С осени 2008-го, с начала кризиса, офисный рынок Петербурга понес весомые потери. По данным Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), в 2009 году замороженными числились до 80% от всех офисных новостроек. И пока тенденции к оттаиванию не намечается. Действующие дома для клерков все эти почти полтора года стремительно теряли арендаторов. Knight Frank оценивает среднюю заполняемость офисов класса А не выше 68%. Причем в новых БЦ занято максимум лишь половина площадей, отмечает гендиректор Knight Frank St.Petersburg Олег Барков.
Класс B заселен плотнее - 83%. В компании Jones Lang LaSalle считают, что сегодня пустует 26% от всех качественных офисов Петербурга (около 430 тыс. кв. м).
Основная масса кризисных сделок на рынке офисной аренды (в целом за год, по наблюдениям Colliers International, они составили 100-105 тыс. кв. м) приходится на ротацию арендаторов БЦ классов А и В.
По прогнозам NAI Becar, в 2010 году на рынок выйдет примерно 170 тысяч квадратов офисных новостроек (из заявленных к вводу 280 тыс.). Правда, Knight Frank считает, что стоит рассчитывать лишь на 100-120 тыс. конторских кв. м. Однако даже при таком развитии событий сложившееся превышение спроса над предложением все равно усилится - резкого всплеска арендной активности в 2010 году не ожидается.
По мнению коммерческого директора ИСГ «Сплав» Филиппа Леонова, спрос на уровне весны 2008-го восстановится в лучшем случае через два-три года, а то и позже.
Некоторые арендаторы сменили дорогие офисы в престижных БЦ, которые теперь стали им не по карману, на более скромные. Например, весной из офисов на БЦ "Атриум" на Невском, 25 съехала бельгийская компания Regus. Она арендовала второй этаж площадью около 1000 кв. м с 1998 г. Компания съехала на Пироговскую набережную, в Австрийский бизнес-центр, где сняла 2100 квадратов, уведя за собой с Невского почти всех своих субарендаторов. Потом «Атриум» потерял еще одного крупного арендатора - «КИТ фортис» (около 900 кв. м). Еще раньше родственник этой компании, инвестбанк "КИТ финанс", съехал из офисов на Невском, 38.
Поначалу эксперты полагали, что это явление станет массовым и предрекали существенный отток клерков в более дешевые окраинные офисные центры. Об этом в мае 2009 года говорил гендиректор московской компании ООО «Стройбизнес» Артур Александров: «Главы компаний обычно селятся за городом. Им не интересно терять каждый день по несколько часов только на дорогу, поэтому они тянут расположение бизнеса к месту проживания. В Москве происходит активный вывод офисной зоны за кольцевую дорогу. Офисы внутри столицы перестали продаваться вовсе. Например, первая очередь технопарка «Румянцево» площадью 40 тыс. кв. м построена год назад, сейчас строится вторая – 100 тыс. квадратов. И спрос на эти площади очень большой. А новые помещения класса А и В+ рядом с Белорусским вокзалом стоят пустые. Туда просто не проехать – пробки».
Однако рынок повел себя иначе. Как отмечает директор отдела офисных помещений Maris Properties/CBRE Алексей Федоров, в прошлом году арендаторы вовсе потеряли интерес к качественным офисам на окраинах. Прежде всего, из-за высоких ставок: в основном на периферии предлагаются новостройки, которые не могут существенно снижать расценки на свои площади, так как иначе будет невозможно вернуть инвестиции.
Большинство значимых сделок по аренде помещений в БЦ произошло именно в статусных объектах, расположенных в исторической части города. Например, в конце декабря прошлого года медиа-холдинг PMI занял 1,4 тыс. кв. м в бизнес-центре Apollo на Петроградской стороне. В том же месяце «АстроСофт» арендовала 1,15 тыс. кв. м в БЦ «Телеком СПб» на Большом Сампсониевском. В январе 2010 года консорциум «Кодекс», занимающий офисы на улице Политехнической, объявил о заключении сделки по аренде 5,5 тыс. кв. м в бизнес-центре «Кантемировский» на Аптекарской набережной.
