|
|
- Александр Иванович, каких изменений в законодательстве Петербурга потребует новый Градкодекс РФ?
- Главным образом, они коснутся трех законов. По первоочередности внесения поправок я бы расположил их в следующем порядке: Закон «О порядке участия граждан и их объединений в обсуждении и принятии решений в области градостроительной деятельности на территории Санкт-Петербурга», «О регулировании градостроительной деятельности на территории Санкт-Петербурга» и Закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции».
Почему мы в первую очередь принялись за поправки в закон об общественных слушаниях? Новый Градкодекс более четко регламентирует порядок их проведения. И недовольные новым строительством граждане могут подавать иски в суды, ссылаясь на расхождения между Градкодексом и местным законом. Причем они могут быть незначительными и носить в большей степени не смысловой, а стилистический характер. Тем не менее, формальных несоответствий достаточно для исков, а судам – для вынесения определенных вердиктов. Именно поэтому сначала откорректируем этот закон.
- Какие нововведения нас ждут в сфере подготовки градостроительной документации?
- В законе о регулировании градостроительной деятельности мы будем вынуждены заменить все понятия, от которых отказался новый Градкодекс. В частности, от термина «проект застройки». Например, раньше делался проект детальной планировки территории, состоящей из десятка кварталов. Следующая степень проработки – проект застройки квартала. Затем в отдельных случаях разрабатывались временные регламенты застройки для конкретного пятна. Сейчас для граддокументации любого уровня вводится единое понятие «проект планировки».
- В Градкодексе сказано, что проект планировки является основой для разработки проектов межевания территорий. Как данные вопросы будут решаться в Петербурге?
- В Петербурге мы сегодня делаем межевание почти по всем выделяемым под новое строительство участкам. Моя позиция в этом вопросе следующая. Что такое межевание? Это выявление границ между соседними землепользователями. Например, есть квартал, в котором расположены дома ТСЖ и жилье, находящееся на балансе города. При этом вся земля является городской. С кем мы должны делать межевание при передаче части земли под реализацию нового инвестиционного проекта? Получается - с городом.
Сейчас приоритет в оформлении границ участка есть у существующих землепользователей - ТСЖ, ЖСК, ЖК. У них есть право иметь свою землю, но у них нет такой обязанности. И многие ЖСК отказываются оформлять землю в собственность, так как это влечет за собой определенную ответственность. Нужно будет платить налог на землю (хотя для жилищного строительства он невелик), содержать территорию, заниматься ее благоустройством. Подчеркиваю, что и сегодня новый Жилищный кодекс говорит о том, что оформление прав на землю должно происходить только по желанию собственников. А они зачастую сознательно не хотят этого делать. Поэтому ранее мы широко не применяли нормы межевания, даже в тех случаях, когда вблизи нового строительства находился дом ЖСК.
- Но сейчас Градкодекс твердо устанавливает, что проект межевания необходим?
- Да закон говорит об этом, но возможна его трактовка. Лично я полагаю, что проект должен делаться лишь в тех случаях, когда есть с кем «межеваться». Сегодня мы делаем это формально, по требованию прокуратуры. И всех инвесторов заставляем проводить проекты межевания, хотя в результате отодвинули застройщиков еще на два месяца от заветного срока окончания работ. Налицо - ненужные бюрократические преграды.
- Генеральный план является базой для разработки градорегулирующей документации, в частности - Правил землепользования и застройки, включающих в себя регламенты для каждой территориальной зоны. Есть ли уверенность в том, что Петербург с будущего года станет жить по новым правилам. Или временные регламенты придется продлевать еще на год?
- Да, с 1 января 2006-го мы полностью уйдем от временных регламентов. График работы, утвержденный постановлением правительства, таков: Генплан практически готов, сейчас мы выставляем его на экспозицию во все территориальные управления и муниципальные образования, направляем его на согласование в федеральные ведомства, на экологическую экспертизу. Закончить с обсуждением и получением всех необходимых согласований мы должны к июлю. К 1 сентября он будет в повестке дня первого после летних каникул заседания городского парламента.
Одновременно с Генпланом заканчивается разработка общих правил землепользования и застройки. Они также в блоке с Генпланом будут внесены в ЗС в эти же сроки. Что касается специальной части Правил, предполагающей создание проектов планировок, то это - текущая работа, которая будет идти постоянно. Мы не собираемся готовить их предварительно и заранее представлять. Проекты планировки территорий будут разрабатываться вместе с новыми объектами строительства, и таким образом будем утверждать квартал за кварталом.
- Поправки в Земельный кодекс предполагает введение аукционной нормы при предоставлении участков под жилищное строительство. Как в связи с этим будет меняться Закон «О предоставлении объектов недвижимости…»?
- Это третий закон, который потребует корректировки. В нем также нужно будет менять весь понятийный аппарат - там фигурируют все те же проекты застройки. Кроме того, уберем из текста условие обязательного отчисления городу 10% квартир при целевом предоставлении участков под жилищное строительство. Все равно эта норма сегодня не работает, а пятна под жилье с 1 октября пойдут исключительно через торги.
- Как вы относитесь к инициативам Минэкономразвития ввести конкурсные процедуры при предоставлении участков под реализацию общественно-деловых и торговых проектов?
