Динамика была такова: стартовав с отметки в $922, средняя цена метра к сентябрю достигла $1165, а в преддверии Нового года составила $1135.
Самый впечатляющий и неожиданный итог года – темпы роста, продемонстрированные ближайшими пригородами. В Пушкине и Павловске стоимость «квадрата» сравнялась с городской. Сестрорецк же просто затмил всех и вся: цена квадратного метра в типовом доме в этом симпатичном и не слишком удаленном от Петербурга городе достигла уровня сталинок на Московском проспекте.
Быки и медведи
При отсутствии форс-мажора в государственном масштабе, петербургский рынок жилья обречен на рост – в силу своей специфики. Специфика состоит в том, что подавляющая доля сделок, около 80%, приходится на обмены; половина же остатка скрывает опять-таки обмены, но отложенные на полгода или год. Практически все, кто продает квадратные метры, имеют целью не получить деньги и отнести их в банк, а купить другие квадратные метры – «улучшаясь» ли с помощью ограниченных вложений, разъезжаясь ли.
Отсюда четкая ориентация рынка жилья в Петербурге на продавца и значительная его инертность. Владелец не продаст существенно дешевле того объекта, который рассчитывает с доплатой приобрести, и будет стоять на своем до последнего, предпочитая отложить сделку, чем сбавить цену.
На понижение могут сыграть макроэкономические факторы: изменение соотношения курсов валют, мировых цен на нефть или же форс-мажорные обстоятельства.
«Бычья», повышающая цены, роль отводилась ипотеке. Однако кредитование под залог жилья массовым в ближайшее время не станет. Несмотря на все разговоры, процентные ставки не позволяют воспользоваться банковскими кредитами подавляющей части горожан. Причины медленного хождения ипотеки в народ требуют отдельного разговора. Этот инструмент не заработает по росчерку пера. Он, как никакой другой, требует высокого уровня развития рыночных институтов, законопослушности граждан, формирования психологии заемщика и практики успешной судебной защиты интересов кредитора. Кроме нормативных мер (принятие федерального закона, региональных подзаконных актов), предстоит психологическая адаптация.
Предполагать, что все сделки на рынке недвижимости совершаются на деньги «из чулка», не стоит. Пока суд да дело, достаточно широко используется «замещающая терапия» - корпоративные и банковские потребительские кредиты.
Заложники центра
Цены на жилье в четырех центральных районах продолжили неуклонный рост (на 31-37% по отношению к декабрю 2003 г.). Этот фактор во многом определяет ситуацию на рынке.
«Трудовая миграция» из столицы, сырьевых регионов и дальнего зарубежья или, по крайней мере, необходимость иметь резиденцию в городе деловых интересов обеспечивают устойчивый спрос на жилье в парадном центре. Планы обустройства в Петербурге головных офисов крупнейших российских компаний дадут, бесспорно, серьезный толчок процессу расселения центра. В Москве супертяжеловесы могут снести квартал, а на его месте построить небоскреб ростом в собственные амбиции и жилье класса «премиум» вокруг. В Петербурге, с его охраняемой линейной исторической застройкой, высотным регламентом и плавающими грунтами, получить офис в центре можно на почве стратегического партнерства или расселяя и реконструируя. Для расселения необходимы малометражные квартиры - на них растет спрос, порой становясь (как прошлой весной) ажиотажным. Цены на «разменную монету» достигают пика, следом дорожает остальное, и рынок замирает. Что можно было наблюдать на протяжении осенних месяцев.
Когда цены на «минимальное» жилье несколько снизятся, а в центре подрастут до уровня, обеспечивающего экономику расселения, процесс пойдет по новой. А стоимость квадратного метра в кварталах исторической застройки продолжает повышаться.
Если в начале года для размена «трешки» в старом фонде на двухкомнатную в 137-й серии и однокомнатную хрущевку нужна была доплата примерно $5 тыс., то сегодня эта операция уже позволит владельцу СФ положить в карман около $3 тыс.
Коммунальная валюта
Между тем петербургскому рынку обеспечен и устойчивый рост «снизу». Комната как минимальная плата за вход на рынок пользуется спросом у мигрантов из близлежащих областей и бывших союзных республик. Спрос этот устойчив и стабилен. Владельцы комнат, в свою очередь, становятся покупателями небольших, но отдельных квартир.
При этом рынок комнат, в отличие от рынка квартир, намного более чувствителен к конъюнктурным колебаниям на протяжении последних лет.
В прошедшем году продолжилось «смещение» предложения комнат из центра в спальные районы. Общее число коммуналок практически не изменилось, а доля «периферийных» комнат уже превысила 60% и продолжает расти, отражая кризис системы семейных ценностей. Разведенные супруги, не имея возможности разменять жилье на приемлемых условиях, продают доставшуюся при разделе имущества часть, и листинги предлагают комнаты даже в совсем новых домах.
