Борьбу с главной социальной проблемой Петербурга – многочисленными коммунальными квартирами, доставшимися городу в наследство от советской эпохи, региональная власть ведет с 2007 года. Причем борьба идет именно со старыми коммуналками, расположенными в историческом центре города. Причин для этого две. Во-первых, жители таких квартир уже несколько десятилетий стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Во-вторых, квартиры в центре города наиболее привлекательны для инвесторов, что дает дополнительные шансы их расселить. Однако параллельно с расселением в Петербурге идет другой процесс – образования новых коммуналок, большая часть которых расположена на окраинах.
Отчет в цифрах
На момент начала действия программы по расселению в Петербурге насчитывалось 116,6 тыс. коммунальных квартир (более 10% жилого фонда города). Примерно половину из них (56 тыс. квартир) Смольный обещает расселить к 2016 году. Остальные, предполагалось, должны расселиться сами.
В городской перечень попали, прежде всего, наиболее проблемные объекты, расселить которые без помощи властей невозможно. К ним относятся многокомнатные коммунальные квартиры большой площади, густо населенные, с проблемными жильцами, либо расположенные в непрестижных частях города. Помощь жильцам таких квартир действительно нужна: по оценкам риэлторов, лишь 5-8% оставшихся в городе коммуналок привлекательны для инвесторов. Все вкусные варианты давно расселены и выкуплены еще в начале 2000-х годов.
К началу 2010 года в Петербурге осталось чуть более 106 тыс. коммунальных квартир. В прошлом году их было на несколько тысяч больше (109,7 тыс. квартир по данным на 1 января 2009 года). Таким образом, процесс расселения не прекращается даже в кризис. Несмотря на существенное сокращение бюджета городской жилищной программы (с 1,5 млрд в 2008 году до 1 млрд в 2009 и 2010 гг.) и почти двукратное уменьшение размеров социальных выплат, желающих получить помощь от государства в последний год стало больше. Вероятно, из-за ухудшения благосостояния людей, полагают эксперты.
«Реестр коммунальных квартир, жильцы которых обратились к нам для расселения, уже достиг 7 тыс. объектов. Хотя еще осенью прошлого года он насчитывал всего 4,5 тыс. квартир. Думаю, люди начали понимать, что участие в программе выгодно для них, - считает начальник отдела по расселению коммунальных квартир Жилищного комитета Галина Шарова. - В 2009 году было расселено более 5 тыс. коммунальных квартир (вместе с аварийным, ветхим жильем, инвесторами, перераспределением, обменами и при предоставлении социальных выплат). До конца 2010 года мы надеемся расселить не меньшее число коммуналок», - сообщила она.
По кругу
Однако пока власти расселяют старые коммуналки, в городе продолжают появляться новые. Причем большая их часть приходится на окраинные районы и расположена в самом недорогом, малогабаритном жилье.
«Большинство современных коммунальных квартир образуются по очень простой причине – люди разводятся и делят свои доли в квартире. Если квартира находится в собственности, закон позволяет ее разделить и определить порядок пользования жилплощадью. Правда на бумаге квартира, в результате таких изменений, коммунальной не становится и в городскую статистику не попадет. Но де-факто она становится коммунальной. Поэтому пока коммунальных квартир в Петербурге меньше не становится», - объясняет генеральный директор агентства недвижимости «Динас» Юрий Сергеев.
Создателями большинства современных коммуналок становятся самые малообеспеченные граждане, не имеющие возможности внести дополнительные средства и разменять квартиру на две отдельных.
«Запретить делить квартиры нельзя. У нас в стране низкий уровень благосостояния людей, и без этого они не смогут менять свои жилищные условия», - считает Сергеев.
В похожей ситуации находятся и жители некоторых старых коммуналок.
«Не у всех жильцов коммунальных квартир есть возможность при расселении получить отдельную квартиру. Многие просто переезжают в лучшие комнаты. Причина этого - в невысокой стоимости коммунальной жилплощади, длительных сроках оформления расселения по программе, и в маленьком размере социальных выплат», - констатирует менеджер компании «Адвекс. Петроградское агентство» Елена Василевская.
«При расселении коммунальных квартир бывают случаи, когда жильцы получают две комнаты или комнату большей площади», - соглашается исполнительный директор агентства недвижимости «Центр» Владимир Кацага.
Новые коммунальные квартиры образуются еще в одном случае – при расселении аварийного и ветхого жилья. Однако таких случаев, уверяют чиновники, в городе немного.
«При расселении аварийного фонда мы вынуждены давать людям жилье, равноценное по площади занимаемому. Так нам предписывает в Жилищный Кодекс, - говорит Галина Шарова. - Как правило, в такой ситуации оказываются люди, не стоящие на городской очереди и не подлежащие постановке на учет. Поэтому город не может им предоставить отдельную квартиру. Но с этим сталкиваются не более 0,5% граждан от общего количества жителей конкретного расселяемого дома».
В категорию таких переселенцев попадают граждане, недавно купившие жилье в аварийном доме, переехавшие из других регионов страны, либо имеющие дополнительную площадь. Даже при наличии у них собственных средств для доплаты, город не предоставит им отдельную квартиру, а переселит в комнату по договору социального найма.
