В середине 2000-х государство развернуло кампанию по передаче забот о жилых домах самим их обитателям. Чиновники агитировали за создание в домах ТСЖ. Один из веских аргументов: «товарищи» могут оформить в общедолевую собственность придомовой земельный участок, обустроить на нем клумбы, детские площадки, парковки и даже использовать в коммерческих целях - например, сдавать в аренду. А доход направлять на обслуживание дома, существенно сократив квартплату.
О том, что для оформления общедолевой собственности на землю вовсе не нужно регистрировать ТСЖ, а достаточно просто принять решение на общем собрании собственников (таково положение Жилищного кодекса РФ), чиновники умалчивали. У них была задача: обеспечить повсеместную «товарищезацию» жилья и передать ТСЖ бремя содержания жилфонда. В среднем по стране он настолько изношен, что у государства не хватит средств на капремонт, значит, этим должны заняться сами жильцы.
Своей цели чиновники достигли: в Петербурге около 80% жилых домов выбрали способом управления ТСЖ.
Однако иллюзии жильцов, которые рассчитывали стать землевладельцами, быстро рассеялись. Государство готово наделить их участками - но только по границам фундамента. Использовать такой участок ни для благоустройства, ни для коммерции невозможно. Причем зарегистрировать даже такой «пограничный» надел - огромная проблема.
Участники круглого стола, организованного ГК «Бюллетень недвижимости» и комиссией по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, рассказали, через какие тернии приходится проходить членам ТСЖ на этом пути, и к чему приводит отказ наделять собственников землей. При этом особо отметим: представители жилищного комитета - ключевой структуры Смольного по этой теме - на круглый стол не явились. Очевидно, не считают проблему серьезной.
Историческая несправедливость
Сложнее всего дела с оформлением земли обстоят в районах исторической застройки. Здесь подчас вообще нет возможности получить надел - даже под обрез фундамента.
Владимир Семенов, председатель ТСЖ «Захарьевская, 9», президент Ассоциации ТСЖ Центрального района:
Мы уже больше года пытаемся оформить землю в общедолевую собственность. Причем постоянно испытываем давление со стороны властей. Сначала нас вынудили отказаться от претензий на прилегающую к дому территорию. Произошло это очень просто. Дело в том, что для получения денег на капремонт жилья и расселения аварийных домов из Фонда содействия реформе ЖКХ город должен иметь кадастровые планы тех земель, где расположены дома-участники данной программы. У Петербурга таких планов нет. Если делать их с учетом оформления участков в общедолевую собственность владельцев помещений в домах, то потребовалось бы очень много времени - рассчитать площади участков для каждого дома, составить для них планы. Гораздо проще, если отдать жильцам землю под обрез фундамента. Нам предложили отказаться от земли, предупредив, что иначе мы вообще не получим никакой территории и денег на ремонт. Мы отказались. Город деньги из фонда получил. Но даже при этом нам до сих пор не удалось оформить свой участок под домом - каждая согласовательная инстанция выдвигает все новые и новые требования, и конца этому нет.
Светлана Морозова, председатель ТСЖ «Черняховская, 51-а»:
Проблема здесь в том, как рассчитывать: сколько земли отдавать дому. Есть два способа определения площади. Первый - по фактическому пользованию. Каждый дом был построен с учетом того, что какая-то территория отводится ему в пользование, она описана в техпаспорте на дом. Но проблема в том, что город отказывается признавать фактическое пользование как основание для выделения участка в общедолевую собственность.
Второй способ - расчетный. По современным нормативам на каждого жильца положено определенное количество квадратных метров территории вокруг дома. Вопрос только в том, имеется ли у данного дома достаточный для этого участок.
Использовать второй способ можно в основном только для периферийных районов, где вокруг домов имеются значительные территории. Для центральных районов эта методика не актуальна - земли здесь крайне мало. Поэтому в центре землю для оформления в общедолевую собственность нужно определять по фактическому пользованию.
