать на сроках». Это потребует, конечно, сил. Для этого необходимо соблюдение ряда факторов, начиная с оперативной отработки новой проектной организации, всех проектных решений и упреждающего финансирования.
- Как говорят строители, любой проект состоит из времени и денег. Меньше времени – больше денег, меньше денег – больше времени.
- Ну, это не совсем корректно. По большому счету, что такое ускорение строительства – это увеличение количества трудящихся. Но здесь есть два момента. Первое – необходимо грамотно распределить людей по площадкам, чтобы друг другу не мешали, и второе - сделать совмещенный сетевой график, чтобы предотвратить простои, остановки с взаимным «мешанием» разных подрядчиков на одних площадях. В принципе, история знала различные подвиги, поэтому будет на то воля – будет сделано в срок.
- Говорилось и о том, что в связи с перепроектированием работы не приостанавливаются…
- Да, есть работы, которые продолжаются, но сейчас вала, конечно, уже нет. По ряду решений, которые остались от старого проекта, работы продолжаются. Мы надеемся, что новый проектировщик оперативно начнет выдавать документацию для продолжения работ.
- По вашим оценкам, насколько серьезно придется переделывать проект для увеличения вместимости стадиона?
- Вместимость стадиона – это не только посадочные места, это еще и вся инфраструктура, которая должна обеспечивать его работу, начиная с элементарных вещей, таких, как отопление и теплоотвод, охлаждение внутренних помещений, пропускная способность тех же вспомогательных помещений, начиная с коридоров, входов, системы контроля и адекватного досмотра. Все системы жизнеобеспечения и безопасности зрителя, в том числе и персонала.
В принципе, любое кардинальное изменение, с точки зрения вместимости, количества людей, его увеличения, требуют от проектировщиков пересмотра инженерных решений. Весь вопрос в том, насколько они будут кардинально изменены, и как оперативно их удастся реализовать. Потребуется ли значительное увеличение именно площадей для вспомогательных нужд? Есть ли они? Насколько их надо достраивать?
Сейчас стадион уже фактически построен до отметки «14,55», дальше все будет зависеть от компромисса между необходимостью, возможностью и бюджетом. Есть дешевые решения, требующие большого объема технических помещений, есть решения, которые можно разместить в заданных рамках, но стоят они в 1,5-2 раза дороже, и, соответственно, всегда есть промежуточный вариант. Окончательный выбор будет зависеть от этих двух составляющих – цены и сроков.
- Что касается сроков, у вас есть свое видение оптимистического или пессимистического сценария сдачи объекта?
- Оптимистический – мы уложимся в заданные сроки. В реальности минимум полгода требуется на то, чтобы в коробке начать монтировать инженерные сети и системы.
- То есть - после того как стадион будет полностью построен и строительные работы завершены?
- Как правило, требуется минимум полгода, для того чтобы сети смонтировать или запустить новые. Конечно, возможны различные промежуточные стадии для сдачи, то есть сначала разрезать ленточку, а потом доделывать пуско-наладочные работы и в неких ручных режимах поддерживать систему жизнеобеспечения. Теоретически – да, это возможно.
Пессимистический вариант?.. Ну, скажем, это может быть долго. Пессимистический - это если вдруг проектное бюро «нарисует» такой проект, который никак не устроит бюджет города, и это, как вы понимаете, …
- …затянется. Поговорил о еще более печальном. О рынке подрядных работ. Подрядчики Петербурга называют различные цифры его падения по сравнению с 2008 годом – по объему на 40%, в деньгах - на 60%, а некоторые даже говорили - на 70%. В реальности, по вашим оценкам, в кризис в строительстве насколько упал рынок подряда?
- Картина очень простая: новые проекты, которые были анонсированы в 2008 году, не стартовали, даже крупные, федерального масштаба. Даже такие крупные проекты, которые планировал делать банк ВТБ, только сейчас размораживаются. Новых коммерческих проектов тоже не было. Есть только проекты в высокой стадии реализации, остановка которых стоила бы дороже, чем затраты на их завершение.
Опять же - мы рассматриваем коммерческую недвижимость и не затрагиваем жилье. С этой точки зрения, с июня 2009 года рынок упал практически на 90%. До июня 2009 года большинство проектов 2008 года были завершены, а новые не стартовали. Была масса проектов новых логистических терминалов, торговых центров, бизнес-центров, и практически ни один из них не стартовал, и за счет этого рынка просто не было. Соответственно, остались только бюджетные проекты, в основном федеральные. Хотя и объем их резко снизился, более чем в два раза, финансирование, хоть и с традиционными задержками, но было. Также были сильно обрезаны и городские проекты, городской бюджет оказался наиболее чувствителен к последствиям кризиса. Так что в среднем падение составляет порядка 60-70%.
- А что сейчас происходит? Если по жилью стройки начали размораживаться к лету 2009 года, то по коммерческой недвижимости это пока не чувствуется.
- Однозначное мнение всех экспертов: первое, что стартует, – это жилье, дальше, с определенным лагом, последует оживление коммерческой недвижимости. Так, в принципе, оно и случилось.
- И когда в коммерческой недвижимости произойдет это оживление?
- На мой взгляд, уже дважды были фальстарты. Первый, в конце лета, в последние недели августа – начале сентября прошлого года, когда, началась большая активизация девелоперов, пошли запросы по расчетам подрядных работ, просто валом. Казалось бы, все, начался подъем, но на самом деле стартовало очень мало объектов, причем, в основном, достройка.
При этом девелоперы старались пойти по принципу: строить будет тот, кто меньше попросит денег. При этом не смотрели на то, что эти предложения ниже текущей себестоимости. Был ряд конкретных случаев, когда чудес не случилось, и за те деньги, что давались, никто ничего не сделал. Потом это оживление сошло на нет.
В ноябре поднялась вторая волна оживления на фоне ожидания того, что бюджет должен наконец-то принять конкретные действия, профинансировать какие-то стройки в 2010 году. Кроме того, стоимость нефти держалась на достаточно высоком уровне – причем уже не первый квартал, а федеральный бюджет был полновесным, на уровне докризисных цифр. Кроме того были вполне логичны ожидания, что к концу года будут произведены массовые выплаты из федерального бюджета. Все это подтянулось на конец года. За счет такой активности пошло несколько объектов, но опять-таки достройка размораживалась. Новых объектов практически начато не было.
Сейчас, по весне, опять наметилось определенное оживление с точки зрения начала работ. Сейчас идут запросы на расчеты под новое строительство. Есть убеждение, что начнется ряд достаточно крупных проектов, есть уже интерес и частных заказчиков, чисто коммерческих. Будем начинать по мелочам, но, тем не менее, уже есть планы.
- Среди ваших проектов нет жилья. С чем это связано? Вас этот рынок не интересует?
- Скажем так, это достаточно специфический рынок. Среднее «чистое» жилье, в процентном отношении 80% - это бетон и очень маленькая инженерная составляющая. Соответственно в большинстве случаев застройщики реализуют проекты за счет собственных сил и каких-то наемных бригад. Им не нужны, назовем в данном случае так, - «мозги». Одно из наших генподрядных направлений - управление проектами, чем мы и занимаемся в данном случае, поэтому, когда не требуется «бетонной» работы, застройщики закрывают ее сами.
Второе наше направление - строительство инженерных систем под ключ. Им также какие-то наукоемкие технологии не интересны. У нас есть ряд проектов, где мы участвуем как раз по линии инженерной составляющей, но это либо многофункциональные комплексы, там, где появляется какая-нибудь коммерческая составляющая, то есть там, где есть наукоемкая «начинка», либо это элитная застройка, требующая инженерных решений. В принципе, в этих сегментах мы и работаем.
- Что касается многофункциональных комплексов, насколько упал интерес к ним со стороны девелоперов? Если раньше проектов с большим количеством функций было много на рынке, то теперь многие застройщики меняют концепцию и оставляют самое востребованное – жилье.
- Здесь больше вопрос к плану застройки. Почему возникают многофункциональные комплексы? Когда есть какое-то конкретное «пятно», а поблизости от этого условного жилого дома нет магазинов, спортклубов или еще чего-то, то необходимо повышать престижность этого дома. Не столько престижность, сколько привлекательность. Тогда в него необходимо все это «впихивать».
Если идет продуманная квартальная застройка, которая предусматривает комплексное освоение, – это не только жилье, но и инфраструктура по развлечению, обеспечению продуктами и товарами жильцов, тогда это выносится отдельно. Это вопрос в большей степени относится к консультантам, как они видят этот момент. Опять же школы, детские сады, то, чего у нас катастрофически не хватает… В принципе, логика подсказывает, что на сегодняшний день в тех случаях, когда идет большая квартальная застройка, полностью продуманная, – есть чистое жилье и есть чисто коммерческие комплексы. Там, где идет встраивание в уже существующую структуру, т.е. уплотнительная застройка, там все будет зависеть именно от окружения.
