Банки к кредитованию долевого участия в строительстве относятся избирательно. Большинство операторов этого рынка в Петербурге реализуют программы кредитования дольщиков под залог уже имеющейся недвижимости. Право требования (права по договору долевого участия) в качестве залога устраивает всего несколько банков, и по строго оговоренным проектам. Процентные ставки по кредитам остаются высокими.
В условиях ограниченного распространения ипотечных схем для покупки строящегося жилья у потенциального дольщика и заемщика есть несколько других возможностей (кроме займа у друзей-знакомых). Во-первых, банковский потребительский кредит, который решает проблему доплаты до большей квартиры или «недостачи» в $10-15 тыс. Во-вторых, система рассрочек, предлагаемая самими застройщиками.
В период оживленного спроса строительные компании ограничивали возможности дольщиков растянуть расплату. Рассрочка не предусматривалась для почти построенных домов, для наиболее ликвидных квартир, а в разрешенных случаях обходилась клиенту компании в 13-16% годовых (1-2% в месяц) на невыплаченный остаток. Первый взнос должен был составлять не менее половины стоимости жилья. Окончательный расчет мог быть отложен только до сдачи дома Госкомиссии.
Сейчас схемы рассрочек действуют у всех строительных компаний. Причем позиционируются они как беспроцентные. В действительности же, безусловно, приобретение при единовременной 100%-ной оплате, обходится дешевле. Терминологические различия – скидка при оплате сразу или проценты «сверху» при рассрочке – не меняет сути. Купленная «постепенно» квартира стоит в среднем на 5-8% дороже.
По данным застройщиков, до 70% покупателей строящихся квартир пользуются рассрочками. Означает ли это, что условия, предлагаемые строительными компаниями, стали более выгодны, чем банковская ипотека?
Как изменились условия рассрочек при покупке строящегося жилья за время спада активности рынка?
заместитель генерального директора «Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость»:
За последний год стоимость рассрочки в нашей компании снизилась в два и более раза, а в некоторых случаях стала беспроцентной. Правда, беспроцентная рассрочка предоставляется, только когда первоначальный взнос достигает установленного уровня – 20%, 30% или 50%. Например, для дома на пересечении Бестужевской улицы и Кондратьевского проспекта минимальный размер первого взноса составляет 20% от стоимости квартиры.
В целом снижение процентной ставки по рассрочкам связано не только и не столько со спадом активности рынка. Во многом оно объясняется активным развитием ипотеки. Пока получить банковский кредит было крайне трудно, рассрочка пользовалась высоким спросом как единственный вариант, позволяющий покупателям оплачивать покупку постепенно. Сейчас ипотечные кредиты стали реальной альтернативой рассрочкам строительных компаний. Причем у банковских схем есть существенное преимущество - гораздо более длительный срок возврата. Поэтому рассрочки строительных компаний стали дешевле, самая высокая стоимость рассрочки сегодня не превышает процентной ставки банков по ипотечным кредитам.
ведущий специалист отдела долевого строительства корпорации «Адвекс»:
Рассрочки, предлагаемые строительными компаниями, стали больше ориентированы на дольщика. Схемы постепенной оплаты, разработанные застройщиками, более интересны клиентам, чем ипотечные кредиты, в первую очередь из-за высоких процентных ставок, установленных банками для первичного рынка.
Ранее рассрочка предоставлялась только до сдачи дома госкомиссии, сейчас дольщики могут расплачиваться в течение 2-4 лет после заселения, с начислением 9-11% годовых на остаток. Также снижен минимальный размер первого взноса, иногда до 10%.
Значительная часть наших клиентов пользуются преференциями, предоставляемыми при полной единовременной оплате. Это позволяет экономить 5-10% от стоимости квартиры. Система рассрочек у всех компаний, с которыми сотрудничает «Адвекс», дифференцирована: для самых ликвидных объектов льгот меньше, на менее «ходовых» достигается существенная экономия.
директор департамента инвестиций холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»
Нам не приходится говорить о спаде покупательской активности. Важным фактором, который помогает поддерживать стабильный уровень продаж, является возможность рассрочки, которую мы предоставляем покупателям.
Главное отличие ранее действовавших условий от предлагаемых холдингом сегодня – возможность расплатиться после сдачи дома Госкомиссии. Кроме того, снижена величина первого взноса – до 20, а по отдельным объектам, как правило это многокомнатные квартиры большой площади - до 10%. Те, у кого в собственности есть другое жилье, могут внести 15% от стоимости новой квартиры, затем в течение двух лет строительства – еще 25%. После заселения предоставляется возможность, приостановив платежи на 6 месяцев, продать старую жилплощадь и внести остаток. На остаток суммы начисляется 2% в месяц.
По другой схеме первый взнос составляет 20%, до окончания строительства выплачивается еще 40%, а остаток погашается два года после сдачи дома, с начислением 2% в месяц, или в любой удобный дольщику момент. В итоге это удорожает квартиру по сравнению с полной единовременной оплатой не более чем на 11%.
директор по маркетингу и продажам «Петербургстрой Skanska»:
В прошлом году «Петербургстрой Skanska» предложила своим клиентам более выгодные условия приобретения жилья. Во-первых, была увеличена длительность рассрочки с 1 года до 1,5 лет. Во-вторых, у дольщиков теперь есть возможность получить банковский ипотечный кредит под залог права требования. В сентябре 2004 года была запущена совместная программа «Петербургстрой Skanska» и Райффайзенбанка. За год стало ясно, что покупателей жилья эконом-класса гораздо больше интересует ипотека, чем рассрочка, так как ипотека позволяет выплачивать меньший стартовый взнос и увеличивает общий срок выплат. Поэтому главным приоритетом мы считаем не дальнейшее увеличение рассрочки, а плодотворное сотрудничество с банками, поскольку они могут предложить нашим клиентам более выгодные финансовые условия.
В то же время покупатели элитного жилья и жилья класса «комфорт» чаще рассчитывают на собственные силы и, соответственно, чаще пользуются рассрочкой.
заместитель генерального директора по маркетингу и продажам «Строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга»:
Покупателей элитного жилья, готовых оплатить приобретение полностью и единовременно – не более 2-3%, поэтому рассрочки популярны. В то же время прослеживается следующая тенденция: дольщики стремятся оплатить приобретение жилья единовременно, если приближается окончание строительства, что объясняется желанием быстрее получить квартиру по акту приема–передачи и начать ее отделку.
Цена квадратного метра установлена с учётом рассрочки до конца строительства, т.е. рассрочка платежей - бесплатная. Минимальный первый взнос при этом составляет 25%, а остаток выплачивается клиентом ежеквартально равными частями до сдачи объекта Госкомиссии. Но дольщики могут делать первые взносы в размере большем, чем предусмотрено компанией. При этом, оплатив 40, 60 или 100% клиент получает дополнительную скидку.
Также предусмотрена рассрочка после сдачи объекта. Например, I очередь объекта на Шпалерной, 60 принята Госкомиссией 29 июля этого года, а покупатели жилья имеют возможность продолжить выплаты еще в течение 3-4 месяцев без начисления процентов.
заместитель генерального директора по управлению недвижимостью «Строительного объединения «М-Индустрия»:
Летом прошлого года компания не предоставляла беспроцентных рассрочек на период строительства, квартира с поэтапной оплатой обходилась дороже. Законодательные нововведения в жилищном строительстве потребовали структурных изменений в области продаж. С начала 2005 года компания стала привлекать для финансирования своей деятельности кредитные ресурсы. В мае заключено соглашение с Промстройбанком о предоставлении ипотечного кредита для приобретения квартир от «M-Индустрии». Однако ставка кредитования очень высока для потенциального покупателя, и количество сделок с применением ипотечной схемы незначительно.
Поэтому компания разрабатывает собственные программы приобретения жилья с постепенной оплатой. Схема «M-Ипотека» предусматривает оплату 70% стоимости жилья до сдачи дома, остальные 30% – в рассрочку в течение 3-4 лет под 9% годовых. Первоначальный взнос не может быть меньше 20%. Программа не носит долгосрочного характера и не ставит цель заменить банковские кредитные ресурсы. Рассрочка строительной компании – это способ стимулировать продажи в ряду отложенного и потенциального спроса.
начальник отдела недвижимости корпорации «Строймонтаж»:
Безусловно, схемы стали более гибкими и удобными для покупателей, чем до лета прошлого года, до спада активности спроса. Можно даже сказать, что рынок движется навстречу покупателям.
Снижена минимальная сумма первого взноса – до 10%, увеличен до трех лет срок постепенной оплаты, меньше стали процентные ставки по рассрочке. По разным объектам условия различаются, в отдельных проектах рассрочка беспроцентная, в иных она обходится клиенту компании в 1-1,33% в месяц.
Условия, предлагаемые корпорацией, зачастую более выгодны, чем банковская ипотека.
Однако и банковские кредитные схемы доступны дольщикам компании. По соглашению с четырьмя банками есть возможность оформить кредит под залог приобретаемой квартиры.
РЕЗЮМЕ
На развитие системы рассрочек, предлагаемых строительными компаниями, оказали влияние как рыночная ситуация, так и малое развитие ипотеки на первичном рынке. Застройщики сейчас не ограничивают время оплаты сроком окончания строительства. Если ранее действовавшее условие произвести окончательный расчет в течение года-полутора серьезно не меняло ситуацию для большинства потенциальных дольщиков, то возможность растянуть удовольствие на пять лет – уже достаточно весомая преференция.
Снизилась сумма первоначального взноса, уменьшилась ставка дисконтирования при рассрочке платежей.
В результате рассрочки сейчас более востребованы, чем ипотека. Тем не менее, застройщики считают взятую на себя кредитную функцию непрофильной и вынужденной, а программы «длинных» рассрочек - явлением временным. Конкурировать с банками строительные компании не намереваются.
Однако некоторое время на рынке будет продолжаться переходный период. Дальнейшее развитие кредитных схем будет зависеть от активности покупательского спроса и банков на первичном строительном рынке. Понятно, что рост спроса не стимулирует застройщиков к расширению программ. Их сворачиванию также послужило бы изменение условий ипотечных кредитов, предлагаемых банками, в первую очередь снижение ставок.