Кто ниже
Первая реакция управляющих бизнес-центрами на падение спроса и отток клиентов была вполне предсказуема - снижение арендных ставок. По сравнению со II кварталом 2008 года к концу 2009-го класс А просел более чем на 32% - с 1678 до 1138 рублей за 1 кв. м в месяц, класс В - почти на 20% - с 1033 до 832 рублей за квадрат (данные Colliers International).
Другие эксперты приводят еще более впечатляющие результаты наблюдений: исполнительный директор Praktis Consulting & Brokerage Сергей Федоров считает, что снижение в классе А составило 37,6%, В потерял 27,4%, С - 26,4%.
Правда, отмечают аналитики компании GVA Sawyer, падение это не столь катастрофично, как выглядит на первый взгляд: докризисный рынок был настолько перегрет, что разница между запрашиваемыми ставками и реальной стоимостью аренды помещений составляла 30-40%. Так что хотя сейчас некоторые эксперты и говорят, что расценки приблизились к себестоимости, но пока небольшая дельта между нею и запросом управленцев сохраняется.
Больше всего по ставкам аренды ушли вниз бизнес-центры, которые только выводились на рынок, говорит управляющий партнер «Ай Би Групп» Сергей Игонин.
"У них шансов на победу в конкуренции с действующими бизнес-центрами крайне мало. Поэтому они шли даже на откровенный демпинг, когда объекты класса А предлагаются по цене верхнего предела класса С", - говорит Игонин.
Однако сами участники рынка этот наиболее распространенный способ удержания клиентуры считают не очень перспективным.
"Наша компания всегда пытается найти другие возможные варианты решения появившихся проблем. Можно предоставить арендатору льготные условия по оплате. Если, например, в нашей компании есть стандарт оплаты до 10 числа текущего месяца, то с якорными (наиболее крупными) арендаторами мы проговаривали возможность платежа двумя частями или 20 числа текущего месяца. Со своей стороны мы шли на всевозможные риски. Если же говорить о скидках, то они возможны только в минимальном размере", - добавляет директор по управлению NAI Becar Наталья Скаландис.
"Бесспорно, снижение арендной платы - один из наиболее действенных способов удержания клиентов. Однако он напрямую связан со снижением доходности объекта. Поэтому этот способ даже в условиях кризиса стараются применять в последнюю очередь", - говорит директор по развитию VMB TRUST Валерий Хламкин.
Директор по маркетингу Becar Realty Group SPb Наталия Черейская считает, что из-за падения цен на аренду доходы собственников БЦ класса В в долларах снизились к концу 2009 года по сравнению с 2008-м на 30-40%. Уже в прошлом году председатель совета директоров группы компаний «БестЪ» Андрей Лушников подсчитал, что уровень доходов в области девелопмента бизнес-центров класса А снизился на 75%.
Не ставкой единой
Среди наиболее распространенных способов удержания клиентов специалисты называют, прежде всего, гибкие условия арендных платежей. Помимо уже названной рассрочки, директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николай Вечер отмечает перевод платежей в рублевую зону. Раньше они чаще всего начислялись в условных единицах или устанавливался незначительный рублевый коридор для их исчисления.
"Многие услуги, которые до сих пор не входили в состав арендной платы - уборка, коммунальные услуги, - стали в нее включены. Для привлечения новых клиентов управляющие компании предлагают бонусы - например, бесплатные месяцы на время ремонта помещений, оплату переезда компании, бесплатную развозку от ближайших станций метро и т.д." – рассказал Вечер.
Заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Андрей Косарев добавляет к перечисленному предоставление арендных каникул, сдачу в аренду помещений с отделкой.
По оценке Натальи Скаландис, важно также стандартизировать работу компании, занимающейся управлением объектом: "Например, сюда можно отнести контроль качества. С учетом того, что мы работаем по европейским стандартам, мы планируем те или иные мероприятия меры по отношению к каждому арендатору. Если не достигаем результата - это тоже результат, который требует анализа и принятия решений в ту или иную сторону".
