В итоге на первых в 2010 году земельных торгах Фонда имущества Петербурга инвесторы давали за участки почти докризисную цену. Застройщики продолжают надеяться и ждать весны, когда к городским участкам под застройку добавятся федеральные земли на продажу. Кроме того, девелоперы уповают на то, что терпение банков иссякнет и они начнут избавляться от подешевевших активов по приемлемым ценам, то есть, по $150-$250 за кв. м возводимых улучшений.
В поисках лучшей доли
Поиск участков стал основной темой для разговоров застройщиков с осени прошлого года, когда большинство из них уверилось, что худшее уже позади и пора опять покупать дешевую землю.
В тот момент о своих планах открыто заявили «Юит Лентек» и Холдинг RBI. Остальные застройщики если и вели переговоры о покупке земель, предпочитали рассуждать, либо о строительстве на паях, либо о справедливой цене в $100-$150 за кв. м улучшений. Сказать, сколько участков было куплено или продано, сложно – земельный рынок один из самых закрытых сегментов. Из открытой информации известно, по крайней мере, об одном удачном варианте, когда «Строительный трест» договорился о строительстве одного из кварталов «Балтийской жемчужины», в обмен на четверть построенных площадей. И двух неудачных: продавать право застройки своих участков в проекте «Город аллей» по цене 15 тыс. рублей за кв. м улучшений хотела компаний «Отделстрой», но не нашла ни одного желающего купить. А в ноябре член совета директоров ОАО «Ленптицепром» и управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов пытался продать земельный участок площадью 140,9 га в Петродворцовом районе. По его словам, на участке «нет ничего, кроме травы». «Теорема» готова предоставить застройщику землю бесплатно, приняв в оплату 5–10% суммы, полученной от продажи жилья, построенного на нем. Это предложение также не вызвало интереса у застройщиков.
Земельный апофеоз
Но чем лучше шли продажи строящегося жилья, тем больше застройщиков заявляло о желании пополнить свой земельный банк. Пиком ожидания стали недавние торги Фонда имущества Петербурга.
Если в 2009 году участки под жилье пользовались ограниченным спросом (для продажи было подготовлено 36 участков, из них продано – всего 15), то в этот раз торги вызвали небывалый ажиотаж. Среди проигнорировавших торги оказался холдинг «Эталон ЛенСпецСМУ», что, в принципе, не удивительно: компания не так давно, под угрозой суда, вернула городу земельный участок в Приморском районе, купленный буквально перед кризисом также на торгах Фонда имущества по цене $790 за кв. м улучшений. Было бы странно сразу после этого пытаться влезть в очередную земельную авантюру. Что касается остальных, то присутствовали на торгах практически все, кто сегодня продолжает строить.
На аукцион были выставлены два участка в Приморском районе юго-западнее пересечения Туристской улицы с улицей Оптиков. В итоге продолжительных торгов за первое пятно по адресу Туристская ул., уч.4 (юго-западнее пересечения с ул. Оптиков) площадью 14419 кв. м ООО «Городская перспектива» (входит в холдинг Selt City) заплатит 301,7 млн руб. (начальная цена – 76,7 млн руб.).
На участке запланировано строительство 10-16-этажного жилого дома с торговыми помещениями и паркингом на 100 автомобилей общей площадью 30090 кв. м (ценовая нагрузка на 1 кв. м возводимых улучшений по итогам торгов составила 10026 руб. или $333).
Победитель по второму лоту, ООО «Альбатрос» (за этой компанией стоит «Лидер Групп»), за соседний участок площадью 5340 кв. м отдаст 116,6 млн рублей (начальная цена – 27,6 млн руб.).
На участке запланировано строительство 10-этажного жилого дома с паркингом на 50 автомобилей общей площадью 10630 кв.м (нагрузка на 1 кв. м возводимых улучшений по итогам торгов составила 10970 руб. или $364).
Аналогичный ажиотаж, судя по настроению застройщиков, будет и на ближайших торгах. Фонд имущества выставляет на продажу еще два участка под жилое строительство, правда теперь в Красногвардейском районе. Стартовая цена 34,1 и 23 млн рублей. Во сколько раз конечная цена превысит стартовую на этот раз – застройщики затрудняются предположить. Но подчеркивают, что экономика строительства домов, если судить по торгам, делается с расчетом на будущий рост цен.
