Истцы владеют двумя расположенными в «Северной долине» зданиями и арендуют прилегающие земельные участки. Об этом «Главстрой» узнал уже после проведения торгов: в списке обременений урегулирование вопросов с «Компрессором» не значилось. В ближайшие две недели Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа должен поставить точку в споре о том, являются ли два расположенных на участке здания собственностью «Компрессора». А 7 апреля суд первой инстанции решит – законно ли Смольный провел торги по комплексному освоению «Северной долины».
По второму кругу
Судебные споры идут почти два года: еще в мае 2008 года арбитражный суд первой инстанции признал право собственности «Компрессора» на два соседних здания, расположенных в «Северной долине»: склада в 4,1 тыс. кв. м. и бытовку в 300 «квадратов». Летом того же года КУГИ и «Главстрой» обратились в кассационную инстанцию с требованием оспорить решение первой. В итоге Федеральный арбитражный суд СЗФО отменил решение своих коллег и направил дело на новое рассмотрение.
Вторая попытка признать право собственности пошла по сценарию 2008 года: в августе 2009-го суд первой инстанции вновь удовлетворил иск «Компрессора» о признании права собственности. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд это решение отменил, а в конце февраля года нынешнего «Компрессор» обратился с жалобой в кассацию: решение по делу должны вынести до конца марта.
Тем временем владелец бытовки и склада подал еще один иск и пытается оспорить результаты торгов по продаже права комплексного освоения «Северной долины». На том основании, что у «Компрессора» до сих пор не расторгнут договор аренды земли, прилегающей к спорным зданиям (участок в несколько тысяч «квадратов», расположенный в поселке поселок Парголово, Торфяное, ул. Шишкина, 281).
«Передавать территорию с действующими арендными отношениями другому лицу – весьма порочная, на наш взгляд, практика», - заявили представители истца, но от каких-либо дальнейших комментариев наотрез отказались.
Неликвидная долина
В итоге суд отложил разбирательство – до того момента, пока кассация не поставит точку в вопросе о принадлежности бытовки и склада. Решение по делу о признании торгов недействительными обещают вынести 7 апреля.
Эксперты считают, что выявленное уже после торгов обременение теоретически могло стать поводом для расторжения инвестиционного договора по инициативе самого «Главстроя». Ведь по сути, «Главстрой» приобрел продукт, цена которого не соответствовала его качеству, а поэтому мог отказаться от своей покупки и потребовать деньги назад. Однако этой возможностью «Главстрой» не воспользовался.
Как утверждает начальник отдела правового обеспечения инвестиционных проектов ООО «Главстрой-СПб» Андрей Мельниченко, «Компрессор» занимает участок «Северной долины» незаконно и вообще не имеет права оспаривать торги.
«КУГИ продолжает вести судебный процесс по выселению этой организации с предоставленной нашей компании территории. Таким образом, оснований для победы «Компрессора» нет. Перенос заседания на 7 апреля считаем своеобразной передышкой перед окончательной победой «Главстроя», - заявил «БН.ру» Андрей Мельниченко.
Правда, по мнению старшего юриста практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Евгении Петровой, сам по себе договор аренды земельного участка для его комплексного освоения не нарушает прав на принадлежащие третьим лицам здания и земельные участки, входящие в состав переданной инвестору территории.
«Дело в том, что по договорам комплексного освоения земли предоставляются для разработки документации по планировке территории и строительства объектов инженерной инфраструктуры. И только после выполнения этих условий арендатор получит исключительное право приобрести в собственность или в аренду земельные участки для строительства. Землю будут предоставлять в установленном законом порядке – то есть с соблюдением прав третьих лиц», - пояснила Евгения Петрова.
В адеквате
Тем временем, «Главстрой» продолжает реализацию своего проекта. Как сообщил начальник отдела маркетинга и продаж ООО «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий,в настоящее время компания завершила устройство фундаментов и цокольного этажа 8-го и 9-го корпусов первой очереди строительства и преступила к отливке этажей. «Работы по возведению свайного поля и отливке плит на жилых корпусах №№ 5 и 1 завершатся в ближайшее время», - добавил он.
В апреле компания начнет продавать жилье: как пояснили в «Главстрое», операторами выступят ведущие агентства недвижимости Петербурга. «Цена любой квартиры в проекте не превысит 50 тыс. руб. за кв. м. В настоящий момент мы ведем переговоры с Северо-Западным банком Сбербанка России о выделении средств на ипотечное кредитование по программе «Ипотека+» - таким образом, квартиры можно будет купить на заемные средства без залога жилья и поручительств», - заявил Михаил Бузулуцкий.
Названную «Главстроем» цену участники рынка считают вполне адекватной. «Пятьдесят тысяч за метр – цифра, которая соответствует месторасположению будущего комплекса. Проект реализуется за пределами города, а поэтому вряд ли вызовет интерес со стороны покупателей если цена «квадрата» будет больше», - считает директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп» Виталий Виноградов.
«Заявленная цена вполне адекватна ожиданиям потребителей и соответствует продукту. «Северная долина» - масштабный проект освоения нового района, с пока еще отсутствующей инфраструктурой, которая появится явно не сразу. Озвученная «Главстроем» цена будет привлекательна для частных инвесторов», - считает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
По его словам, относительно низкая стоимость жилья в «Северной долине» - своеобразная компенсация покупателям за долгое проживание на стройке – в формирующемся районе с отсутствием инфраструктуры.
«Цена в 50 тыс. рублей за квадратный метр близка к себестоимости строительства. Однако планируемую прибыль застройщик получит в ходе освоения проекта на более поздних этапах его реализации», - резюмировалМарк Лернер.
По мнению заместителя директора компании «Петербургская Недвижимость» Олега Пашина, цена жилья в «Северной долине» адекватна и согласуется с планами продаж компании. «Петербургская Недвижимость» также будет заниматься продажами квартир в квартале – мы будем реализовать квартиры по цене застройщика и с теми же условиями, что предлагает покупателям «Главстрой СПб», - пояснил Олег Пашин.
Ранее исполнительный директор «Главстроя» Александр Ермак заявлял о том, что при строительстве «Северной долины» его компания прежде всего рассчитывает на оптовых покупателей. «Мы выходим с достаточно большим объемом квадратных метров в одном месте. И рынку будет тяжело съесть такой объем. Поэтому упор в расчетах делался и делается на оптового покупателя, поэтому и переговоры велись не только с Минобороны, но и с другими структурами. Собственно говоря, они ведутся и до сих пор», - объясняет он.
