- Оказание услуг на рынке ипотеки – новый и очень важный момент в развитии банка «КИТ Финанс». Я считаю, что в ближайшие годы ипотечное кредитование будет развиваться ускоренными темпами. Уже сейчас отмечается большая активность всех участников данного сегмента: как государственных структур, так и финансовых компаний. Ипотека – долгосрочный инструмент, который интересен всем. Банки, выдавая кредиты, получают комиссионные за их обслуживание. Инвесторы получают такой высоконадежный долгосрочный инструмент, как пулы ипотечных закладных. Кроме того, в сфере ипотечного кредитования появляется ниша для инвестиционных банков, у которых после доработки законодательства по ипотечным ценным бумагам появится возможность заниматься секьюритизацией кредитов на российском рынке.
- С какими продуктами на рынке ипотеки планирует работать «КИТ Финанс»?
- Мы собираемся развивать в этой сфере два направления: рефинансирование ипотечных закладных и собственную ипотечную программу. По программе рефинансирования мы начали работать с июня 2005 года. Сейчас в рамках этого направления предлагается четыре соглашения: о выкупе разовых кредитов; долгосрочном сотрудничестве; о сервисном обслуживании кредитов и обслуживании дефолтных закладных. Банк, которому мы предлагаем эти услуги, может подписать любое из соглашений либо все вместе.
Подобную программу рефинансирования реализует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), но оно не работает с валютными кредитами и с 10%-ными закладными. Кроме того, в АИЖК ограниченное количество первичных кредиторов могут стать субсервисерами, то есть сервисными агентами по сбору платежей. Согласно стандартам нашей программы такая возможность предоставляется банкам без ограничений.
- Связан ли курс на рефинансирование ипотечных закладных в деятельности вашей компании с появлением на рынке финансовых услуг закрытых ипотечных паевых инвестиционных фондов?
- На сегодняшний день закон «Об ипотечных ценных бумагах» принят, но не обеспечен соответствующими нормативными актами. Закрытые ипотечные паевые инвестиционные фонды - готовая юридическая конструкция, в рамках которой возможна секьюритизация ипотечных кредитов. Это новый финансовый инструмент с интересной доходностью и высокой надежностью, который уже сегодня, не дожидаясь необходимых изменений в законодательстве, можно предложить инвесторам.
С другой стороны, и банкам интересна наша программа рефинансирования, потому что у большинства из них нет «длинных» пассивов и возможности самим рефинансировать ипотечные кредиты. Кроме того, в рамках ипотечных паевых фондов мы можем предложить достаточно привлекательные условия на вторичном рынке ипотеки: выкуп как валютных, так и рублевых закладных. Причем коэффициент первоначального взноса закладных в ипотечных паевых фондах - 10%, тогда как основной стандарт на рынке – 30%, что прописано и в «Законе об ипотечных ценных бумагах». Мы также готовы уже сегодня выкупать не только кредиты, но и займы, под которые в структуру активов ипотечных фондов можно будет переводить закладные.
- Формирование ипотечного фонда компания планирует завершить в ближайшем будущем?
- Все зависит от темпов рефинансирования - насколько активно банки будут продавать нам кредиты. Сейчас мы накапливаем пул закладных, так как решено сформировать фонд на сумму не менее 1 млрд рублей. Если открывать его сейчас, необходимо докупать облигации, что нарушит «чистоту» фонда. Поэтому необходимо накопить достаточный пул, а вопрос о внесении этого имущества в фонд – уже технического порядка. В данный момент в рамках программы рефинансирования мы ведем переговоры с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. В любом случае, надеемся, до конца этого года фонд будет сформирован.
- Собирается ли «КИТ Финанс» в рамках программы рефинансирования создавать собственное ипотечное агентство?
- На данном этапе решение о его создании принято. Вопрос не самый важный, чисто технический, связанный с выпуском ценных бумаг с ипотечным покрытием. Его можно решить и без создания специализированного агентства.
- Когда « КИТ Финанс» планирует запустить собственную ипотечную программу? На какое количество выдаваемых кредитов компания будет ориентироваться в первые годы работы на этом сегменте рынка?
- Мы приступаем к реализации собственной ипотечной программы с ноября 2005 года. Планируется выдать порядка 10 тыс. кредитов на сумму около $500 млн в течение 2-3 лет. Услуги по ипотечному кредитованию будут предоставляться в 20 городах присутствия «КИТ Финанс».
- Не могли бы вы отметить факторы, которые позволяют рассчитывать на востребованность ипотеки у населения в регионах?
- Мы очень подробно изучили ситуацию и пришли к выводу о необходимости продвижения услуг по ипотечному кредитованию в региональных отделениях. С одной стороны, денег у населения меньше, но и жилье стоит дешевле. Кроме того, там наблюдается острый дефицит предложений на рынке ипотеки при огромной востребованности этой услуги. Например, в Уфе выдают ипотечных кредитов в два раза больше, чем в Петербурге.
- Какие проблемы рынка ипотечного кредитования могут помешать реализации ваших новых планов?
- Существуют определенные проблемы в сфере законодательства, например, в вопросе об ипотечных ценных бумагах. Пока нет возможности выпускать ипотечные облигации. Однако, как я уже говорил, на сегодня есть инструмент для работы с закладными - закрытые ипотечные паевые инвестиционные фонды. Доходность этих закладных от 15 до 18% в валюте - не только по западным, но и по российским меркам достаточно привлекательная. Притом, что надежность бумаг с ипотечным покрытием очень высока. Но трудно давать какие-либо прогнозы на будущее: какое место займут на рынке ценных бумаг ипотечные ПИФы через 5-6 лет, какой сегмент отойдет ипотечным облигациям.
