Заявки принимаются с 8 августа. «Момент истины» - вскрытие конвертов - наступит 12 сентября. Имена участников пока не разглашаются, но уже известно, что частные компании не собираются останавливаться на достигнутом. Среди претендентов как фирмы, уже имевшие опыт борьбы в конкурсах первой волны, так и новички. Государственные предприятия по-прежнему опережают своих конкурентов по количеству заявок и размерам предлагаемых инвестиций. Однако опыт первых торгов показывает, что бизнес начал расшатывать незыблемость недавнего монополиста – по некоторым лотам уверенную победу одержал частный капитал.
Великаны и лилипуты
Распоряжение «О порядке и проведении открытых конкурсов по выбору организаций для управления жилищным фондом и предоставления потребителям жилищно-коммунальных услуг» (от 25.12.2004) стало одним из последних, подписанных экс-председателем Жилищного комитета Марией Щербаковой. Вскоре после новогодних каникул ее место занял бывший глава администрации Адмиралтейского района Юнис Лукманов. Именно он ранее взял на себя смелость вынести на рассмотрение правительства предложенный компанией «Питер Дуссманн» эксперимент по реформированию ЖКХ в квартале Коломна, который в настоящее время идет достаточно успешно.
Еще до смены председателей начальник управления по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями Жилищного комитета Олег Вихтюк подготовил служебную записку, предназначенную главам районных администраций. В документе он изложил «принципы нарезки лотов» (см. таблицу) для предстоящих конкурсов. Районным властям рекомендовалось готовить лоты по 200-300 тыс. кв. м общей полезной площади жилых помещений, то есть выставлять на торги участки, на которых расположено не более ста домов. Был указан и максимальный размер -1 млн кв. м. «В случае превышения размеров лота, - считает Олег Вихтюк, - возможны временные сбои, так как управляющие компании вряд ли смогут быстро обеспечить качественную работу на площадях, значительно (в два-три раза) превышающих ранее обслуживаемые ими объемы».
В итоге районные власти подготовили документы по 57 лотам общей площадью чуть менее 10 млн кв. м, что составляет примерно одну десятую часть всего жилищного фонда Петербурга. Среди них были как крупные участки, превышающие 450 тыс. кв. м, так и «карликовые» - менее 40 тыс. кв. м. По мнению Юниса Лукманова, иначе была бы перекрыта дорога в ЖКХ небольшим фирмам, которые не способны инвестировать внушительные суммы.
Далеко не все лоты заинтересовали участников торгов. По некоторым предложениям конкурсная комиссия вообще не получила заявок. Один из лотов, площадью всего около 37 тыс. кв. м, расположен в Выборгском районе. Малый бизнес не счел его привлекательным, несмотря на размеры. По большинству крупных лотов победителями стали Жилкомсервисы. Таким образом, жители этих территорий остались с тем, что имели. А на два внушительных массива, расположенных в Петроградском районе (около 460 тыс. кв. м каждый), заявки не поступили даже со стороны Жилкомсервисов. Видимо, зная, что конкуренции здесь не предвидится, руководство этих государственных предприятий посчитало неразумным бороться за то, что и так им принадлежит.
Железные тарифы
В первых конкурсах частные компании выиграли 13 из 57 лотов. Со всеми победителями жилищные агентства заключили договоры на один год. Подразумевается, что по истечении этого срока жильцы должны подтвердить полномочия управляющих организаций. Если они посчитают, что Жилкомсервис, ГУП или частная компания не справились с работой, то право управления домом снова станет предметом торгов.
Второй этап конкурсов проводится по 50 лотам, в состав которых вошел жилищный фонд пятнадцати районов Петербурга, в том числе кварталы, расположенные в исторической части города.
Победители конкурсов получают право предоставления населению жилищных услуг. Они будут осуществлять уборку придомовых территорий и лестничных клеток, производить текущий и капитальный ремонт зданий.
Надо заметить, что управляющие организации не имеют права повышать тарифы на услуги. Размер платы установлен законом Санкт-Петербурга «О ценах на содержание и текущий ремонт общего имущества жилых домов». Кроме средств, собираемых с жильцов, на счета компаний будут поступать бюджетные деньги - субсидии и компенсации льготным категориям граждан.