«С такой ценой на землю себестоимость строительства находится в пределах 45-50 тыс. рублей за кв. м, то есть близко к тем ценам, по которым застройщики продают строящиеся квадратные метры», - считает Тарас Кручинин, заместитель генерального директора ИСК «Сфера».
Где взять землю
Сбить высокие цены на земли можно, только увеличив предложение, считают участники рынка. И здесь на чаянья застройщиков, как это ни странно, отреагировали городские власти.
Так, первый заместитель председатель Комитета по строительству Николай Крутов заявил, что в ближайшее время основной упор будет сделан на подготовку и продажу небольших участков с полным комплектом документов: «Приоритетным направлением нашей деятельности станет подготовка проектов планировки и развитие инженерной инфраструктуры новых территорий. Это потребует определенных бюджетных вливаний, но в конечном итоге привлечет инвесторов к торгам и повысит конечную стоимость выставляемых на продажу участков».
Всего, по данным Комитета по строительству, в этом году в Петербурге планируется подготовить 71 земельный участок (более 423,7 тыс. кв. м) по так называемому полному пакету. Здесь можно будет возвести около 300 тыс. квадратов новых площадей. Кроме того, структуры комитета планируют подготовить в текущем году 90 комплектов документов по короткому пакету (в 2009-м их было 49, из которых 29 нашли покупателей). Участники рынка поддерживают инициативу властей.
«У компаний просто нет таких длинных больших денег, которые необходимо вложить в эти проекты. Так что переход на более мелкую нарезку более чем оправдан. При этом цена такой земли сейчас колеблется от $150 до $250 за кв. м улучшений», - говорит Илья Логинов, директор по маркетингу компании «Мир Недвижимости».
С верой и надеждой
К привычным торгам городскими земельными участками вскоре добавятся торги федеральными землями.
В 2010-м году, утверждают в Федеральном фонде содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), в Петербурге будет продано 7 участков федеральных земель общей площадью 260 га. Причем 4 сформированных участка общей площадью 200 га расположены в Пушкинском районе и ранее находились на балансе Аграрного университета и Сельскохозяйственной академии. Готовится освоение еще 16 участков.
В частности, вопрос вовлечения в хозяйственный оборот земель обсуждается с крупным держателем участков – Российской академией наук.
По словам заместителя главы фонда РЖС Сергея Кузнецова, все участки будут полностью обеспечены инженерной инфраструктурой. «По каждому участку мы подписываем план мероприятий, который поэтапно расписан - от начала торгов вплоть до регистрации прав граждан на жилье, и мы будем сопровождать земельные участки», - заявил он.
«Участки, подготовленные властями, - одна из наиболее простых возможностей купить недорогие площадки под застройку, чтобы загрузить компанию работой на пять-семь лет. На сегодняшнем рынке хороших объектов – с чистыми документами и не замаранных проданными квартирами – очень мало. Один из немногих каналов покупки чистых участков – аукционы Фонда имущества, но и на них что-нибудь приобрести достаточно тяжело. Если добавиться еще один – федеральный - станет еще лучше: чем больше продавцов, тем меньше цены. Пока цены, которые есть сейчас, для нынешнего рынка дороги», - говорит гендиректор компании «Ойкумена» Лев Гниденко.
Кроме того, застройщики надеются на благоразумие банков, которые когда-нибудь начнут избавляться от земельных участков, полученных в счет долгов.
«Банки пока не очень понимают, что с этими активами делать. Залоги сильно упали в цене, и банки еще не осознали, что надо нанимать квалифицированных девелоперов и платить им хорошие деньги, чтобы они приводил эти участки в порядок. Нормативы и требования становятся все более жесткими, а значит, все меньше квадратных метров можно построить на том участке, который находится в залоге. Следовательно, участок продолжает дешеветь. Но банки ждут возможного подорожания и не пускают участки в оборот. Мы пытаемся объяснять банкам, что сидеть на участке, зарыв голову в песок, не перспективно. Начали такой ликбез примерно год назад, но пока результата нет», - поделился президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
Тем не менее, участники рынка не теряют надежды на увеличение собственных земельных банков. Сейчас – самое подходящее для этого время, полагают застройщики: есть возможность купить недорого. Приобретение недорогой земли позволит просчитывать экономику проектов и не сдерживать конечную цену, в том числе при достаточно высоких кредитных ставках.
