Вопреки пессимистичным прогнозам, петербургские застройщики сдали в 2004 году более 2 млн кв. м жилья. Это увеличило жилой фонд города на 27,2 тыс. квартир, или на 1,7%. О перепроизводстве речи нет. Однако сомнения в необходимости и возможности дальнейшего наращивания темпов и объемов возникают.
На белом коне
В 2004 год первичный рынок жилья влетел на гребне волны ажиотажного спроса и впечатляющих темпов роста цен. Американский доллар снижался и перестал многими рассматриваться как эффективное средство сохранения сбережений. Вложения в валюту по имени «квадратный метр» стали наиболее понятной для населения альтернативой.
Росту цен в какой-то мере способствовало и принятое правительством в декабре 2003 года постановление № 66, устанавливающее минимальную планку отчислений в бюджет за право застройки на уровне $80 за кв. м будущего жилья. Официальные платежи повысились в два раза, сравнявшись с действовавшими на «вторичном рынке» пятен ценами. Застройщики отреагировали абсолютно адекватно, но показали разное «время отклика», в зависимости от внутрикорпоративного маркетингового и человеческого фактора. Цены подняли все. За I квартал их рост составил более 20%, или $200 в абсолютном выражении. Фантастически много. Застройщики кивали на выросшие платежи в бюджет, чиновники сопоставляли размеры повышений. Определение степени влияния «постановления о $80» на рост останется в сослагательной плоскости. Вполне возможно, что без него «первичный» квадратный метр подрос бы вместе с остальным рынком до тех же пределов. Тем более что разница в стоимости 1 кв. м на первичном и вторичном рынках уже на протяжении 5 лет стабильно держится в диапазоне 18-22%, и рассматриваемый период из тенденции не выбивается.
Вступивший в силу в июне городской «Закон о порядке предоставления объектов недвижимости…» поставил на «целевке» крест в виде обязательства застройщика передать, кроме платы по рыночной оценке, еще 10% жилья. Система предоставления участков под застройку через торги по «короткому» пакету увеличила плату за землю в среднем до $160 за метр будущего жилья. Это дало застройщикам повод говорить о невозможности снижения цен.
Хроника пикировавшего спроса
В апреле на рынке жилья вообще и на рынке строящегося жилья, в частности, платежеспособный спрос иссяк. Для «первички» резкий обрыв спроса был намного чувствительнее. За объяснениями далеко ходить не надо. Получилось по Ленину, но с точностью до наоборот: верхи не хотят, низы не могут. Верхи – наиболее активная и финансово состоятельная часть покупателей - действовали оперативно: все, кто мог, купили квартиры раньше, не дожидаясь, пока цены достигнут максимума. Нелишним будет напомнить, что речь не идет о так называемых профессиональных инвесторах, зарабатывающих на разнице между стадией забора и почти готовностью. Профессионалов в этом деле просто мало. Схема долевого строительства не способствовала желанию подзаработать таким путем. Сохранять – другое дело. В отличие от акций, квартира – предмет еще и функциональный. Ее можно оставить детям, сдавать, поселить в ней родителей пенсионного возраста и т. д.
Активный рост цен отсек низы - часть покупателей, ограниченную в средствах. Тех, кому не хватило денег на вожделенную жилплощадь.
Под влиянием растиражированных высказываний (зачастую вырванных из контекста) о грядущем обвале рынка, кто мог не поспешать – решил выждать.
В сухом остатке - спрос на уровне стабильной аудитории, той части потребителей жилья, кому оно насущно необходимо, у кого есть деньги и нет возможности откладывать покупку.
В ситуации приостановки продаж компании-застройщики повели себя по-разному. Некоторая их часть стала снижать цены: за три летних месяца на 2-3%. Эта мера была насколько трудна с психологической точки зрения, настолько же не впечатлила потенциальных покупателей. Снижение стоимости квартиры с $50 тыс. до $49, и даже до $48 тыс. (а это уже целых 4%), не привело к росту продаж.
Другая часть застройщиков продолжала незначительно повышать стоимость квадратного метра, что более верно с точки зрения маркетинга. В листингах и рекламных проспектах цены росли, сохраняя хорошую мину. А плохая игра вступала в силу за кулисами: при непосредственном общении потенциальные дольщики наблюдали дефиле бонусов. Предлагались скидки, беспроцентные рассрочки платежей, снижалось рублевое наполнение у. е.
История формирования «условности» расчетной единицы в прошлом году также весьма примечательна. Долгое время на первичном рынке безраздельно царил мистер Франклин, и никто не мог предположить, что повышение курса новой европейской валюты съест изрядную долю народных накоплений. С ростом евро некоторые застройщики воспылали любовью к соседям по Европе, и в начале года еще живо обсуждались подобные козни против беззащитных дольщиков. Однако достаточно скоро от этой практики строители ушли. Сегодня обозначение в евро сохранилось в единичных случаях, и отнюдь не для типового жилья. Имело место также лукавство скромного умалчивания в рекламе, по какому курсу рассчитывается рублевый эквивалент условной единицы, иногда это было среднее арифметическое между долларом и евро.
