Олег Вихтюк: «Мы реализуем положения Жилищного кодекса»

– Олег Викторович, в распоряжении Жилищного комитета «О порядке организации и проведения открытых конкурсов», подписанного в конце декабря прошлого года, говорится, что предметом торга станет право управления жилищным фондом. Что подразумевает городская администрация под термином «управление»?

– Надо признать, что наши договоры не предполагают управление жилищным фондом в полном смысле этого слова. Теоретически управление многоквартирным домом подразумевает предоставление нанимателям и собственникам всех видов услуг: жилищных, коммунальных и дополнительных (служба консъержа, общедомовой административно-управленческий аппарат и т. д).

Предметом конкурса у нас является только предоставление жилищных услуг, а именно: содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Коммунальные услуги пока осуществляются на основании ранее заключенных договоров. Хотелось бы передавать организациям весь комплекс. Однако приходится учитывать риски и считаться с некоторыми ограничениями: мы не можем выходить за рамки федерального законодательства. В Жилищном кодексе (ст. 161, п. 4) говорится, что порядок проведения конкурсов на управление определяется Правительством РФ. Пока федеральная власть не обеспечила нас соответствующим нормативным документом. С другой стороны, руководствуясь требованиями Жилищного, Гражданского кодекса, других законов, в которых определены предметы совместной деятельности федеральной власти и субъектов, мы нашли возможность проведения конкурсов уже сейчас. Не дожидаясь законодательной инициативы со стороны центра, город проводит конкурсы на право управления. Просто диапазон полномочий победителей несколько ограничен. Если перевести на язык, понятный для участников рынка, то сегодняшние конкурсы – это выбор генерального подрядчика на оказание комплекса жилищных услуг. Петербург – первый регион РФ, который столь масштабно приступил к реализации положений нового Жилищного кодекса. В Москве, например, конкурсы проводятся только на подряды по отдельным видам работ. 

– По договорам, заключаемым между жилищными агентствами и победителями конкурсов, право управления передается всего лишь на 12 месяцев. Не слишком ли это малый срок для того, чтобы окупить инвестиции?

– Мы работаем осторожно. Конкурсы, которые сейчас проводятся, не позволяют быстро перевести ЖКХ на рыночные рельсы. В городе более 98 млн кв./м жилья. Нельзя, не изучив дно реки, сразу нырять в нее с обрыва. Переход к рынку будет плавным. Сначала компаниям предается право оказания всего комплекса жилищных услуг. В дальнейшем – и эта норма заложена в Жилищном кодексе – победитель конкурса по итогам года проводит собрание собственников, и они либо подтверждают полномочия этой организации, либо нет. В последнем случае многоквартирный дом снова станет предметом конкурсной борьбы. Впрочем, собственники могут зарегистрировать ТСЖ и принять самостоятельное решение о выборе управляющей компании.  

– Известно, что лоты выигрывали те, кто изъявлял готовность инвестировать в жилищный фонд больше средств. Однако из того, что у компании есть деньги, вряд ли следует, что она умеет работать в сфере ЖКХ.

– В конкурсной документации изложены квалификационные требования: по наличию персонала, материально-технической базы, запасу материалов и так далее. Причем во втором этапе конкурсов подход к участникам будет еще более жестким. Теперь они должны иметь лицензии на эксплуатацию электро- и теплоустановок, иначе им придется предъявить действующий договор с лицензированной организацией. 

– Олег Викторович, вы являетесь председателем совета Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций. Все члены этого бизнес-сообщества имеют опыт работы в ЖКХ. Между тем, среди победителей – их единицы. Получается, что размер инвестиций важнее авторитета участника?

– Многие члены Ассоциации принимали участие в конкурсах. Некоторые побеждали, но кому-то везло меньше. Например, крупные и, несомненно, опытные компании «Стакс», «РЭС ТСВ», «СУ-31» занимали на конкурсах то второе, то третье место. Видите ли, никто не будет отдавать лот за то, что тебя все хорошо знают. Первые конкурсы полностью, как было запланировано, провести не удалось. Розыгрыш пяти лотов в пяти районах города пришлось отложить. Однако в начале августа и по этим лотам были вскрыты конверты. В четырех из пяти случаев выиграли частные компании, что можно назвать маленькой победой реформы.  

– Такие имена, как «Стакс», «Прокси», «СУ-31», «РЭС ТСВ» вопросов не вызывают. Однако среди победителей достаточно компаний, о которых до конкурсов мало кто слышал.

– Если компания соответствовала квалификационным требованиям и вместе с тем предлагала больший объем инвестиций, то побеждала она. Организаций, созданных «под мероприятие», среди победителей нет. Например, «Стилес». Компания ранее не предоставляла всего спектра жилищных услуг, но это крупный подрядчик, который выполнял значительный объем работ по благоустройству и капитальному ремонту на территории Адмиралтейского района. Управление для них новый вид деятельности, но эксплуатацией они занимались и ранее. На территории Адмиралтейского района в последние годы было очень мало ТСЖ и ЖСК, а до начала действия нового Жилищного кодекса только жилищные товарищества и кооперативы могли заключать договоры с частными организациями. Конечно, «Стилес» был вынужден брать только ту работу, которую им давали. Теперь у компании появилась возможность по итогам конкурса принять в управление жилищный фонд.

