Правительство Ленинградской области в лице представителя уполномоченной компании – ОАО «КАД–Ленинградская область» – озвучило ближайшие перспективы решения земельных вопросов в районе строительства Кольцевой автодороги. Главными действующими лицами в возведении новых объектов на свободных участках в зоне восточного полукольца КАД станут крупнейшие петербургские автодилеры и девелоперы торговой недвижимости.
В кольце автосалонов
По словам гендиректора ОАО «КАД–Ленинградская область» Владимира Рыбальченко, на сегодняшний день уже заключены договоры с двумя компаниями о строительстве новых дилерских автоцентров. Обладателем первого земельного участка площадью 3,5 га, расположенного в районе Мурманского шоссе рядом с торговым центром IKEA, стало ЗАО «Победа Моторс» (официальный дилер по продаже автомобилей Chevrolet и Honda). ООО «Петровский автоцентр» (дилер Renault) приобрело 1,5 га земли в промзоне «Парнас», на проспекте Энгельса. Строительство автосалонов планируется начать весной будущего года.
«Наша компания также занимается реализацией земельных участков общей площадью более 700 га на территории близ поселков Янино и Бугры. Сегодня мы ведем переговоры с 8 автодилерами, потенциальными претендентами на эти пятна. Среди них компании «Атлант-М», «Бизнес-Кар», «Питер-Лада», «Шувалово-Авто», «Мега-Авто» и другие», – заявил Владимир Рыбальченко. Холдинг «Атлант-М» уже сделал запрос на участок земли площадью в 10–15 га, остальные автодилеры остановились на пятнах по 1,5–2 га.
Кроме того, в настоящее время ОАО «КАД-Ленинградская область» ведет подготовку к аукционам, на которых будут выставлены участки под размещение автозаправочных станций в районе Янино. Торги планируется провести уже в ноябре этого года.
Торговые квадраты
Стоит отметить, что большой спрос на участки в районе Кольцевой автодороги увеличил и их стоимость. Для сравнения: в 2002 году, когда работы по строительству КАД только начались, 1 кв. м земли оценивался в $6–10, сейчас рыночная стоимость «квадрата» достигает $20. «Существуют прецеденты, когда клиенты делают запрос на большие территории в 30–40 га, не указывая, какой объект недвижимости планируется на ней возвести. Одна из задач нашей компании – пресекать подобные спекулятивные сделки», – подчеркнул г-н Рыбальченко.
Другое направление работы ОАО «КАД–Ленинградская область» – привлечение на близлежащие к Кольцевой автодороге территории крупных девелоперов в сфере торговой и складской недвижимости. Предполагается, что определять будущий облик КАД будут такие известные компании, как «Адамант», «Доринда» (гипермаркеты «О′КЕЙ»), «Максидом», «Перекресток», планирующие строительство собственных торговых комплексов в районе восточного полукольца. С некоторыми из девелоперов в настоящее время ведутся переговоры.
Кроме крупных торговых сетевиков интерес к КАД проявили четыре финские компании, занимающиеся развитием складской недвижимости. Они планируют заняться возведением различных терминально-складских сооружений.
Уже подготовлена схема по функциональному зонированию земель вокруг Кольцевой автодороги, чтобы потенциальные девелоперы смогли четко определить для себя экономический эффект от размещения здесь своих объектов.
Кудрово перекроят
На сегодняшний день пока не существует единой программы застройки поселка Кудрово севернее торгового комплекса IKEA. Первоначально, по расчетам специалистов, предполагалось, что в новом районе будут проживать 40–42 тысячи жителей. Сейчас, по словам Владимира Рыбальченко, планируется пересмотреть данную программу с целью сокращения строительства жилищного фонда на 25–30%, увеличив тем самым возможности возведения объектов коммерческой недвижимости. Фонд имущества Ленинградской области так и не смог реализовать более 60 га земель, предназначенных под строительство жилого комплекса. Торги были отложены. Объясняют это областные чиновники переходом на систему торгов по полному пакету. Если раньше, 1,5 года назад, когда стартовал проект, многие застройщики были готовы вкладывать средства в инженерную подготовку территорий на долевых условиях, в настоящее время таких предложений от инвесторов нет.
Также в планах программы – строительство электрической подстанции, рассчитанной на 230 МВт. Предполагается, что по вырабатываемой мощности она «закроет» все восточное полукольцо. Срок возведения подстанции – два года. Стоимость проекта оценивается в $30–35 млн. Основным инвестором выступает Энергетическая сетевая компания.
Слабое звено
Серьезной проблемой для реализации проектов по развитию территорий восточного полукольца КАД является отсутствие съездов к планируемым зонам застройки. Поскольку Кольцевая автодорога – объект федерального значения, вопрос о том, за счет каких средств будут строиться разъезды, находится в компетенции Федерального дорожного агентства.
В настоящее время планируется построить шесть пар съездов. Стоимость одного составляет $700 тыс. «Два-три съезда мы намерены построить самостоятельно. Учитывая, что оборудование каждого из них является толчком к развитию прилегающей территории, для нескольких инвесторов не будет проблемой профинансировать это строительство», – отметил Владимир Рыбальченко.
Между тем если с восточным полукольцом Кольцевой автодороги ситуация более или менее ясна, то по южному участку КАД сроки строительства перенесены на 2008–2012 годы. По мнению г-на Рыбальченко, это не связано с проблемой отсутствия финансирования, а заключено в целесообразности его более раннего строительства. По оценкам проектировщиков, по потенциальной загруженности автомобильными потоками восточное полукольцо превосходит южное в шесть раз.
