Тиражированный советским кинематографом образ страхового агента как персонажа трагикомического десятилетия не добавлял солидности весьма почтенному занятию в глазах наших граждан. Да и поведение некоторых представителей Госстраха (метко перекрещенного в народном фольклоре в «Госужас») не слишком способствовало положительному имиджу их профессии. Агрессивные вторжения в квартиры и на рабочие места граждан с триллерами про пожары и переломы продолжались до тех пор, пока запуганные люди не оформляли страховой полис, откупаясь несколькими рублями от необходимости и далее общаться с назойливыми «благодетелями».
Мы не станем уподобляться служителям Фобоса и пичкать читателя леденящими душу историями. Просто напомним: в жизни всегда есть место как риску, так и возможности избежать его последствий. Современное состояние института страхования открывает перед нами новые перспективы.
Принятие в 1988 году закона «О кооперации» положило конец монополии государства в этой сфере. Появились частные страховые компании (СК), действующие на основании соответствующих государственных лицензий. И взгляд на страхование, и спектр предлагаемых услуг стали гораздо шире. Идеология процесса сместилась в плоскость экономики. И уже ни у кого не вызывает возражений такая трактовка: страхование – это система создания в экономике определенных резервных фондов, инструмент поддержания стабильности достигнутого уровня благополучия граждан, необходимый элемент рынка (неизбежно содержащего риск).
Риэлтеры давно используют страхование в практике бизнеса. При Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области существует специальный Комитет по страхованию. В рамках его деятельности в тесном сотрудничестве страховщиков с практиками рынка недвижимости анализируется и обобщается информация о страховых рисках, вырабатывается оптимальная стратегия их преодоления.
Какие же риски неизбежны на ниве недвижимости, как предотвратить их негативные последствия? Остановимся на наиболее актуальных.
Титулованная недвижимость
С середины 1990-х в России появилось титульное страхование (от англ. title – право собственности). Каждый переход прав собственности на недвижимость таит в себе риски нарушений при этом действующих законов или ущемления прав кого-то из собственников либо членов его семьи. Естественно, при дальнейшем восстановлении справедливости через суд прежде всего пострадают интересы последнего покупателя. Он может потерять и сам объект недвижимости, и средства, вложенные в его приобретение. И даже если продавца обяжут по суду вернуть все выплаченные за квартиру суммы, освободить помещение покупателю придется немедленно, а денег ждать, скорее всего, – долгие годы (если вообще удастся дождаться!). Конечно, о защите интересов добросовестного приобретателя много говорится и даже кое-что делается в плане изменения законодательства, но как сложно реализовать эту идею в судебной практике, как невелик пока еще процент успешного разрешения ситуаций!
Если же титул застрахован, то – в случае возникновения претензий от бывших владельцев – страховщик принимает на себя все расходы, связанные с ведением дела, и незамедлительно возмещает стоимость утраченного жилья при неблагоприятном решении суда. При этом, как вы догадываетесь, страховая компания не поскупится на лучших адвокатов, стремясь однозначно выиграть спор. Можно отдельно застраховать: расходы, связанные с ведением судебного дела; потерю средств, вложенных в покупку недвижимости; и даже – необходимость произвести дополнительные затраты на приобретение аналогичного жилья при существенном увеличении рыночной стоимости недвижимости.
Каковы условия оформления титульного страхового полиса? Сроки его действия в большинстве СК – от 1 года до 10 лет (с возможным продлением), базовые ставки (в зависимости от срока) – примерно 0,8–1,5% от суммы страховки. Казалось бы, можно поступиться подобной суммой на фоне риска потери всех 100%. И народ наш, желая спать спокойно, обязан поторопиться застраховать любую сделку с недвижимостью. Но, увы, увы… Вообще-то количество обращений к страховщикам с каждым годом растет. При ипотеке страхование титула – обязательное условие банка, предоставляющего кредит. То же самое можно сказать и о приобретении квартир через вступление в жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). Но если клиент не пользуется рассрочкой, только каждый десятый визит, по свидетельству сотрудников СК, заканчивается оформлением полиса. Почему это происходит?
Детективы поневоле
Во-первых, граждане частенько рассматривают страховую компанию как детективное агентство – и обращаются туда за экспертизой. Ведь прежде чем принять решение о страховании той или иной сделки, фирма дополнительно исследует историю перехода прав на определенный объект. В странах с давно сформировавшимся рынком недвижимости (например, в США) страхование титула вообще не предусматривает исследования истории прав собственности – на то есть отдельные компании, которые и оказывают информационные услуги именно такого свойства. Слияние функций в российских страховых компаниях сегодня – признак того, что у нас еще не закончился период становления рынка. Ну что же: имеем то, что имеем.
