- Существует целый ряд факторов, влияющих на конечный процент для заемщика. Первый – стоимость ресурса, который привлекает кредитор чтобы выдать кредит: займы, рефинансирование кредитов, использование механизма паевых инвестиционных фондов, выпуск ценных бумаг. Кроме того, прибавляются затраты, связанные с выдачей кредитов, сумма, закладываемая в кредитный риск, и так далее. Второй фактор, который значительно влияет на уровень процентной ставки, - развитие нормативной базы. Чем больше она проработана с точки зрения практики, тем меньше рисков для банка. В нынешнем году принят ряд законов, так называемый жилищный пакет, который в целом участники ипотечного рынка восприняли положительно. Например, в Федеральном законе № 216-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости»)» решается ряд вопросов, таких как упрощение процедур обращения закладной и оформления кредитной сделки, снижение тарифов для заемщика в части нотариального удостоверения договоров. Новый закон «О кредитных историях» также направлен на развитие ипотеки. Третий момент по снижению ставок связан с инфраструктурой и сложностями операций по выдаче ипотечных кредитов. Чем сложнее процедура, чем больше на нее проводится затрат, тем больший процент закладывается в ставку. Сейчас законодательство позволяет совершать сделку в простой письменной форме. Кроме того, после принятия жилищного пакета упростился процесс выдачи ипотечных кредитов на земельные участки и загородную недвижимость.
- Какая сейчас процентная ставка в вашем банке?
- Если говорить о программах Городского ипотечного банка, то базовая ставка - 10,5% годовых в валюте. С сентября также понижены ставки в рублях до базовых - 14,5% годовых.
- Вы упомянули, что процентная ставка зависит и от различных рисков, которые несет банк. Как влияет на ее уровень риск невозврата кредита?
- Если невозможность выплат происходит не по вине клиента, а, например, в силу болезни, в таком случае страховая компания погашает платеж по кредиту либо (допустим, при наступлении полной инвалидности) погашает кредит, который не включается в риск невозврата. Когда клиент становится неплатежеспособным из-за утраты работы или нежелания возвращать кредит, проблему решает он самостоятельно и банк. Наиболее простой вариант - найти общий выход из ситуации банку и клиенту. Более сложный и дорогой для заемщика вариант – судебная процедура. В этом случае появляются судебные издержки, затраты, связанные с организацией торгов, и т. д. На сегодняшний день сложно просчитать данный риск, так как статистики практически нет. С 2000 года, когда в России началось активное ипотечное кредитование, можно назвать всего несколько случаев неплатежеспособности клиентов по ипотечным кредитам.
- С чем связан такой низкий показатель? Банки хорошо просчитывают платежеспособность клиента? Или в нашей стране проживают исключительно честные и законопослушные граждане?
- Банки действительно очень тщательно подходят к системе оценки платежеспособности клиента, его андеррайтинга. Просчитывают уровень занятости, анализируют профессиональные достижения, активы, доходы, вероятность их сохранения. Надо также учесть, что период использования ипотечных операций очень незначителен в современной России, поэтому трудно говорить о каких-то рисках, пока не накоплен опыт. Сейчас кредит дается на период до 20 лет, которые еще не прошли, нет какой-либо значимой статистики. Кроме того, вы абсолютно правы: люди берут ипотечные кредиты для покупки квартиры, а не для того чтобы обмануть банк.
- Важны ли для системы оценки платежеспособности клиента кредитные истории, которые формируются в бюро?
- До принятия закона «О кредитных историях» каждый банк сам собирал информацию о конкретном заявителе. Задача кредитных бюро - формировать данные об участниках кредитных операций. Кредитная история клиента – это сведения о том, где брались кредиты, как они погашались и есть ли невозвращенные займы. Наличие такой информации значительно облегчает выдачу кредитов.
- Согласно законодательству кредитные бюро – коммерческие организации, действующие автономно друг от друга. Не кажется ли вам, что гораздо удобнее было бы использовать схему организации бюро с участием государства? Например, центральное бюро и несколько региональных филиалов.
- Когда обсуждалась концепция закона «О кредитных историях», выдвигались разные версии. Важно, чтобы вариант построения работы бюро был оправдан и с точки зрения экономической целесообразности, и с позиции защиты сведений о клиенте, то есть необходимо четкое законодательное регулирование. Если мы говорим о нормативных актах по бюро кредитных историй, они достаточно ясно прописывают, как должны действовать бюро, как формируются в них базы данных и кто несет ответственность за сохранность информации. Осталось решить вопрос с ведением реестра, организацией и исполнением функции регулятора деятельности бюро.
- Говоря о снижении процентных ставок по кредитам, вы упомянули про займы от инвесторов, имея в виду и западных. За счет чего дорожают в России западные транши?
- Я бы рассмотрел не сам вопрос удорожания траншей от западных инвесторов, а механизмы финансирования ипотечного кредитования в целом, от которых зависит стоимость ресурса. Ипотека - долгосрочное направление экономической деятельности. Кредиты выдаются на срок 10-20 лет. Соответственно, и ресурсы должны быть долгосрочными. Есть несколько наиболее эффективных источников финансирования. Первый – средства инвесторов. Второй – рефинансирование ипотечных портфелей. Третья возможность - привлечение средств паевых инвестиционных фондов. Например, такой фонд - «НВК – Городская ипотека» - создал в начале этого года наш банк совместно с управляющей компанией «НВК».
Стоимость займа иностранного инвестора, к примеру, формируется из рисков, которые просчитываются при предоставлении денег определенному кредитору в конкретной стране. Банк должен иметь рейтинг, показатели финансовой устойчивости, четко планируемый и реализуемый бизнес. Кроме того, инвесторы учитывают развитие правового пространства, экономическую ситуацию в целом. Из этого формируется стоимость ресурса. Банк к этой ставке прибавляет свой процент за риск от кредитных операций, в итоге получается окончательная цифра. Еще три-четыре года назад ставка была 18–19% годовых в валюте. Но меняется экономическая ситуация в стране, совершенствуется нормативная база, нарабатывается практика, и сейчас ставки на рынке - от 10,5% годовых в валюте и 14-14,5% - в рублях, что отвечает нынешним реалиям с точки зрения инфляции.
- А сколько за прошлый год было выдано ипотечных кредитов в России и конкретно в Петербурге?
- Мы сейчас находимся в стадии зарождения ипотечного кредитования. В странах с развитой экономикой (Дания, Франция, Швеция, Германия, США) объем жилищной задолженности по ипотечному кредитованию составляет до 70-95% от валового внутреннего продукта. В России – порядка 1%. За прошлый год в РФ было выдано ипотечных кредитов на сумму до $1 млрд, на 2005 год эксперты прогнозируют $2-3 млрд.
По объемам выданных средств лидируют Москва, Санкт-Петербург, Уральский и Поволжский округа. В Петербурге за 2004 год выдано около двух тысяч ипотечных займов. За первое полугодие этого года по разным оценкам – около 1 500-1 700 кредитов.
- Какие ипотечные программы существуют в вашем банке?
- Городской ипотечный банк реализует два блока программ. Это целевые ипотечные кредиты на покупку готового жилья, земельных участков и загородной недвижимости. Второй блок – потребительские ипотечные кредиты, когда человек закладывает свою недвижимость и получает кредит на любые цели, в том числе на долевое строительство. И та и другая программа пользуются популярностью. Но все-таки подавляющее большинство кредитов берется конкретно на приобретение квартиры. То есть используется классическая ипотечная схема.
- На какой социальный состав клиентов рассчитаны ипотечные кредиты?
- Средний класс, экономически активное население, имеющее стабильный доход. Это работники самых разных областей деятельности: финансов, информационных технологий, образования, медицины, бизнесмены, менеджеры среднего и высокого звена. Сейчас механизмы рассрочки, ипотечного кредитования – наиболее реальный, доступный и перспективный способ решения жилищного вопроса, инвестирования средств.
- Но ипотека развивается пока медленными темпами. Значит, далеко не все могут воспользоваться подобной схемой улучшения жилищных условий?
- Сказывается низкий уровень платежеспособного спроса. В данный момент средний доход населения страны по данным статистики – 5,6 тыс. рублей. Повышение данного показателя должно быть одним из приоритетов государственной политики. По оценкам экспертов, только порядка 10% граждан могут взять ипотечный кредит. Кроме того, многое зависит от возможности привлечения долгосрочных недорогих ресурсов. Чем ниже процентная ставка по кредитам, тем больше населения воспользуется ипотекой.
- Ближайшие соседи - страны Балтии - давно опередили нас по развитию ипотечного кредитования. Ипотечные кредиты в Латвии, например, даются сейчас под 5-10% годовых в валюте. В чем вы видите разницу между системами ипотечного кредитования в Прибалтике и России?
- Это связано с инфраструктурой рынка – прежде всего. В Прибалтике развита система ипотечных банков, финансовых консультантов, четко отработаны механизмы проведения операций, действует законодательная база, создающая привлекательные условия для развития ипотеки. Кроме того, стоимость ресурсов там дешевле, чем в России.
- Как вы уж отметили, в России также формируется новая законодательная база в рамках жилищного пакета, направленная на развитие ипотечных услуг. В том числе статья 13 Закона «О долевом строительстве» предполагает участие банков в строительстве жилья. Но не совсем ясно, кто владеет залогом при выдаче кредита строительной компании? Как будут удовлетворены требования банка, если с застройщиком что-нибудь случится?
- Я бы рассматривал не статью отдельно, а в целом совокупность положений закона. С одной стороны, Закон «О долевом строительстве» направлен на то чтобы стимулировать застройщиков искать более цивилизованные пути работы, привлекать средства банков, а также использовать иные механизмы привлечения средств в строительство помимо денег дольщиков. Но если следовать данному нормативному акту, интересы банков будут несколько ущемлены. Кредит дается на приобретение прав требования по договору, залог которых и будет обеспечением. В случае дефолта кредита или других проблем, возникающих на объекте, стоимость этих прав становится низкой, и банк, по сути, должен самостоятельно решать проблему обеспечения. Если говорить о развитии данного направления, то пока не будет урегулировано законодательство, сложно вести речь об активном прямом кредитовании договоров долевого участия.
- Каковы же, на ваш взгляд, перспективы ипотечного кредитования в России?
- Платежеспособный спрос населения, готового выложить наличные средства за недвижимость, практически иссяк. Иные перспективные возможности приобретения жилья, альтернативные ипотеке и схемам жилищной рассрочки, в современных условиях пока не наблюдаются. По оценкам экспертов, рынок ипотечного кредитования будет в ближайшие годы достаточно активно развиваться в РФ, тому есть все предпосылки. По мнению западных экспертов, объем ипотечного рынка к 2010 году может составить порядка $24 млрд. Важно, чтобы схемы жилищной рассрочки, накоплений, ипотечного кредитования работали в условиях четкого законодательного регулирования и экономической стабильности.
Досье «ДН»
Игорь Витальевич Жигунов. Родился 1976 году, кандидат экономических наук. Свою деятельность начинал в «Промышленно-строительном банке Санкт-Петербурга». В 1998 г. занял пост первого заместителя директора Северо-Западного филиала АИЖК. В 2002-2004 годах возглавлял представительство банка DeltaCredit в Петербурге. В настоящее время является главой Представительства Городского ипотечного банка в СПб, руководителем группы по ипотечному кредитованию и жилищному финансированию при Ассоциации банков Северо-запада РФ, судьей Санкт-Петербургского Международного коммерческого арбитража.