- Конкурсы - это не панацея. Торги необходимы лишь при условии конкуренции. Есть она на жилищном рынке – нужны аукционы. Появилась конкуренция на рынке АЗС: с февраля прошлого года никто из нефтетрейдеров целевым образом участки не получил. Но если предлагается проект сооружения плавательного бассейна, а других предложений на этот участок нет, то какой конкурс мы будем проводить? Формальный? И что, мы должны от такого инвестора потребовать привести с собой еще одного инвестора? В этом случае процедура будет подминать здравый смысл.
- Закон о долевом строительстве поставил инвесторов в довольно жесткие условия. Как вы прогнозируете развитие событий на строительном рынке после его вступления?
- Затишье с продажами продолжится еще какое-то время. Но полагаю, что осенью и будущей зимой значительно повысится спрос на жилье, которое под действие закона не подпадает. Напомню, что закон не распространяется на стройки, разрешение на которые получено до его вступления в силу. Одновременно со спросом будут стремительно расти и цены на жилье. Кроме того, весь этот год застройщики будут изобретать псевдосхемы долевого строительства: выпуск жилищных акций, облигаций – таких схем достаточно.
В условиях сегодняшней экономической ситуации долевому строительству исчезновение не грозит. Пока не увеличатся темпы роста экономики, не упадет инфляция, не вырастут доходы населения. И соответственно не станет более активно развиваться ипотечное кредитование…
- А надежды на развитие ипотеки есть?
- Мы достигли больших успехов в этом направлении, нужно отдать должное и банкам, и администрации, и агентству по ипотечному кредитованию. Результат – в 2004 году выдано свыше 1400 кредитов. Прогноз на этот год - 3 тыс. Но в 2005 году новых квартир будет сдано 30 тыс., и, таким образом, доля «ипотечного» жилья не превысит 10%. Поэтому без «долевки» нам не обойтись. В обозримом будущем она все равно будет существовать, но станет действовать в правовом поле также и других законов - об акционерных обществах, о ценных бумагах, о банковской деятельности и т. д.
- Говоря об идеологической направленности этого закона – защите граждан, он выполнил свои задачи?
- Я так не считаю.
- Разве от такого распространенного риска долевого строительства, как двойные продажи, требование обязательной госрегистрации договоров и продажа квартир только застройщиком не спасают?
- Если есть жулик, то на него никакой закон действовать не будет. Например, продал он квартиру - сделка прошла регистрацию, затем со вторым клиентом договорился, взял у него деньги - сделка регистрацию не прошла. В конечном итоге ни жулика, ни денег мы не увидим. Почему-то все полагают, что с принятием закона мошенники исчезнут.
В целом, случаев проблем у дольщиков, в том числе с двойными продажами, – не так много. Каждый год на рынке жилищного строительства вводится в строй 25-30 тыс. квартир. Проблемы, в основном решаемые, возникают примерно по 400 объектам, то есть затрагивают чуть более 1% от общего объема вводимого жилья.
- Закон должен вступить в силу уже с 31 марта. Городское правительство планирует обращаться в Москву - предлагать отмену отдельных статей, требовать переноса сроков вступления закона в силу...
- Я не думаю, что мы будем предпринимать такие шаги.
- Тогда, может быть, потребуется выпустить местные нормативные акты к этому закону, дабы сгладить острые углы?
- К закону не нужно разрабатывать местные нормы, в нем есть ссылки на необходимость принятия федеральных документов. Декларация застройщика, вопросы проверки и т. д. должны быть прописаны нормативными актами Правительства РФ. Их пока нет, и из-за этого исполнение закона будет пробуксовывать. Новая стройка замрет и начнет блуждать в нормативных потемках. Я с губернатором уже говорил на эту тему. Если и будут официальные обращения со стороны Петербурга, то не с просьбами отложить закон или отменить, а с требованием принятия всех необходимых подзаконных актов.
- Что-то изменится во взаимоотношениях между городом и инвестором?
- Не волнуйтесь, ничего не изменится. Просто новые стройки будут начинать не так активно. А на старых работа продолжится. Сейчас по выданным разрешениям у нас в строительстве около 6 млн кв. м жилья. Будем спокойно строить. Конечно, особой радости новый закон не дает, но упаднических настроений тоже нет. И бизнес должен подстраиваться, раз вышел закон – нужно его исполнять.
- Если давать оценку федерального пакета в целом, как его принятие отразится на планах администрации в сфере строительства?
- С точки зрения строительного потенциала, повышения покупательского спроса и действий администрации в рамках увеличения бюджета, Петербург спокойно мог бы выйти на рубеж 3 млн кв. м жилья в 2008 году. Но когда ломается одна система и не создается новая, думаю, в дальнейшем по количественным показателям мы будем отброшены. По-прежнему станем увеличивать бюджет, повышать доходы населения, но в определенный промежуток времени возникнет пустота. Но пока что маховик раскручен. По 2005 году полная ясность - сдадим более 2 млн кв. м жилья, 2006-й также опасений не вызывает. А вот в 2007-2008 годах эти законы могут оказать свое негативное влияние.
- Насколько оно будет негативным?
- Все будет зависеть от того, насколько быстро примут необходимые подзаконные акты. И как быстро бизнес сможет приспособиться к новым правилам. Пессимистичные прогнозы давать не хочу. В целом, полагаю, что федеральный жилищный пакет не был до конца продуман. Идеи - хорошие, декларации - правильные, но механизмов реализации нет.
