Рынок класса С
Главное последствие кризисного года – отсутствие дефицита офисов. Теперь пустующие помещения есть практически в каждом офисном здании. При этом общий объем предложения продолжает увеличиваться. По данным Maris Properties in association with CB Richard Ellis,объем офисов класса А и В в Петербурге составляет чуть более 1,8 млн кв. м. Много это или мало, можно оценить, сравнив с другими европейскими городами: Лондон - 28 млн кв. м офисов, Париж – 27 млн, в Мюнхене – 18 млн, в Берлине – 17 млн, в Москве - более 10 млн, в Праге – 2,6 млн. При этом по количеству населения среди перечисленных выше городов Петербург опережают только Лондон, Москва и Париж. Так что, несмотря на насыщение рынка офисов в Петербурге, город не лидер по общему объему офисных площадей, а значит, и по количеству клерков.
Хотя последнее утверждение эксперты готовы оспорить: большая часть офисных работников и компаний, по их мнению, занимают помещения в офисных центрах класса «С». Это те самые компании, которые формируют потенциальный спрос – они готовы переехать в офисные центры более высокого качества при сопоставимых коммерческих условиях. Эксперты Maris Properties уверяют, что офисный рынок Петербурга – это рынок класса «C». Определить количество офисных площадей этого класса достаточно сложно, но по примерным подсчётам их не меньше 1 млн кв. м. Что касается высококачественных офисных центров, то информация о них более доступна: класс «А» - 0,4 млн кв. м; «В» - почти 1,5 млн кв. м.
Впрочем, и эти цифры не стоит считать окончательными. К примеру, эксперты компании Colliers Int полагают, что на начало этого года объем офисных площадей в бизнес-центрах класса «А» и «В» составил всего 1,3 млн кв. м в совокупности.
Децентрализация
Ушедший год не изменил распределение офисов по районам города. В течение последних трех лет эта тенденция существенно не меняется. Наиболее популярны у застройщиков остаются центральные районы города. Хотя наметившаяся несколько лет назад децентрализация предложения также продолжает развиваться. В основном это касается двух районов Петербурга - Приморского и Московского.
Впрочем, сами арендаторы по-прежнему предпочитают центр. На окраинах теперь пользуются спросом только объекты, расположенные рядом с метро или сдающиеся на приемлемых коммерческих условиях.
Арендаторский диктат
Второй, не менее важный итог 2009 года – преобразование рынка офисной недвижимости в рынок арендатора, говорят эксперты ARIN Commercial Real Estate Service. И это не могло не сказаться на качестве арендуемой недвижимости. Арендаторы хотят снимать только готовый офис с выполненной отделкой. Офисы в строящихся бизнес-центрах теперь мало интересуют бизнес. По итогам года наибольший спрос наблюдался на небольшие офисы в действующих бизнес-центрах недалеко от метро, готовые к «заселению».
Впрочем, несмотря на кризис, в 2009 году было заключено немало крупных сделок. Свое присутствие расширяют преимущественно банки, государственные и IT-компании.
Сделки года
Специалисты компании Knight Frank Research рассказали о самых крупных сделках года: компания «Газпром девелопмент» купила бизнес-центр «Арена Холл» у компании «Промсвязьнедвижимость». Сумма сделки за офисный объект класса «В» площадью 27 тыс. кв. м в Петроградском районе составила около $50 млн. Это крупнейшая сделка за последние два года на петербургском офисном рынке.
Интернет-провайдер Yota арендовал 7,8 тыс. кв. м помещений класса «А» в бизнес-центре «Атлантик-сити».
Достигнута договоренность между администрацией Петербурга и компанией «Лукойл» о строительстве на берегу Невы в центре города штаб-квартиры, в которой будут консолидированы все дочерние предприятия компании.
Ставки на дне
Эксперты считают, что в IV квартале 2009 года ставки достигли возможного минимума и дальнейшего снижения уже не произойдет. За счет снижения арендных ставок под влиянием разных факторов в прошлом году сократился разрыв между минимальной и максимальной арендной ставкой. К тому же стоимость аренды квадратного метра внутри одного здания может отличаться в 2-3 раза, в зависимости от расположения офиса, от видовых характеристик, от площади и пр.
Хотя в целом экономический кризис подтвердил, что арендные ставки в Петербурге в большей степени зависят не от класса офиса, а его местоположения.
Торговый провал
По темпам ввода торговых площадей ушедший год был самым провальным. По данным Colliers Int, общий объем предложения площадей в торговых центрах Петербурга по итогам 2009 года превысил 3 млн кв. м. За год было открыто лишь 8 торговых центров площадью около 148 000 кв. м. Это в два раза меньше, чем планировалось. Для сравнения: в 2006 прирост составил 117%, в 2007-16%, в 2008-16%, отмечают эксперы Maris Properties.
Основная причина небольшого объема ввода торговых центров – перенос сроков сдачи и замораживание строящихся объектов. Сегодня проще назвать проекты, строительство которых ведется, чем приостановленные и объекты, которые уже никогда не будут построены. Около года назад список строящихся и проектируемых торговых центров состоял из нескольких десятков объектов. С начала 2009 года большая часть проектируемых проектов стала переходить в список замороженных.