Где, по мнению специалистов, чаще всего кроется подвох, однозначно сказать сложно. Риск возникает при любом переоформлении прав. И чем больше цепочка сменившихся собственников объекта, тем больше потенциальных проблем. Даже если в последней сделке фигурирует безупречный пакет документов, беда может таиться в истории квартиры, которую страховщик и пытается исследовать доступными методами (но часто – далеко не официальным путем). К сожалению, ряд сведений, с точки зрения официальных структур, имеет закрытый характер. Поэтому добывать информацию приходится с недюжинной изобретательностью, а подтвердить справками с печатями просто невозможно. Компания отказывает в страховании в случае, если вскрывается целый букет проблем. Подобный отказ клиент, естественно, воспринимает как рекомендацию ни в коем случае не приобретать объект. И искренне считает, что он легко отделался, уплатив за экспертизу $150–180 и избежав роковой ошибки.
Однако и покупатель квартиры, на которую СК согласилась оформить полис, тоже чаще всего останавливается во взаимоотношениях со страховщиками на этой стадии! Для него позитивное заключение – своеобразная гарантия чистоты сделки типа «Проверено. Мин нет». А мнение это как раз глубоко ошибочное. Из того, что компания в принципе готова принять на себя риски по страхованию титула, вовсе не вытекает, что данных рисков не существует. Просто они, с точки зрения специалистов, не превышают «стандартного среднерыночного» уровня. Многие страховые фирмы считают своим долгом даже в позитивном заключении напомнить, что любая сделка по отчуждению недвижимости в принципе может быть расторгнута на основаниях, предусмотренных рядом статей ГК РФ. Так что граждане совершенно напрасно прекращают свое сотрудничество с СК именно на этой стадии, радуясь незначительной экономии и все же рискуя потерять в сотню раз больше.
Можно застраховать не только утерю, но и неполучение права собственности, застраховав инвестиции на первичном рынке недвижимости. Не будем забывать, что федеральный закон о долевом участии в строительстве, призванный максимально защитить интересы дольщика, все равно не способен гарантировать полное отсутствие рисков. А главное – он распространяется только на те объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 года. Большинство же сегодняшних предложений рынка строящегося жилья «стартовало» намного раньше. И СК готовы страховать риск неполучения квартиры, невозврата вложенных средств и иные непредвиденные расходы и убытки. Вот только обращаться к ним желательно не тогда, когда договор долевого участия уже заключен и произведена частичная оплата, а еще на стадии намерения – для подробной консультации.
Полис на ответственность
Важное направление работы ряда страховых компаний – страхование профессиональной ответственности агентств недвижимости. Кстати, оно является обязательным условием сертификации риэлтерских фирм и одним из стандартов АРСП. Человеческий фактор в бизнесе не отменить. А раз людям свойственно ошибаться, то «право на ошибку» может и должно быть застраховано. Минимальная сумма – $25 тыс., но многие авторитетные агентства перешагивают и стотысячный барьер. Страховщики принимают на себя обязанность возместить ущерб за причинение вреда заказчику риэлтерских услуг в случае, если его «вещные права были нарушены в результате непреднамеренных ошибок, небрежности или упущений при осуществлении риэлтерской деятельности». Так что, прибегая к услугам риэлтеров, не забудьте поинтересоваться наличием у фирмы такой страховки.
«Классика жанра» – страхование от «риска случайной гибели имущества» (пожар и пр.) не требует комментариев. Но при тушении пожара огнеборцы щедро проливают дом. Кто оплатит соседям ремонт, компенсирует порчу мебели? Теперь возможно (по аналогии с нашумевшей автогражданкой) застраховать не только собственные риски, но и гражданскую ответственность перед окружающими за последствия несчастного случая.
Как мы уже упомянули, законодательством предусмотрено обязательное страхование объекта недвижимости, в том числе и титульное, при предоставлении ипотечного кредита на его покупку. Банки, ссужающие средствами, намерены надежно защищать свои вложения. Ведь иначе при наступлении страхового случая у заемщика не будет возможности своевременно расплатиться по кредиту. Но что такое $30–50 тыс. для банковской структуры? Мелкое дело. А ведь не хотят рисковать банкиры этими деньгами! Граждане же, для которых такая сумма – целое состояние, часто продолжают уповать на русский «авось».
Конкретных примеров драматических последствий подобного легкомыслия мы приводить не будем. Мы никого не хотим запугивать. И взываем к разуму, а не к эмоциям.