- Вы участвовали в строительстве МФК «Толстой-сквер». Насколько сложно было ввести в коммерческий комплекс театральную сцену со всей инфраструктурой?
- Сложность в данном случае - скорее вопрос проектировщиков. Если концептуально это реализовано, решены все вопросы, связанные с противопожарной безопасностью, санитарно-эпидемическими требованиями, то дальнейшая реализация проекта уже не столь сложный вопрос. Этот проект был концептуально оригинальным, там были достаточно сложные технические решения, но ничего невозможного нет. В первую очередь, в любом сложном проекте необходимо все реализовать на бумаге. Если это удалось и прошло экспертизу, то дальше идет реализация. На сегодняшний день комплекс построен, введен в действие, функционирует театр, полноценно функционирует торговая зона и офисные помещения.
- Многие подрядчики, генподрядчики постепенно начинают заниматься девелопментом. Планируете ли вы сами выступать в качестве девелопера?
- На сегодняшний день таких планов нет. У нас есть один проект, в котором мы были соинвесторами и генподрядчиками – «Галерея 1814 года». На тот момент это была больше случайность, чем закономерность. В принципе, у каждого свой путь развития.
- Больше пока не планируете такие проекты?
- Сегодня – нет.
- За жилье со многими подрядчиками рассчитываются квадратными метрами. Не происходит ли подобного в коммерческой недвижимости?
- Есть предложения по этому поводу, но это всего лишь показатель недостатка денежной массы у девелоперов.
- А насколько для генподрядчиков это может быть интересно?
- Это будет интересно, если есть какие-то планы для организации собственного офиса. Или (но это уже больше относится к риелторской деятельности) взять то, что было, подождать полгода, когда все «вырастет», и потом кому-то продать. В данном случае это вопрос сберегательных функций временно свободных денежных средств. Если они есть.
Но главный вопрос, а нужно ли? Опять же – это определенное связывание свободных «живых» денег с высокой ликвидностью. А потом пытаться реализовать? Возможно, цена повысится, возможно, нет, при этом ликвидность падает в несколько раз у таких активов, быстро их не разморозить. Это больше инвестиционная составляющая. Если брать ситуацию с квартирами, что популярно было в конце 1990-х - начале 2000-х годов, то там все-таки был прогнозируемый, понятный рост стоимости квадратного метра, который продолжался до последнего времени. Там все было ясно, это была как бы премия. Если хочешь подержать - то получишь больше, если нет, то можешь с определенным дисконтом продать сразу и получить живые деньги.
- Сейчас ни по жилью, ни по коммерческой недвижимости такой уверенности нет…
- Не то чтобы нет уверенности, просто не совсем понятно, зачем это нужно. Если ты занимаешься подрядными работами, то ты должен быть профессионалом именно в этой области, если ты - генподрядчик, то ты профессионал именно как генподрядчик. Быть генподрядчиком и при этом еще выполнять функцию риэлтора? Тогда нужно открывать и это направление. Либо надо иметь сильно развитую интуицию, удачу – надо брать, а потом через неделю приходит человек, которому нужно именно это и в два раза дороже.
- Одно из ваших направлений - строительство промышленных объектов. Эксперты говорят, что именно в промышленности в ближайшее время будут увеличиваться объемы строительства. Это так или нет?
- Смотря о какой промышленности мы говорим. В кризис меньше всего пострадала пищевая промышленность. Там раньше началось перевооружение, да и сейчас есть проекты нового строительства. Если говорить об остальной промышленности, то сейчас какого-то оживления пока еще нет, и промышленное строительство еще не востребовано.
- Если раньше промпредприятия могли финансировать перевод завода, строительство нового за счет продажи старого участка, то сейчас эта возможность отпала совсем?
- Пока да. И ее актуальность будет зависеть от того, как быстро мы справимся с рецессией.
- По вашим прогнозам, насколько быстро это произойдет?
- Прогнозы в нашем государстве - дело неблагодарное. Поэтому мы просто верим правительству, что кризис закончился, и готовимся к подъему экономики со дня на день.