Я считаю, что все финансовые инструменты будут мирно сосуществовать на рынке ипотеки. Не исключена такая конструкция: кредиты с коэффициентом размещения от 10 до 20% будут находиться в паевых ипотечных фондах. Закладные с коэффициентом размещения в 30% переходят в пул для выпуска облигаций. Кроме того, паевые фонды могут работать с закладными не только по рублевым, но и валютным программам, тогда как ипотечные облигации существуют только в рублевой сфере финансов.
- Вы разослали предложения «О сотрудничестве в сфере ипотечного кредитования» разным кредитным организациям. Какова реакция на них?
- От банков получен огромный отклик на наши программы. Мы отправили документы нескольким сотням банков, и уже около ста готовы с нами сотрудничать.
- Согласно стандартам вашей программы рефинансирования компания претендует не только на долю рублевого рынка, освоенного АИЖК, но и на долю валютных кредитов, с которыми работает по собственной ипотечной программе, например, «Дельта Кредит». Как отреагировали участники данного сегмента на появление нового конкурента?
- Сейчас говорить о конкуренции на этом рынке вообще преждевременно. Мы не ставили перед собой задачи конкурировать с АИЖК или другими участниками рынка. Цель нового направления – развитие продуктов Инвестиционного банка «КИТ Финанс» в рамках ипотечного кредитования. Мы создаем инструменты, с помощью которых наиболее успешно можно работать на рынке рефинансирования кредитов.
Есть инвесторы, желающие этими инструментами воспользоваться. Рынок ипотеки развивается очень быстрыми темпами, у него огромный потенциал, поэтому говорить о каком-то противопоставлении «КИТ Финанс» и АИЖК или «Дельта Кредит» - не стоит. У нас сложилось впечатление, что они придерживаются того же мнения, так как мы плотно сотрудничаем с АИЖК.
- Означает ли это, что у вас и АИЖК разные цели на рынке ипотечного кредитования?
- Совершенно верно. Например, программная цель АИЖК как инструмента государственной поддержки ипотеки - обеспечение россиян доступным жильем. И специалисты Агентства стараются справиться с этой задачей в рамках, определенных законодательством. В настоящий момент АИЖК является крупнейшим оператором, у них выдано больше 20 тыс. рублевых кредитов, что составляет примерно 70% в этом сегменте рынка. А наша компания реализует вполне конкретные бизнес-задачи: развитие услуг по ипотечному кредитованию, рефинансирование на вторичном рынке ипотеки, предложение инвесторам новых финансовых инструментов с высокой и надежной доходностью. Основная критика, предъявляемая АИЖК другими участниками, – монополизация рынка рефинансирования рублевых закладных. Но это тоже не совсем правильно. Агентство монополизировало де-факто, так как не было других претендентов в этом сегменте. Сейчас «КИТ Финанс» выходит на этот рынок, десятки банков также предлагают свои ипотечные программы. Другой вопрос – насколько успешно данные продукты будут развиваться и смогут ли они по эффективности сравниться с предлагаемыми Агентством. Я считаю, что государство действовало правильно, создавая АИЖК в тот момент, когда не было других игроков на этом рынке. Специалисты Агентства проделали огромную работу, установили стандарты по выдаче закладных, на которые сейчас ориентируются все участники.
- Планирует ли ваша компания развивать услуги по ипотечному кредитованию на рынке коммерческой недвижимости?
- Ипотека в данном сегменте – вопрос очень интересный. Мы не исключаем такой возможности и обдумываем этот вариант. То, что такая услуга востребована, очевидно. Есть спрос и потребность. Предполагается, что после запуска программ ипотечного кредитования на рынке жилья, «КИТ Финанс» будет разрабатывать еще одно направление, связанное с ипотекой коммерческой недвижимости. Это отдельная, по сути, третья программа в рамках услуг ипотечного кредитования, с другими параметрами. Необходимо учитывать специфику данного бизнеса, поэтому требования к помещениям, которые мы будем принимать в залог, к срокам, ставке будут совершенно иные.
- На данный момент в России реализуется двухуровневая модель ипотеки, доминирующая, например, в США. Означает ли выход частных компаний на вторичный рынок ипотечного кредитования то, что данная схема изменится? Насколько ускорит развитие ипотеки появление новых игроков?
- В Америке имеется несколько моделей развития ипотеки, достаточно успешно работающих. Но та, на которую ориентируется наше государство, является основной. Я думаю, пока нельзя утверждать однозначно, по какой схеме станет развиваться ипотечное кредитование в России в будущем. Сейчас правительство утвердило Концепцию, согласно которой доминирующая роль на вторичном рынке ипотеки принадлежит АИЖК, но этот вариант развития не единственный. На сегодня Агентство – самый масштабный проводник государственной политики в области ипотечного кредитования. Возможно, в процессе развития рынка роль АИЖК будет меняться. Но этот вопрос легче будет решать, когда в данном сегменте появится больше участников, чем сейчас.
Досье «ДН»
Владимир Алексеевич Кириллов родился в 1972 году в Ленинграде. В 1994 году закончил Санкт-Петербургский Государственный Университет телекоммуникаций им. проф. Бонч-Бруевича по специальности «радиоинженер», в 1996-м получил второе высшее образование - экономическое. С 1997 года являлся директором по маркетингу ЗАО «ИФК «Четвертое измерение», в 2000-2001 годах - директором по маркетингу и продажам Финансовой группы «Вэб-инвест». С 2001 года занимал должность аналитика, старшего аналитика по корпоративным финансам Инвестиционного банка «Гамма Групп». В 2002-м возглавил управляющую компанию «КИТ Финанс».
