При скромном объеме малоэтажного строительства (менее 200 тыс. кв. м в год) этот рынок делится на городскую, пригородную и загородную части и включает односемейное жилье (коттеджи и таун-хаузы) и многоквартирные дома, точечные объекты и комплексы - как элитные, так и класса «комфорт». Если к этому прибавить объекты вторичного рынка – ветхие постройки первой трети прошлого века и дорогие апартаменты на островах, отсутствие четко структурированного спроса станет более чем понятным.
По данным отдела маркетинга «Петербургстрой Skanska», на рынке действуют около 35 девелоперских компаний, которые возводят как единичные объекты, так и крупные комплексы. С 1990-х годов работают «ПетроСтиль», «Олимп-2000», «Коломяги-Ретро», «Эльф», Honka и «Содружество».
В Петербурге, пригородах и в области строится около 40 малоэтажных комплексов.
«Homo» и «home»
На протяжении почти всей своей истории человек жил небольшими сообществами. Обитание в многомиллионных мегаполисах мало соответствует генетическому коду данного биологического вида. В «цивилизованном» мире на протяжении столетий даже для больших городов считается нормой, когда семья живет в собственном доме с участком земли, сочетая работу в центрах деловой активности и быт в пейзанском окружении.
С ростом городов складывался компромиссный, но так же соразмерный человеку тип городского жилья - сблокированные дома или таун-хаузы. При более низкой по сравнению с индивидуальным строительством стоимости он позволял сохранить относительную обособленность и близость к «цивилизации» - работе, школе и пр.
Переселение в предместья (для процесса есть даже специальный термин - субурбанизация) в западных странах стало альтернативой обитанию в «каменных джунглях» мегаполисов.
При всей правильности и гуманности этой идеи, в петербургских условиях она приживается с трудом. В перечне факторов, определяющих невозможность в ближайшей перспективе изменить ситуацию, чаще всего звучат синонимы слова «деньги».
Малоэтажное жилье – удовольствие недешевое. Стоимость квадратного метра сопоставима со среднегородской, однако из-за большой площади квартир цена объекта оказывается значительной. То есть предложение ориентировано на состоятельную часть населения. У этих людей достаточно высокие требования к качеству социальной инфраструктуры. Если магазины, кафе и спортивно-развлекательные объекты в составе малоэтажных комплексов строятся, то к местам учебы и лечения надо ехать. В США, например, лучшие школы расположены именно в пригородах, у нас же – в центре. Открыть приличную частную школу имело бы смысл в поселке, объединяющем примерно 500 домов. То есть – при условии квартальной застройки. Ничего подобного в Петербурге и окрестностях нет.
В результате «целевая аудитория» малоэтажного жилья выбирает другой путь: квартира в городе плюс загородный дом для лета и выходных.
Огласите весь список
По классификации компании «Петербургстрой Skanska», предложение на первичном рынке малоэтажного жилья делится на три типа: малоэтажные многоквартирные дома, таун-хаузы и отдельные коттеджи.
В городской черте (включая пригороды) большее распространение получили многоквартирные дома и таун-хаузы, позволяющие плотнее строить – по сравнению с коттеджами. В жилом комплексе «Рай в шалаше» компании «Полифас» на берегу озера Сестрорецкий разлив доля многоквартирных 4-этажных домов больше, чем таун-хаузов.
Почти половина малоэтажного жилья сегодня возводится в Коломягах. Эту территорию активно осваивают «Коломяги-Ретро» и «Содружество». Еще треть приходится на долю Шувалово-Озерков – в основном за счет проекта «Новая Скандинавия» от «Петербургстрой Skanska» (70 тыс. кв. м).
Четких ограничений высоты для объектов, претендующих на звание малоэтажных, нет. Постановление городского правительства № 69 от 17.12.2001 «О размещении зон малоэтажного строительства в Санкт-Петербурге» считает возможным строительство зданий не выше 3-х этажей. Раздел «Термины и определения» Строительных норм и правил (СНиП РФ) относит к малоэтажной «застройку до 4 этажей включительно с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с земельным участком». На практике в состав малоэтажных комплексов включаются 5-6-этажные здания («Орловский-2», «Березовая роща» и «Георгиевское»). С расхождением во мнениях о допустимой высоте малоэтажек связана разница данных по объемам ввода и текущего предложения подобного жилья. По сведениям отдела маркетинга корпорации «Петербургская недвижимость», текущее предложение сократилось по сравнению с прошлым годом на 20% и составляет всего 80 тыс. кв. м. Специалисты компании считали площади в домах не выше 4-х этажей.
Средняя стоимость квадратного метра в малоэтажных комплексах колеблется от $870 в многоквартирных домах до $1 000 в таун-хаузах. Почти две трети квартир в таун-хаузах относятся к просторным – 150-250 кв. м.
Отпетый индивидуализм
Для строительства индивидуальных коттеджей, составляющих третий сегмент рынка, в городской черте предпочтение отдается Шувалово-Озеркам, Курортному району, Павловску, Пушкину и Стрельне. В области – Карельскому перешейку, затем окрестностям Всеволожска. Сегодня реализуется около 15 проектов коттеджных поселков, в сумме с уже построенными - меньше трех десятков.
В московском понимании, организованным коттеджным поселком может считаться стилистически единообразное поселение с замкнутым охраняемым периметром, собственной инфраструктурой (минимум – детская зона и спортсооружения) и службой эксплуатации.
Соответствие всем этим требованиям возможно при условии комплексного подхода. Однако продажа готовых коттеджей неприемлема для верхнего ценового сегмента, где необходимо учитывать индивидуальные требования состоятельных покупателей.