Участники – разные. Например, «Гелема» ранее имела в управлении 12 домов. Управленческий аппарат (бухгалтерия, юристы) у них сложился давно. Теперь, когда выигран довольно большой участок в Пушкинском районе, компании придется расширять службу эксплуатации. «Стилес», наоборот, приступает к управлению впервые, зато техникой, рабочими и инженерами укомплектован в достаточной мере.

Есть и новичок – «УК «Созвездие». Это крупный холдинг, который хорошо зарекомендовал себя в смежных отраслях бизнеса (строительство, вывоз и переработка ТБО, транспортные услуги и т. д). Холдинг решил заняться новым для себя видом бизнеса – комплексным обслуживанием жилищного фонда. 

– Крупные коммерческие предприятия находят бизнес на ниве ЖКХ рентабельным. Что способствует этому?

– Переход к экономически обоснованным ценам и тарифам. В конце прошлого года это решение администрации вызвало серьезные нарекания со стороны населения, хотя жилищные услуги на тот момент составляли менее 18% от общего платежа. Все привыкли к тому, что тарифы на жилищные услуги не растут. Они удерживались четыре года, да и повышение в 2000-м было символическим.

При тех, старых, тарифах формирование рыночных отношений в сфере ЖКХ было бы невозможным. Мы повысили их ровно настолько, сколько необходимо для того, чтобы для частных организаций стало выгодно оказывать жилищные услуги.

Кроме того, у нас появилась возможность более активно создавать ТСЖ в тех домах, где собственники готовы пойти на этот шаг. Например, в течение июля, в домах, находящихся в государственном управлении, зарегистрировано около 50 ТСЖ. А за первые семь месяцев текущего года в городе их появилось более 300. Таким образом, мы разрушаем монополию государства – отходим от практики единого заказчика. 

– Создается впечатление, что ЖКХ поделено еще задолго до того, как его признали рынком. «Жилкомсервисы» прочно сидят на своих больших участках. Иначе как можно объяснить их подавляющее превосходство по результатам конкурсной борьбы?

– Пока не так много частных компаний, готовых конкурировать с «Жилкомсервисами». Уверен, скоро их станет больше.

Чтобы переход к рынку прошел максимально безболезненно, к конкурсам допущены и акционерные общества со стопроцентным государственным капиталом, и частные компании – в борьбе за лоты у них равные права. Кстати, «Жилкомсервисы» зачастую конкурируют друг с другом, так что нельзя говорить, будто рынок поделен. 

– В новом Жилищном кодексе нет понятия «кондоминиум». ТСЖ, которые сейчас создаются, становятся собственниками земли под своими домами?

– Ушло слово «кондоминиум», но осталась идеология. Если в составе имущества многоквартирного дома есть земельный участок, то управлять комплексом гораздо проще и эффективнее. Процедура регистрации общей собственности на землю в Петербурге существенно упрощена и прозрачноа.. При создании товарищества, на его первом собрании, принимается решение и о регистрации ТСЖ, и об оформлении права собственности на земельный участок. Таким образом, процесс идет параллельно. Конечно, ТСЖ регистрируется несколько быстрее, чем оформляется право собственности на землю.

Регистрацию ТСЖ можно провести менее чем за месяц. Оформление права собственности на землю – за три месяца. В обоих сдучаях работа ведется по принципу «единого окна», бумажная беготня ушла в прошлое. 

– Встроенные помещения переходят в распоряжение ТСЖ?

– Видите ли, ЖКХ стало чуть ли не последней отраслью, к реформированию которой приступило государство. В 1991–1992 годах, когда начинался процесс приватизации жилья, приватизировался только воздух внутри своей квартиры, все остальное оставалось в государственной собственности. В 1997-м, при внесении изменений в закон о приватизации, государство поняло, что хотя квартиры и приватизируются, но их собственники ни за что не отвечают. Поэтому были внесены коррективы, в соответствии с которыми собственнику квартиры принадлежит и часть общего имущества: «кусочек» лифта, лестничной клетки и так далее.

Различные нежилые помещения, которые ранее не были оформлены как частная или государственная собственность, становятся неотъемлемой частью имущества жильцов многоквартирного дома. Если в помещении проходят трубы, то это не означает, что его нельзя использовать под какие-то другие цели. Оно может, например, сдаваться в аренду. Точно так же, как внешние стены здания, допустим, могут использоваться для размещения рекламы. И большая часть средств от этой аренды или рекламы будет поступать на расчетный счет ТСЖ либо управляющей компании, которую выбрало собрание собственников. 

– Олег Викторович, вы говорили, что Петербург стал первым регионом РФ, приступившим к реализации положений нового Жилищного кодекса. Неужели Москва отстает от Северной пальмиры?

– Можно сказать и так. В Москве до сих пор сохранены Дирекции единого заказчика (ДЕЗы). Однако Конституция РФ гарантирует равенство форм собственности. В жилищном фонде Петербурга уже в среднем более 60% площади приватизировано. А в некоторых районах эта цифра превышает 75%. В такой ситуации государство не может сохранять монополию. Все собственники имеют равные права, чтобы выступать заказчиками жилищно-коммунальных услуг. Эту идею мы и пытаемся воплотить в жизнь.

Сведения о лотах, выставляемых на конкурсы на право управления жилищным фондом (скачать)

Текст: Вячеслав Березниченко