Собственно, для ценообразования на рынке комнат существенными являются три фактора: география (вариантов два: центр/не центр), населенность квартиры (число комнат и соседей) и, что чуть менее значимо, размер.
Зоны и панели
Мировые мегаполисы десятилетиями развивались в направлении формирования территорий с однородным функциональным использованием: деловой центр (Сити), спальные районы, фешенебельные кварталы et cetera. По этому пути Петербург сделал пока несколько первых шагов. Аналитический отдел «БН» рассматривает более полусотни зон, стремящихся к «единообразию». Одна из немногих достаточно четко позиционируемых участниками рынка – линия «сталинских» домов вдоль Московского проспекта от «Электросилы» до площади Победы. Шагнули к «однородности» Английская набережная, территория улицы Шпалерной - набережной Робеспьера, Таврическая и пешеходные Малая Садовая и Малая Конюшенная.
Выход «исторически спальных» районов на новую ступень эволюции тормозится низким качеством жилого фонда. Привлекательность квартир в «спальниках» связана с развитием социальной (в основном торговой) и транспортной инфраструктуры.
Итак, с начала 2004 года квартиры «минимального сегмента» дорожали ошеломляющими темпами – до 6% в месяц. Они же первыми остановились в росте и стали дешеветь уже с лета (в ноябре, например, на 1,9%). В итоге разница между двухкомнатными квартирами в «старой панели» и «новой панели», то бишь между хрущевкой и 137-й серией, за год выросла с $8 тыс. до $11 тыс.
Остановка в росте и некоторое понижение цен самого примитивного жилья были вполне прогнозируемы: психологически принять, что за «единичку» в хрущевке надо выложить $41 тыс. (августовский максимум), мешают стереотипы, выработанные за десятилетия советской распределительной системы. Раскошеливаться, с точки зрения обывателя, позволительно тому, кому это по силам, – но только за особый комфорт, а вовсе не за убогий по любым меркам минимум.
Следом за вторым
Цены на первичном рынке выросли в среднем за год на 30%: на 28-29% подорожали однокомнатные и трехкомнатные квартиры, и на 31% - «двушки». В ноябре - декабре произошло незначительное снижение (на 1,5%).
Что бы ни говорили представители стройкомплекса, себестоимость строительства, энергообеспечения и даже значительно возросшая цена земли играют не определяющую роль. Независимо от стоимости права застройки цена предложения в возводимых домах главным образом ориентировалась на цены вторичного рынка: застройщики не желают продешевить. Средняя цена одно-, двух- и трехкомнатных квартир одинакова, что в строящемся доме, что в давно построенном. Разница в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках уже на протяжении 5 лет стабильно держится в диапазоне 18-22%. Следовательно, за те же деньги можно обзавестись новой квартирой большей площади. И качество (планировка и инженерная начинка) «свежих предложений» намного привлекательнее.
У первички есть один существенный недостаток: ограниченный выбор объектов. За четыре года было введено в строй 6,5 млн кв. м, что составляет всего 5-6% городского жилого фонда. Даже в активно застраиваемом Выборгском районе доля предложения квартир в недавно сданных домах не превышает 8%. Количество квартир в «действующей» стройке тем более не позволяет особо привередничать в выборе места.
Съемный пейзаж
Наиболее чутко реагирует на платежеспособность граждан рынок аренды жилья. Он традиционно подвержен осенним обострениям спроса, но в целом можно говорить о замедлении темпов роста платы «за съем».
Аренда, особенно в части элитного жилья, приобретает все более цивилизованные формы, этот рынок «белеет». Развивается бизнес управления квартирами, все больше арендодателей пользуются услугами страховщиков и платят налоги. На размер арендных ставок в первую очередь влияет не местоположение, а начинка квартиры, и предела просто не существует.
Минимальная арендная плата к концу года для комнат составила $80, за однокомнатные квартиры арендаторы выкладывают не менее $250, двушки стоят от $300 в месяц. Надо учитывать, что нижний ценовой сегмент менее всего прозрачен, что связано с распространенным поиском арендодателей через знакомых.
Рост, демонстрировавшийся рынком недвижимости до лета, можно было бы охарактеризовать как чрезмерный, если не учитывать снижение покупательной способности доллара в дополнение к почти достигшей 12% рублевой инфляции. Де-факто же он вполне нормален для развивающейся экономики. Можно прогнозировать, что некие механизмы саморегулирования выработаны и запас прочности рынка не исчерпан.
| Динамика цен на квартиры, $/кв.м | Динамика цен на комнаты, $/кв.м |
 |  |
Источник: центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