Татьяна Матвеева , начальник юридического управления комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРЗ):
Наше законодательство в отношении общедолевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах написано под идеальную ситуацию. Это касается и Земельного, и Жилищного кодексов. Они подразумевают, что в населенных пунктах уже есть проекты планировки с проектами межевания территорий. Но на самом деле их очень мало.
В центральных районах Петербурга проблему оформления земли в общедолевую собственность решить особенно трудно. Например, когда во дворе есть зеленые насаждения общего пользования. Во всех остальных районах к ним относятся только земельные участки, доступные неограниченному кругу лиц: парки, скверы и т.д. То есть внутриквартальные насаждения там не могут иметь такой статус. А в центральных районах - могут. По Земельному кодексу они не передаются в собственность физических или юридических лиц, а должны быть государственными.
То же самое касается проходных дворов и береговой полосы. У нас был случай в Центральном районе, когда один из домов с проходным двором сформировал земельный участок с внутридворовой территорией, закрыл двор с двух сторон. Но рядом с этим домом стоит другой, в который можно попасть только через этот проходной двор. И собственники, оформившие себе землю и закрывшие двор, потребовали, чтобы жильцы соседнего дома ежемесячно платили им за возможность прохода. Разумеется, это недопустимо.
Еще одна проблема центральных районов: часто не понятно, где заканчивается один дом и начинается другой, так как многие дома расположены впритык друг к другу. Например, здание, где расположен наш комитет, на Суворовском, 62, соединен на втором этаже проходом с соседним жилым домом. Значит, это одно здание. В Центральном районе есть варианты, когда весь квартал - это фактически один многоквартирный дом. И как здесь определить земельный участок, неясно.
Как считать
У районов советской и постсоветской застройки своя специфика. Если в историческом центре, с его земельным дефицитом, просто нечего отдавать в общедолевую собственность жильцам, то на периферии свободной территории около дома часто достаточно даже для того, чтобы построить на ней какой-то новый объект. И городская администрация на всякий случай не хочет упускать возможность получить доход от реализации здесь инвестиционного проекта. Поэтому и в спальных районах власти в подавляющем большинстве случаев наделяют жильцов землей по фундаменту.
Татьяна Матвеева:
Ни фактическое землепользование, ни расчетный метод - не универсальны. В большинстве ситуаций они не могут применяться, а единой методики определения площади земельного участка для оформления в общедолевую собственность, у нас нет. В одном из периферийных районов был такой случай: в одном квартале расположено 12 домов. Из них девять домов - ЖСК. На территории участка находятся также школа, детский сад, почта и магазин. Восемь ЖСК пришли к нам оформлять землю в общедолевую собственность и предоставили акт Главного архитектурно-планировочного управления. Мы посчитали площадь участков этих кооперативов, отмеченных в акте, и оказалось, что эта суммарная площадь больше, чем площадь всего квартала. То есть передать им в собственность ту территорию, которая обозначена в документах как находящаяся у этих ЖКС в фактическом пользовании, просто невозможно.
Маргарита Муковнина, председатель ТСЖ «Альтернатива» (проспект Пятилеток, 13, корпус 1):
У домов-новостроек общая проблема - набрать достаточное количество голосов для принятия решения на собрании собственников. Например, в нашем доме многие, кто купил квартиры, до сих пор не зарегистрировали собственность на них, а значит, не имеют права голосовать на общих собраниях. В результате нам никак не набрать двух третей голосов собственников, необходимых для принятия решения о земельном участке.
По словам Татьяны Матвеевой, для формирования земельных участков многоквартирных домов в Петербурге нужно предоставлять: заявление собственников, выписка из протокола общего собрания собственников помещений в доме, где было принято решение об оформлении участка (или сам протокол), и справка из ПИБ. При этом в протоколе должно быть указано уполномоченное лицо, которое от имени всех собственников будет подписывать все необходимые документы. Если уполномоченный согласен с теми границами, которые определил КЗРЗ и согласовал КГА (а в центральных районах еще и КГИОП), то он может написать заявление на формирование земельного участка (то есть выполнение работ по межеванию и кадастровых работ) за счет бюджета Петербурга. Правда, когда это произойдет - неизвестно. В лучшем случае через год.