Тем не менее, на 2010 год прогнозируется ввод около полумиллиона квадратных метров и большая их часть приходится всего на три проекта. Рекордное увеличение торговых площадей, которое произошло в 2006 году, вероятнее всего больше не повторится. Девелоперы отказываются от планов строительства новых крупномасштабных проектов в Петербурге, и торговая функция всё чаще становится лишь сопутствующей в многофункциональных комплексах.
География
В отличие от офисного сегмента, торговля заняла три крупные зоны: центральные районы, спальные и окрестности города. Центр – Центральный район, историческая часть Адмиралтейского, Петроградского и Василеостровского. На этих территориях правит стрит-ритейл. В центре есть исторически сложившиеся торговые коридоры с встроено-пристроенными торговыми помещениями: Невский, Владимирский, Загородный проспекты, Большой пр. П.С., Средний пр. В.О. До 2009 года можно было говорить о том, что они имеют тенденцию к специализации. Однако кризис всё изменил, и состав арендаторов на главных торговых коридорах стал более демократичным. Например, с Невского ушли многие элитные бутики, и появился давно забытый в этих местах «общепит» среднего ценового сегмента.
Торговые центры, расположенные в центральной части города, можно охарактеризовать небольшими размерами, высокой ценой товаров и высокими же арендными ставками. Строительство новых комплексов в этом месте затруднено главным образом из-за отсутствия свободных земельных участков, высотным регламентом, сложностями различных согласований, недостаточностью инфраструктурных мощностей, к тому же большинство зданий - исторические и культурные памятники. Однако в 2010 году ожидается открытие двух крупных торговых центров в районе площади Восстания.
Зато доля предложения торговых площадей в торговых центрах, расположенных в спальных районах, составляет более 80%. Здесь представлены все форматы торговли: гипер- и супермаркеты, cash&carry, DIY, мебельные центры, торговые и торгово-развлекательные комплексы – различных размеров от 1,5 тыс. до 150 тыс. кв. м.
Следует также отметить открытие стоковых магазинов брендовыми сетями. В прошлом году в Петербурге появились подобные магазины Nike и Bosco di Ciliegi.
Эксперты указывают, что развитие рынка торговых и торгово-развлекательных центров в спальных районах продолжается, при том что насыщение торговыми площадями на этих территориях достаточно высоко. Строительство торговых комплексов в спальных районах имеют менее строгие ограничения. Позволено строить объекты больших площадей с меньшими временными и финансовыми затратами.
По насыщенности торговыми центрами лидирует Приморский и Выборгский районы. Три из восьми введенных в 2009 году торговых объекта относятся к Приморскому району. Еще одна торговая зона – Ленинградская область, где торговые объекты находятся в пределах 15-20 минутной транспортной доступности от конечных станций метро.
Перераспределение очереди
Также как и на рынке офисной недвижимости, уровень заполняемости в торговом сегменте значительно снизился. По данным Maris Properties, уровень вакантных площадей увеличился в среднем по рынку с 8% в 2008 году до 10-30% в 2009 году. Наибольшие трудности с наполнением испытывают вновь открывшиеся торговые комплексы.
Торговые сети не спешат расширять своё присутствие на рынке, поскольку покупательская активность снизилась. Впрочем, среди прочих наиболее стабильно себя чувствует продуктовый ритейл, а также бренды демократичной одежды.
Но, несмотря на кризис, в некоторых успешных торговых центрах до сих пор остались листы ожидания.
Существенно увеличилось и количество вакантных помещений в сегменте street retail. Крупные международные операторы переносят свои магазины в торговые комплексы и закрывают наименее прибыльные точки продаж, пытаясь минимизировать затраты на аренду. За счет этого и появилась возможность арендовать помещения на Невском пр., Большом пр. ПС и других престижных торговых коридорах, на которые раньше выстраивалась очередь.
Тренд на понижение
Падение арендных ставок стало главным трендом ушедшего года, говорят в компании VMB TRUST. Максимальное снижение арендных ставок произошло в сегменте стрит ритейла.
По данным Maris Properties, за 11 месяцев 2009 года они упали на 50%, в то время как в торговых центрах - на 10-15%. Основное падение пришлось на начало года. Однако арендные ставки в торговых центрах сейчас устанавливаются исходя из запросов потенциальных арендаторов, а не рассчитываются исходя из эффективности или окупаемости. Пользуясь снижением арендных ставок, на главные торговые коридоры города пришли и продолжают приходить более демократичные магазины.
В целом противостояние собственников и арендаторов по вопросу принципов оплаты аренды можно считать завершившимся: к настоящему моменту широкое распространение получила модель расчета арендных ставок как процента с оборота. Даже в сегменте стрит-ритейл уже есть примеры начисления арендных ставок таким образом.
Итого
В целом эксперты считают, что ожидать резкого увеличения арендных ставок или большого ввода новых площадей в обоих сегментах не стоит, как не следует ждать и дальнейшего падения. Кризис вымел очень много откровенно некачественно проработанных проектов, и большинство неграмотных девелоперов ушло с рынка.