"Изменилось предложения офисных блоков, предлагаемых в аренду, в строну уменьшения по площади. В целом управляющие компании заняли более активную позицию по привлечению арендаторов, вплоть до переманивания из близлежащих бизнес-центров предложениями более выгодных условий", - констатирует Николай Вечер.
Прошлый год вполне может войти в офисную историю Петербурга как год договорных войн. Валерий Хламкин считает, что договоры стали "арендатороориентированными". Решающим в борьбе за клиента мог стать пункт арендного договора, дающий хотя бы небольшое преимущество одного БЦ перед другими. Собственники офисной недвижимости и управляющие компании перешли к более гибкой политике в отношении арендаторов. Арендные ставки обсуждаются индивидуально. Условия, на которых заключается договор, могут существенно меняться: реальная стоимость аренды зачастую составляет 50–80% представленной в открытом предложении.
Конечно, УК предпочитают не открывать деталей своих переговоров с арендаторами, но некоторые из них все же вышли за пределы конфиденциальности, другие были раскрыты самими управленцами. И они весьма показательны. Например, компания "Арпиком" собиралась в прошлом году открыть в Bolloev Center стейк-хаус "Гудман", арендовав там помещения по ставке около 2 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц. Но впоследствии "Арпиком" отказался от своих планов. А предназначенные для него помещения заняла компания "Свои в городе" ("Строганов стейк хаус", "Русская рюмочная") - уже по 1,2 тыс. за квадрат.
Группа компаний "Бестъ" прошлой осенью объявила о начале аукционов по продаже прав аренды небольших офисных помещений по ставке до 500 рублей в месяц за квадрат - то есть фактически по цене эксплуатации.
Юрфирма Manheimer Swartling в июне 2009-го переехала из "Дома Зингера" в "Дом Швеции". Ставки были примерно одинаковыми, но "Дом Швеции" зафиксировал ставку в контракте на семь лет, а компания ПАН, которая управляет "Домом Зингера", готова была подписать контракт по фиксированной ставке только на 2,5 года.
Впрочем, подобные уступки некоторым экспертам кажутся довольно рискованными. Например, Андрей Косарев считает "неприемлемым для профессионального собственника (девелопера) заключение долгосрочного договора по низкой ставке аренды без возможности ее индексации или пересмотра".
По его мнению,- это "не позволит отреагировать на позитивный тренд на рынке в будущем и приведет к недополученной выручке от аренды объекта". Однако в кризисных условиях многие УК готовы рисковать, чтобы привлечь клиентов.
Сергей Игонин отмечает: есть собственники, которые для удержания старых и получения новых клиентов готовы идти даже на такие крайние меры, как проведение частичного или косметического ремонта своих помещений, перепланировки помещений.
"Прежде всего, это касается БЦ, где сидят большие клиенты, которые пришли туда до кризиса. Там затраты на ремонт могут быть компенсированы тем, что не будет снижена арендная ставка", - говорит Сергей Игонин. Он поясняет, что для серьезных арендаторов больших площадей в несколько тысяч квадратов, которые хотят получить помещения более высокого качества, переезд крайне нежелателен - он буквально равен двум пожарам. И проводя ремонт, арендодатель убивает двух зайцев: помогает нанимателю улучшить условия и оставляет у себя хорошего клиента.
Оживление или подъем?
Война за клиента дала свои плоды. Если в начале 2009 года эксперты отмечали беспрецедентный разброс ставок в одном и том же офисном сегменте, то в IV квартале ситуация начала стабилизироваться. За этот период отмечены лишь незначительные колебания ставок на всем офисном рынке. Хотя до подъема еще далеко, но оживление уже очевидно. Свидетельство тому - заключенные в конце 2009-го - начале 2010-го крупные арендные сделки. Однако станет ли это тенденцией или налицо лишь временный всплеск активности, покажет время.
"Спрос на офисную недвижимость слишком зависит от макроэкономических факторов, динамику которых сегодня трудно прогнозировать", - резюмирует Олег Барков.