Единственная область, где управляющим позволено диктовать условия, – это определение стоимости дополнительных услуг. К ним относится, например, ремонт сантехники и электропроводки внутри квартир. Стоимость дополнительных услуг не регулируется государством, но она регулируется конъюнктурой. Жилец вправе отказать «своему» сантехнику и пригласить «чужого», требующего меньшую плату.
Сложно, но можно
Первые победители конкурсов работают на своих участках чуть больше месяца. В июле 2006 года гражданам предстоит оценить их профессионализм. Таким образом, на место Жилкомсервиса может прийти и частная компания. Однако не исключено, что в очередных торгах монополист одержит верх снова. Прежде всего, это касается территорий, где жилищный фонд очень далек от оценки «удовлетворительно». Например, генеральный директор компании «РЭС ТСВ» Сергей Тихонов так говорил о кварталах, застроенных в 1960-е годы: «Брать в управление хрущевки имеет смысл только крупным лотом, иначе о рентабельности говорить нечего». Но большие территории требуют больших инвестиций, которые частные управляющие компании, за редкими исключениями, предложить не в состоянии.
Пока в Петербурге действует только одна организация, владеющая мощным финансовым ресурсом, - «Питер Дуссманн». Но она и не принимает участия в конкурсах. У этой российско-немецкой компании достаточно времени и средств для того, чтобы инициировать создание ТСЖ в каждом отдельном доме и заключать прямые договоры с потребителями жилищных услуг.
Вопрос о доходности нового рынка остается открытым, компании только приступили к обслуживанию жилфонда. Олег Вихтюк уверенно говорит о рентабельности бизнеса в ЖКХ. Однако топ-менеджеры некоторых компаний настроены не столь оптимистично. Например, генеральный директор УК «Стакс» Евгений Пургин еще до начала конкурсов утверждал, что управлять жилищным фондом невыгодно. «Государство не должно регулировать цены на услуги. Их должен регулировать рынок», - объяснял г-н Пургин. Тем не менее УК «Стакс» переменила позицию и вступила в борьбу. По одному из лотов на первом этапе конкурсов (квартал в Невском районе) компания предложила довольно высокий объем инвестиций. Правда, лот показался привлекательным еще четырем организациям, среди которых, разумеется, Жилкомсервис № 1 Невского района. На тот же участок претендуют частные компании: «РЭС ТСВ», «Росс» и «РЭО «Сервис». Итоги конкурса по названному лоту пока не подведены. Вероятнее всего, осторожная и расчетливая УК «Стакс» уступит своим конкурентам, более склонным к риску.
Генеральный директор компании «Гелема» Геннадий Туманов полагает, что при существующих тарифах прибыль можно извлечь путем сокращения издержек. Надо надеяться, что это не приведет к снижению качества обслуживания. Если, например, присылать уборщицу на лестничные клетки не раз в неделю, а реже, то в самом деле можно сэкономить. Но по истечении срока договора жильцы вряд ли отдадут свои голоса за такую управляющую организацию. Победителям конкурсов предстоит наладить грамотный хозяйственный процесс. Результаты – год спустя.
Администрация уже во второй раз выставляет на торги более 900 тыс. кв. м жилищного фонда. Учитывая, что его общая площадь в городе составляет около 98 млн кв. м, можно предположить, что впереди 8 конкурсов (если администрация так и будет выставлять по одной десятой «жилого Петербурга»). Г-н Лукманов обещал завершить «распродажу» до конца 2006 года.
Принципы нарезки лотов для передачи в управление жилищного фонда на конкурсной основе
1. Один лот должен включать целое число кварталов и целое число домов.
2. Лот должен быть расположен на территории одного муниципального образования (как исключение – в территориально соседних муниципальных образованиях).
3. Размер лота определяется общей полезной площадью жилых помещений.
4. Рекомендованный размер одного лота – 200–300 тыс. кв. м (определяется рентабельностью).