В итоге цены практически во всех листингах стали указываться со знаком $, а курс устанавливаться волевым решением руководства компании: в среднем $1 - 30-32 рубля. Не зависеть же от успеха поиска оружия массового поражения в Ираке.
Плюс-минус Новый год
В целом, суммируя уловки поднятия и уступки снижения, на первичном рынке средняя цена квадратного метра осталась на апрельском уровне. Датчики фиксировали колебания в рамках допустимой погрешности.
В совершенно особом положении оказалось жилье в реконструированных домах (центр, почти всегда так называемая «элита»). К концу года цены на него выросли почти на 50%. Это связано с появлением новых проектов, соответствующих самым высоким требованиям неограниченно кредитоспособных покупателей дорогого жилья.
Доля сегмента реконструкции в общем объеме сданного за год жилья очень невелика: менее 4,5%. Отсутствие эффективного механизма расселения и дефекты методики учета затрат инвестора ограничивают рост данного сегмента.
Панельное жилье лидировало в забеге массового спроса. Его плавное удорожание продолжалось до октября, годовой итог – 30%. Самый распространенный тип строящегося жилья – кирпично-монолитный – остановился в росте в начале лета, достигнув 25%-ного повышения по отношению к декабрю 2003 года.
Ожидалось, что предновогоднее оживление приведет к росту цен. Однако, по данным аналитического отдела «БН», сезонный фактор не играет роли в ценообразовании первичного рынка.
Оживление активности и спроса случается: срабатывает нормальное желание закончить дела перед Новым годом. Заметное (на 6-7%) повышение цен «под елочку» произошло только в 1999 году. И связано было с перспективой вступления в силу Закона "О государственном контроле за соответствием крупных расходов на потребление фактически получаемым физическими лицами доходам». Однако рынок быстренько изыскал обходные пути, и все вернулось на круги своя.
Цены претерпевают изменения в январе: после анализа результатов работы за год пересматривается маркетинговая политика компаний по каждому объекту. Рыночная ситуация начала 2004 года подвигла застройщиков учесть возможности, обеспеченные ростом спроса. Начало 2005 года однозначных и согласованных действий не принесло. Каждый, в меру собственного представления о перспективах, поднял или снизил цены.
Из долгого ящика
Для выбора наиболее вероятного сценария развития событий нельзя не учитывать три источника или, скорее, составные части накапливания отложенного спроса с момента начала стагнации.
Первая из них - потенциальные участники не состоявшихся весной по причине «недофинансирования» сделок изыскали потребную сумму (заработали, заняли, накопили). Вторая часть – те, кто хотел продать квартиру на вторичном рынке и вложить деньги в строительство, для улучшения жилищных условий. Замерший вторичный рынок этому не способствовал, а наметившееся в январе оживление «вторички» обещает приток денег и на первичный рынок.
Третью часть удерживал от заключения договора долевого участия психологический фактор. Тут лучший лекарь – время. Цены продержались на одном уровне достаточно долго, чтобы стать привычными.
Или привычно недоступными. Как ни удивительно, заезженное словосочетание «доступное жилье» многими воспринималось как обещание снижения цен. Mass media, вынося его в заголовки, сыграли на эти ожидания. Для нормального обывателя «доступное» означает «по карману среднестатистическому покупателю». И далеко не все добирались до расшифровки: президент, правительство, губернатор и другие намереваются дать возможность платить еще дороже, но растянуть удовольствие расплаты во времени. Сейчас или чуть позже наступит прозрение: дешево при капитализме не бывает, потому как взяться ему неоткуда. Так что приходится приноравливаться к реалиям.
Живее многих
Перспективы рынка связаны с оживлением спроса. Свидетельства тому пока косвенные. Городская справочная по недвижимости «Квартирный вопрос» зафиксировала повышение в 2 раза объема спроса по сравнению с декабрьским уровнем по первичному рынку, и в 1,5 раза – по вторичному. Информационный ресурс «Квартирного вопроса» обычно используется покупателями на первом этапе изучения предложений рынка – за 1-2 месяца до покупки. Активизация обращений в справочную по недвижимости может вылиться в рост эффективного (осмысленного, приближенного к предложению) спроса в феврале - марте.
Серьезное прогнозирование стоит отложить до начала весны. С одной стороны, явственно намечается тенденция к росту спроса. С другой - власть серьезно меняет правила. Прогнозы не в последнюю очередь будут зависеть от реакции застройщиков на принятые законы о доступном жилье, в частности, на Закон о защите дольщиков (см. стр. ). Защитные нормы вступают в силу 1 апреля и только для проектов, по которым разрешительная документация будет получена позже этой даты. Но уже понятно, что одной из первоочередных мер станет выработка корпоративной тактики в новых законодательных условиях.
Источник: центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