Петербургские девелоперы чаще обеспечивают территорию инженерной инфраструктурой и продают земельные наделы, иногда - с подрядом на строительство дома и архитектурным проектом. Или строят под конкретного заказчика, включая в стоимость дома инфраструктурную нагрузку. И вместе с домом покупатель получает в долевую собственность землю, объекты инженерной и социальной инфраструктуры.
При этом прослеживается закономерность: в первую очередь «выбираются» наиболее ликвидные участки, где возможно строительство дорогих домов. После насыщения спроса в верхнем ценовом сегменте рынок вытесняет девелоперов в более низкие, как это происходит сейчас в Москве, - считает начальник отдела маркетинга «Петербургской недвижимости» Николай Пашков. Минимальной планкой, обеспечивающей возврат инвестиций в инфраструктуру и прибыль девелоперов, руководитель проектов компании «Олимп 2000» Сергей Щерба назвал $200 тыс. за дом с участком. Цены ниже этой планки предлагают уже частники.
Крупнейший из реализуемых проектов по объему инвестиций – «Северный Версаль» от «Конкорд Менеджмент и Консалтинг», на 14 га в Лахте ($150 млн). Дома - копии дворцов продаются по цене от $1,1 млн до $5,5 млн.
В Репино и Рощино строят «Петростиль» («Горки СПб» и «Корабельные сосны») и «Олимп 2000» («Репинская усадьба» и «Новая Райвола»). У последней компании есть еще проект «Приморье» в 37 км от Зеленогорска на 20 коттеджей.
Представительство финского концерна Honka в России возводит поселки «Русская Швейцария» в Токсово и «Медное озеро» около деревни Медный завод (45 коттеджей на 32 га).
Считая это направление перспективным, объявили о выходе на рынок дочерние структуры известных компаний. ООО «Особняк» (группа ЛСР) весной начнет строить 80 коттеджей на 20 га возле Репино и еще 40 – в Сестрорецке. В Солнечном получил землю «Хрустальный загородный клуб» («Стэнли»).
Компания «Петал» осваивает гатчинское направление. В Вырице должен вырасти поселок «Княжеская долина» на 200 домов (продаются участки с подрядом на строительство коттеджа).
Московское присутствие на рынке обозначено покупкой 5 га земли в Солнечном на торгах Фонда имущества и объявлением о начале реализации тремя столичными компаниями проекта «Царскосельское поместье» в Тярлево (120 домов на 38 га).
В части обеспечения социальной инфраструктурой заметно преимущество пригородов – Пушкина, Павловска и Стрельны. Эти места чаще выбираются для постоянного проживания.
Диапазон «вторички»
Вторичный рынок малоэтажного жилья включает так называемые «немецкие коттеджи», причем название используют и для довоенных сталинских 2-3-этажных домов на несколько квартир. Те из них, что расположены удачно – в Удельной или на Черной речке, – получили вторую жизнь, пройдя через реконструкцию или капремонт. Коттеджи в менее привлекательных местах – у метро «Академическая», «Елизаровская» - малоинтересны. А строения барачного типа на «Нарвской» (ул. Маршала Говорова, ул. Шкапина) могут рассчитывать только на снос.
На противоположном полюсе вторичной малоэтажки - элитные объекты на Каменном и Крестовском островах, где стоимость квадратного метра может превышать $6 тыс.
Пушкин – одно из немногих мест в Петербурге, где в центре, среди исторической застройки есть особняки с земельными участками. Малоэтажка в Пушкине привлекает местоположением – например, неподалеку от Екатерининского парка. А также развитой городской инфраструктурой и высоким качеством реконструированных домов.
Генплан как представление
До недавних пор внимание властей к малоэтажному строительству выражалось постановлением № 69 от 17.12.2001 и более ранним документом «О комплексной схеме размещения зон малоэтажного жилищного строительства в Санкт-Петербурге» (от 10.11.1994).
Развитие городских предместий по американо-европейскому образцу предусматривает Генплан на 2005-2025 годы. К окончанию его реализации прирост малоэтажной застройки должен составить 20 млн кв. м против 40 млн кв. м в многоэтажных домах. Такая пропорция позволит Петербургу соответствовать званию европейского города. Помимо традиционных Павловска и Пушкина малоэтажное жилье планируется возводить в Петродворцовом и Курортном районах, на землях возле железнодорожных станций Горская и Александровская.
Однако от деклараций до их воплощения, особенно в российских реалиях, путь непрямой. До запланированных 69-м постановлением 5,5 млн кв. м коттеджей и таун-хаузов все еще очень далеко. Как и предсказывал документ 1994 года, по экономическим причинам малоэтажка не стала основным и массовым видом строительства.
Площадь территорий под малоэтажную застройку ограничивается возможностями девелоперской компании решить вопросы инженерии. Стоимость земли в городской черте толкает девелоперов увеличивать плотность.
Плюс таун-хаузов в их индивидуальности. Однако они, как новое явление и промежуточный вариант между привычной квартирой и чрезвычайно дорогостоящим коттеджем, нуждаются в активном продвижении. Популярности таун-хаузов могла бы послужить активная позиция властей в обеспечении социальной и транспортной инфраструктурой территорий застройки, а также доступность кредитных ресурсов, о чем говорить не приходится. По мнению специалистов отдела аналитики «БН», не менее важен фактор себестоимости строительства. Применение экономичных индустриальных технологий сыграло бы на доступность этого типа жилья.
ДОЛИ РАЙОНОВ В ОБЩЕМ ПРЕДЛОЖЕНИИ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛЬЯ
