– Как в «М-Индустрии» прошел 2009 год?
– Тяжело. Кризис научил нас многому. За наши ошибки мы расплатились деньгами, упущенной прибылью.
– За счет чего ситуацию в компании удалось выправить?
– Меняемся, проходит реструктуризация. Такие модные слова – «реструктуризация», «модернизация», не хватает только инноваций и нанотехнологий. Если говорить серьезно, то изменения коснулись как менеджмента, так и персонала компании. В кризис основная работа осуществляется с доходами и расходами, с обязательствами компании, кредитными организациями. Везде пришлось серьезно, вдумчиво изменять подход к той деятельности, которая была прежде, на «пузырном» рынке. Мы вынуждены были скорректировать свое отношение ко всем показателям устойчивости компании – активам и обязательствам, их структуре, соответственно.
Дефицит ликвидности в строительстве, в том числе у нашей компании, наблюдается и сегодня. Большая часть работ производится по бартеру, и до сих пор подрядчики у нас работают за квартиры. К примеру, в Сочи мы завершим строительство и сдадим дома в эксплуатацию, не потратив ни единой копейки, выполнив все работы только за квартиры.
– А как скоро вы сдадите петербургские проекты?
– По ним дедлайн – 2010 год. Задачи, с которыми я пришел, завершив работу на юге, как раз в этом и состоят: достроить все, что начато. На сегодняшний день это Шувалово – «Поэма у трех озер» и «Манхэттен».
– За то время, когда стройка стояла, продажи совсем прекратились или же покупатели были?
– Покупатели были. По большей части это клиенты из регионов, люди, которые хорошо знакомы с положением дел внутри Группы компаний. Недавно обсуждали разные вопросы с одним из покупателей наших квартир (не хочу называть его дольщиком – с уважаемым покупателем наших квартир), и речь зашла о сроках достройки объектов и о гарантиях, что мы их сдадим. Гарантия очень простая. Из проданных двух тысяч квартир в «Поэме у трех озер» 10% покупателей – это наши друзья и знакомые, те, перед кем в любом случае не выполнить обязательства нельзя. Еще 10% – это ГУВД. «Кинуть» ГУВД тоже нельзя. Для меня это и было основной гарантией, и нет смысла обсуждать, достроят или не достроят. Вопрос заключается в том, когда достроят.
– В 2010 году вы намерены начать строительство высотного комплекса «Суздаль-Хаус». Насколько изменился этот проект в новых условиях?
– Мы пересматривали не экономику, а сам проект. Сейчас заключен контракт на разработку проектной документации и проведение экспертизы. Изменения проекта – это нормальный рабочий процесс. Со времени, когда мы купили участок, поменялось многое – к примеру, правила застройки и Генплан. Вышли новые ПЗЗ, поэтому, соответственно, скорректировались параметры проекта.
– Откуда возникло первоначальное желание построить высотку в 40 этажей?
– Хотелось большого, как в Эмиратах. В Эмиратах же строят высотки, а почему мы не можем? Надо отдать должное, «М-Индустрия» была первой компанией, начавшей строить высотные дома, к которым мы относим объекты высотой в 25 этажей и выше. Почему бы не освоить первыми и 40-этажные здания?
– Помнится, появилась идея построить по высотке на севере и на юге. Насколько это было оправдано с точки зрения экономики проектов?
– А что такое была тогда экономика? Что такое 40 этажей? Да, было непонятно, как проводить противопожарные мероприятия, опять же удорожание фундамента… Но о чем мы говорим, 40 этажей – это 40… Цены на жилье растут каждый месяц, и все это окупится! Сколько завтра будут стоить квартиры – может быть, на 10% больше или в два раза дороже? Кто ж мог знать, на «пузыре» ведь живем...
Сейчас мы посчитали и уверены, что в этом месте в необходимом объеме квартиры продаваться будут. Проект даст нужный поток продаж по той цене за квадратный метр, которая заложена в сегодняшнюю реальную экономику.
– А остальные проекты, которые были заявлены в конце прошлого года? Например малоэтажные комплексы?
– Они пока у меня в планах не стоят. Говорю «у меня», но подразумеваю акционеров. Решение о финансировании проекта принимается общим собранием акционеров. Мы лишь предлагаем решение, но в моих предложениях на 2010 год этих проектов не будет.
– Почему? Сейчас район КАД явно будет востребован.
– Да, это район Юкки – Порошкино, участок находится между элитным поселком Горки и КАД. Проект очень привлекательный – действительно интересно работать в формате комплексного развития территории. Это не уплотнительная застройка, при которой если что-то не на место «втыкаешь», получаешь неоднородный проект. Занимаясь комплексным строительством, ты формируешь среду проживания. Поэтому два года назад я принимал участие в создании концепции проекта. Это интересно. Но пока мы не можем справиться с проблемпми инженерного обеспечения проекта. В течение 2010 года стоит задача найти решение всех технических вопросов. Если на «тучном» рынке мы могли сначала ввязаться в строительство и «решать вопросы» уже в процессе него, то в нынешней ситуации надо действовать наоборот. Имеет смысл выходить на стройплощадку только с полностью готовым проектом.
– А есть ли формула «идеального дома» – некий эталон, по которому можно дом построить, продать, получить некоторую прибыль, чтобы потом все повторить?
– Проблема в том, что жизненный цикл строительного проекта – от идеи до сдачи в эксплуатацию – в среднем составляет три года. А что в России может случиться за три года? Все что угодно. В течение трех лет обычно происходят изменения, приводящие к увеличению рисков.
Поэтому схема, действовавшая три года назад, которая была правильной с точки зрения и экономики, и идеологии проекта, сейчас не работает. Условия стали другими. К примеру, что изменилось за прошедший год. Материалы подешевели. Зато кредиты подорожали в два раза. Внешняя инфраструктура также подорожала. Технические условия, все платежи в той или иной форме монополистам, городу тоже не стали меньше. В любом случае приходится оперировать интегральными показателями, поэтому везде, где нет стабильности, имеющиеся риски закладываются в прибыль, а это уже относится к качеству управления проектом. Если все понятно и выстроена четкая схема реализации проекта, определена тактика реагирования на риски, то важно получить прибыль. А что касается ее размера, то в России мы пока не пришли к настолько стабильному рынку, на котором можно было бы проект просчитать, запустить в работу и получать стабильную прибыль, к примеру, по 14,5% в течение трех-пяти лет.
– То есть может быть как прибыль в 140%, так и убыток?
– Да. Если раньше инвесторы рассматривали в качестве базового варианта оптимистический (причем все понимали, что даже если базовый не очень получается, то все равно удастся выйти в плюс), то сейчас базовый вариант – пессимистический, и проект считается устойчивым, если при пессимистическом развитии он неубыточен.
– Для вашей компании сколько сейчас стоят кредиты?
– Очень и очень по-разному. Ставка 15% – это для новых кредитов, которые у нас есть. Старые кредитные договоры заключены по старым ставкам.
– Они не пересматривались?
– Что-то по условиям договора мы пересмотрели, что-то нет. Был у нас опыт и 20%-го кредита.
– Возврат к «тучным» годам возможен или нет? Я спрашиваю не о ценах, а, допустим, о покупательском спросе. В том числе к временам, когда банки давали ипотеку, особо не раздумывая…
– Банки точно будут вести себя осторожнее. Прежних ставок в ближайшие пять лет – при нынешнем уровне экономики и с учетом именно российских рисков и, соответственно, стоимости денег – для России мы не увидим.
Какая ситуация нас ждет, сложно сказать. Возвращаясь к экономической теории, рискну предположить: может быть вновь «пузырная» ситуация, с возвращением к прежним доходам России, к прежнему уровню потребления, потому что цена барреля нефти очень быстро поднялась до $70–80.
– Но ведь не до $110–130?
– Не до $110, но ведь еще и не вечер. Такая ситуация уже была в Германии, где строительство с 1991 года очень хорошо развивалось, а к 1995-му рынок перегрелся. Недвижимость, стоившая в Мюнхене 7,5–8 тысяч евро, стала стоить 2 тысячи. Логичным казалось решение: дальше цена не упадет, и надо сейчас покупать, ведь по всем правилам она должна «отрасти» назад. Все говорили: что тут думать? Германия все-таки. В стране есть деньги, у людей есть деньги. Они присмотрятся, подождут немного и опять пойдут покупать недвижимость. Да, деньги были, но человек, купивший квартиру в тот период за 2 тысячи евро, через шесть лет продал ее за 2,1 тысячи евро. То есть цены как зафиксировались, так больше и не менялись.
И это уже другой рынок для застройщика – рынок управления себестоимостью. А что это значит? Когда подписываются контракты на растущем рынке, нет времени для какой-то большой торговли, нет времени на обсуждение – квартиры растут в цене минимум на 10% в месяц. Сейчас же я лучше месяц буду торговаться, проведу тендер, но найду подрядчика на 5% дешевле. Управление себестоимостью выходит на первый план. Правильно ли это? Я считаю – правильно. Придем ли мы к этому? Это вопрос, как и с модернизацией экономики.
Никто не виноват, что у нас кризис. Мы должны «плюхнуться» в него и понять: да, это хорошо, что мы чуть не сдохли, хотя могли бы. Да, было страшно, больно, но прошло время, и доходы опять пошли, опять нефть стоит $85, опять модернизацию начинаем. Что такое модернизация? Кто занимается модернизацией? Где эксперты и комиссии по модернизации? Где результат модернизации? Где программа? Вот на XXII съезде КПСС в первый раз была заявлена программа «Жилье-2000», в которой все было четко. Это было не просто заявление: придем в коммунизм. А там было расписано, что такое коммунизм, какими цифрами он измеряется, сколько нужно делать в год, чтобы он настал, – четкая программа.
Сейчас мы говорим: цель – доступное жилье. Что такое доступность? Доступность – это простой показатель: отношение стоимости квадратного метра к среднему доходу гражданина. Все это измеряется статистиками и публикуется. Это не значит: метр за 30 тыс. руб. Почему мы берем такие абсолютные цифры? Необходимо брать относительный показатель, отношение одного к другому. Есть стоимость квадратного метра, есть средний доход. Почему решили, что 30 тыс. руб. – это доступно? Доход-то какой? Если будем оперировать отношением, тогда сможем не «гнобить» застройщика, а сфокусировать все внимание на том, что он должен сделать по 30 тыс. руб., и все будут счастливы. А может быть, имеет смысл поработать над доходами?