Галина Горбунова, председатель ТСЖ «Светлановский, 115»:
У нас довольно новый дом - 2001 года постройки. Мы свой участок оформили. Нам повезло, мы были одними из первых в Калининском районе, кто этим занялся, и, может быть, поэтому нам удалось оформить большой надел - 12 тысяч кв м, не считая землю непосредственно под домом. Часть территории у нас закрыта. Мы сами сделали открытую парковку на 177 мест, две детские игровые площадки, посадили деревья.
Причем времени у нас это заняло - меньше пяти месяцев. Мы не стали посылать запросы в различные инстанции, а заказали все справки заново. Конечно, это обошлось не дешево. Сам проект благоустройства стоит 150-360 тысяч рублей, в зависимости от того, что он будет включать. Плюс еще всевозможные справки и согласования - около 68 тысяч рублей.
Михаил Микитюк, председатель ТСЖ «Форт», Пушкинский район:
В нашем доме 20% квартир принадлежит городу. Он сначала не хотел вступать в ТСЖ (я добивался этого три года), а потом всеми силами противостоял тому, чтобы принять решени об оформлении участка в общедолевую собственность. Оно и понятно - ведь это лишние расходы для города как собственника.
Но участок мы все же оформили, причем кадастровая съемка у нас сделана за счет бюджета. Площадь нашего земельного участка - 11,148 тысячи кв м. Мы обустроили здесь парковку, две детские площадки, клумбы, посадили деревья.
А вот с проектом благоустройства возникли проблемы. Я занимался им около девяти месяцев, и он обошелся нашему ТСЖ в 150 тысяч рублей. Собрать под этой бумагой все необходимые подписи было непросто. К тому же ни в каких нормативных актах четко не прописано, как именно этот проект должен выглядеть.
Общая головная боль для собственников жилья - последствия «дикой» приватизации середины 1900-х. По словам Светланы Морозовой, тогда при приватизации помещений, например под магазин, собственников заставляли оформлять доли на земельные участки. Но при этом сам земельный участок не формировался.
Светлана Морозова:
Мы с этим столкнулись по нашему дому - Черняховская, 51-а. Там индивидуальный предприниматель приватизировал под магазин первый этаж и подвальное помещение.
Татьяна Матвеева:
К сожалению, это одна из самых больших проблем. Причем судебная практика на этот счет не сложилась. А КЗРЗ и Федеральная регистрационная служба по-разному смотрят на этот вопрос. Наш комитет считает, что если земельный участок не сформирован, то право собственности на него не возникло. А ФРС считает, что возникло. И в таком случае когда собственники помещений в многоквартирном доме хотят оформить этот участок в общедолевую собственность, такое решение должно быть принято с согласия всех собственников. То есть и владельцев того магазина или другого объекта, под который было в 1900-х годах приватизировано помещение и оформлен земельный участок. А они-то как раз своего согласия, конечно, не дадут. Ситуация тупиковая.
«Подснежники»
До этой зимы город не очень волновали земельные проблемы собственников жилья. Большинство ТСЖ убирали территорию вокруг своих домов, хотя и не обязаны были это делать - ведь земля им не принадлежит.
Но в этом году «товарищи» взбунтовались - слишком дорого пришлось бы заплатить за уборку и вывоз снега.
Светлана Морозова:
Я в этом году не вывезла ни одной грамулечки снега со своей территории - это должны делать городские службы, потому что нам не принадлежит земля вокруг дома. Но за всю зиму они не вывезли снег ни разу. Но в конце концов мне придется как-то решать эту проблему.