5. Максимальный размер лота – до 1 млн кв. м (в случае превышения размеров лота возможны временные провалы в обслуживании, так как потенциально конкурирующие компании вряд ли смогут быстро обеспечить качественное обслуживание жилищного фонда, по объему значительно (в 2–3 раза) превышающего ныне обслуживаемые ими объемы).
6. Объединение соседних кварталов в один лот производится в случаях:
– связанности объектов инженерными сетями (дома обеспечиваются энергоресурсами по одной трубе отопления или водоснабжения);
– смежные кварталы разделены улицей, уборку которой производит жилищно-эксплуатационная организация;
– вывоз мусора производится с совместной контейнерной площадки.
7. Объединение несмежных кварталов в один лот возможно в целях выравнивания рентабельности по отдельным видам услуг. Например, малая площадь жилых помещений, а территория огромная. Такой квартал следует объединить с кварталом, где площадь жилых помещений большая, а территория маленькая. Или кварталы с различным по состоянию жилищным фондом.
8. При нарезке лота не следует точно определять цену договора и перечень услуг, так как управляющая организация обязана работать по установленным законами Санкт-Петербурга ценам на жилищные услуги, тарифам на коммунальные услуги и руководствоваться соответствующими нормативами качества оказываемых услуг. Достаточно указать границы лота и адреса домов, передаваемых в управление. Общую полезную площадь, уборочную площадь и количество проживающих в домах можно указать ориентировочно.
9. В случаях, когда не удается сформировать лот со сбалансированной экономикой из близко расположенных кварталов (групп домов), возможно выставление на конкурс сбалансированного пакета, объединяющего 2–3 небольших лота.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Михаил Касьянов
Генеральный директор ООО «РЭО «Сервис»:
- Наша организация ранее работала только как управляющая компания в сфере коммерческой недвижимости. Самый крупный из наших объектов - деловой центр «Кристалл», расположенный в Невском районе. Теперь пробуем свои силы в управлении жилищным фондом. Мы побеждали в конкурсах первой волны, подали три заявки и сейчас. В том числе на лоты Невского района. Не думаю, что наши инвестиции окупятся сторицей, но считаю данное направление работы перспективным. Сейчас основная задача компании - закрепиться на новом рынке.
Сергей Тихонов
Генеральный директор ООО «РЭС ТСВ»:
- Можно участвовать в конкурсах, можно стать в оппозицию. Но тогда выиграет кто-то другой. Пока не стану рассказывать, сколько заявок мы подали и по каким адресам. На первом этапе конкурсов «РЭС ТСВ» выиграла 2 лота. Глупо утверждать, что управление жилфодом - дело прибыльное. Администрация определила тарифы, с этим не поспоришь. Пока мы хотим «пройти по нулям». Главное, чтобы платежей населения хватило на зарплату сотрудникам.
Борис Зверев
Заместитель генерального директора УК «Стакс»:
- Мы проиграли по тем лотам, на которые подали заявки. И больше участвовать не собираемся. Надо ли бороться за то, что тебе не по плечу? Давайте рассуждать здраво. Участники предлагают инвестировать более двух миллионов рублей. Ясно, что эти инвестиции нереальные. Цифры берутся просто так, с потолка.
Жилкомсервисы вряд ли имеют те деньги, о которых заявляют в конкурсах. Думаю, какое-то время они протянут, благодаря поддержке государства, а потом развалятся. Организация, вкладывающая сумму, равную 300-400% сметной прибыли, вряд ли будет толком что-то обслуживать.
Основное условие тендера - инвестиции в капитальный ремонт жилых домов. Если хорошенько подумать, то получается, что у победителей не будет денег на обслуживание, они уйдут на капремонт.
Уже есть пример. Компания, победившая в конкурсе, провела мелкие ремонтные работы (замена стояков и т. д.). На совещании в районной администрации руководство фирмы отчиталось: истрачена такая-то сумма. А им внушили, что средства не будут засчитаны как инвестиции, ибо потрачены не на капитальный, а на текущий ремонт. Я так понимаю: районное жилищное агентство успешно оставит эту организацию без штанов. И она никогда больше не станет участвовать в конкурсах.