«Мы не продаем жилье, а переселяем граждан из аварийного фонда. Поэтому возможность доплаты не играет здесь никакой роли. Но, насколько я знаю, эти люди потом легко меняются на отдельное жилье. ГУ «Горжилобмен» сразу предлагает им свои услуги для размена жилья», - отмечает Шарова.
Финансовый дефицит
Найти лекарство от новых коммуналок властям пока не удается. Эксперты от бизнеса также разводят руками.
«Решение этой проблемы лежит в рыночной плоскости. Люди должны больше зарабатывать, чтобы иметь возможность приобретать себе отдельные квартиры. Ведь никто не горит желанием жить в коммуналке. Комнаты покупают лишь по одной причине – это самый дешевый товар на рынке», - констатирует Юрий Сергеев.
Чиновники также говорят о своем бессилии.
«С коммуналками, которые возникают по воле жильцов, пока ничего сделать нельзя. Этот процесс не урегулирован законом. Мы думаем, что тут можно сделать, но в этой ситуации сходятся Гражданский кодекс, Закон о собственности и Жилищный кодекс. Поэтому пока мы к таким людям применяем закон «О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий». Они могут быть приняты на очередь через пять лет после ухудшения жилищных условий. Однако постановка на учет для них находится под вопросом», - рассказала Галина Шарова.
По городской норме, нуждающимся в улучшение жилищных условий признается гражданин, занимающий 9 и менее квадратных метров жилой площади. Однако если супруги разделили на двоих двухкомнатную квартиру, то и через пять лет их не примут на городской учет, хотя, по существу, они будут проживать в коммуналке. По словам Шаровой, за время работы программы, в Жилкомитет поступило всего три таких дела.
«Мы многим отказываем, и информация об этом распространяется. Поэтому такие люди к нам уже не идут, а справляются самостоятельно», - поясняет она.
Решить вопрос низкой привлекательности старых коммуналок, говорят эксперты, проще, чем избавиться от новых. Здесь у города есть пространство для маневра. Правда, цена вопроса в этом случае достаточно высока.
«Реконструкция внутридомовых территорий, фасадов зданий, дорог способствует расселению коммунальных квартир, - говорит представитель «Динаса», - Например, создание пешеходных зон на Малой Конюшенной, Малой Садовой, на 6-7 линиях Васильевского острова привели к всплеску расселений на этих улицах. В доме на углу Фонтанки и Невского проспекта отремонтировали двор, и это также помогло в короткий срок расселить тамошние коммуналки. Такие мероприятия повышают ценность зданий и привлекают на объект инвесторов», - отмечает риэлтор.
Еще один способ помочь жильцам быстрее переехать в отдельные квартиры – увеличить размер социальных выплат, что позволит обитателям коммуналок более свободно выбирать жилье на рынке.
«Чтобы программа работала более эффективно и коммунальные квартиры расселялись быстрее, необходимо увеличить финансирование до объемов первого года ее работы на рынке, - считает руководитель проекта по работе с государственными жилищными программами компании «Петербургская Недвижимость» Ирина Романова. - В 2008 году на 1 кв. м выделялись средства в размере в среднем 99–101 тыс. рублей, а годовой бюджет программы в 2008 году составлял 1,5 млрд рублей. Сейчас размер субсидии на одного человека, проживающего в коммунальной квартире, рассчитывается исходя из того, что 1 кв. м. стоит 44,3 тыс. рублей. На одного человека в рамках программы может приходиться 33 кв. м, при этом субсидия составляет 30% от полной стоимости новой квартиры. Таким образом, размер субсидии на человека сейчас - 438,5 тыс. руб., а стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке - 2,3-2,4 млн рублей. Соответственно, средств одной субсидии на улучшение жилищных условий не хватает. В результате одни люди привлекают ипотечные средства, другим помогают родственники».
Но в ситуации практически полного отсутствия на рынке доступной ипотеки и массовом снижении зарплат у всех категорий граждан жителям коммуналок остается надеяться только на себя.
Частное спасение
Не секрет, что основная часть коммунальных квартир сейчас расселяется усилиями риэлторов. Сами граждане редко решаются на проведение столь сложных сделок, с привлечением дополнительных средств и поиском подходящих вариантов обмена. Активность инвесторов, десять лет назад рьяно скупавших интересные коммунальные квартиры, в последние годы также пошла на спад, почти исчезнув в прошлом году.
Так что возродить интерес юридических лиц к конкурсам на расселение – приоритетная задача городского правительства на ближайший год, поскольку имеющимися в распоряжении чиновников бюджетными деньгами эту проблему не решить. Чтобы избавить город от коммуналок без привлечения бизнеса, говорят эксперты, размер финансирования программы должен быть увеличен на порядок – с 1 млрд рублей ежегодно минимум до 10 млрд рублей. Тогда о привлечении частных инвестиций можно будет не беспокоиться. Однако даже в докризисном, тучном бюджете, такие расходы по городским жилищным программам предусмотрены не были. Поэтому, если конкурсы по расселению коммунальных квартир не будут иметь успеха у инвесторов, в ближайшие годы Петербург так и останется российской столицей коммунальных квартир.