Владимир Семенов:
Особенно сложно, если в доме находится не только жилье, но и магазин, кафе, ресторан, офисы - неясно, кто за что отвечает. Когда ситуация с уборкой снега обострилась до предела, власти пошли по самому простому пути: объявили, что во всем виноваты ТСЖ.
Причем в центральных районах нам даже некуда девать снег, который мы сгребаем около своих домов. Мы его можем складировать только на проезжей части. Но тут возникает конфликт со «Спецтрансом», потому что он должен обслуживать свои объекты - вывозить мусор.
Районным администрациям были выделены средства на уборку территории вокруг наших домов. Но они привлекли наши ТСЖ в качестве подрядчиков. Когда мы эту работу выполнили, начался торг. Нам предлагают отказаться от компенсации части наших затрат под разными предлогами. Мы не соглашаемся. Деньги нам пока не выплатили.
Владимир Рогинкин, председатель ТСЖ «Товарищеский, 4»:
Администрации районов навязывают жильцам уборку территории, даже если она не зарегистрирована в качестве их общедолевой собственности. Мы отвоевываем свои права.
Средства в бюджете на уборку территории, которая не является нашей общедолевой собственностью, выделены администрации нашего района. Но город этого не делает. И товариществам приходилось брать это на себя. Дело это очень затратное, собирать деньги с собственников на уборку того, что им не принадлежит, я не считаю правильным.
Маргарита Муковнина:
Мы убирали участок за свой счет - просто собрали с жильцов дополнительные средства на это. Хотя участок не наш. При этом получили взыскания от районной администрации - якобы плохо убирали территорию.
Галина Горбунова:
У нас таких проблем не возникло. Когда земля стала нашей, то мы стали собирать с жильцов на ее содержание и уборку сначала по 1100 рублей в месяц, а когда начались сильные снегопады, то повысили плату до 1400 рублей.
Зато по другим вопросам районная администрация нам скучать не дает. Она может наложить штрафы и взыскания без всяких оснований. Например, нам однажды выписали штраф в 32 тысячи рублей за то, что на фонаре в нашем дворе перегорела лампочка. Другой случай еще невероятнее. Несколько лет назад по всему городу за счет бюджета меняли таблички на домах с названиями улиц. Поменяли и у нас, причем сделали это без нашего ведома. Нас тут же оштрафовали за это - мол, табличка сделана не по нормативу. Но мы в суде доказали, что штраф наложен неправомочно.
Иметь или не иметь?
Некоторые собственники жилья, которые не смогли справиться с проблемами при оформлении участков, готовы отказаться стать землевладельцами.
Маргарита Муковнина:
Я думаю, что нам не так уж необходима земля под домом в собственность. Главная задача - обеспечить комфортную жизнь для обитателей дома. Часто для этого вполне достаточно получить придомовую территорию в аренду. Другое дело, что законодательно мы должны быть защищены от ситуаций, когда, например, кто-то выкупит землю рядом с нашим домом или под ним, снесет наш дом и построит на его месте другой объект. Если это будет исключено, то оформлять собственность на землю не обязательно. Ведь очень многое зависит от того, есть ли в доме инициативные и грамотные люди, которые будут следить за территорией и заботиться о том, чтобы должным образом ее содержать. Да и денег это стоит немалых. Никто не гарантирует, что такие люди в доме будут всегда. И не исключена ситуация, что жильцы, получившие в общедолевую собственность большой земельный участок вокруг своего дома, через некоторое время не смогут его содержать.
Михаил Микитюк:
Не соглашусь. Просто земли нужно давать столько, сколько собственники смогут освоить. Большинство жителей очень инертны. Никто не хочет заниматься землей. Поэтому брать большие участки, я думаю, не стоит.
Владимир Семенов
Человек не может быть полноценным собственником, если у него нет ответственности не только за свою квартиру, но и за территорию, прилегающую к дому. Только если он сам хозяин на своем участке, не потребуется чрезвычайных мер по уборке снега. Собственники сами займутся этим.
Но пока перспективы решения этой проблемы в нашем городе - не самые радужные.
