Петроградская сторона включает три территориально-ценовых зоны: западную, восточную части и «за Карповкой» (до Большой и Малой Невок). Если территория «за Карповкой» приближается к позиционированию в качестве высококомфортной, то остальной части Петроградки эта перспектива не грозит.

Нюансы и контрасты

Деление Петроградской стороны на запад и восток достаточно условно. Тем не менее, отличия в качестве жилищного фонда есть. Еще более заметна разница в предпочтениях покупателей: в восточной части расположены локальные зоны, пользующиеся большим спросом среди обеспеченных петербуржцев наравне с самым дорогим жильем «континентального» исторического центра. Тогда как в западной части подобных «пряников» нет. Популярными и модными давно стали Каменноостровский пр., Кронверкский пр. вдоль Александровского парка, пл. Льва Толстого, Петровская наб., ул. Куйбышева. Жилье здесь престижно, дорого и продолжает дорожать. Верхняя граница цены предложения зависит от начинки и достигает $6 тыс./кв. м.

Именно восточная часть развивалась в начале прошлого века как фешенебельный район. И здесь находятся знаковые дома-памятники, символы петербургского элитного жилья: Каменноостровский, 73-75, дом Кирова («трех Бенуа»), дом Лидвалей (оба - на Каменноостровском) и др. При этом в глубине кварталов остаются маргинальные коммуналки.

В западной части недостатки старого фонда проявляются ярче. Плотность застройки здесь высокая, она лишь немного уступает району Лиговского пр. – ул. Рубинштейна и вполне сопоставима со старой частью Васильевского острова. Чем обусловлена большая доля нерасселяемых коммуналок, квартир непоправимо низкого качества – с окнами в тесные дворы-колодцы или на брандмауэры. Самые неблагополучные кварталы – у Сытного рынка.

Кроме зданий постройки до 1917 года, составляющих 80% жилищного фонда восточной части и почти 90% - западной, некоторая доля приходится на сталинки (9% и 5%), хрущевки (менее 1%) и типовые кирпичные дома 1970-х годов (около 2%).

С момента прекращения роста цен (с начала лета прошлого года) средняя цена предложения на Петроградке повышалась практически неуклонно, и рост составил около 7%. В начале апреля квадратный метр в восточной части предлагался в среднем за $1260, в западной – чуть дороже $1200.

Ориентируясь на эти цифры, владельцы малокомфортного жилья или квартир с отличным ремонтом, но с видом «на стену» выставляют свою собственность по завышенным ценам. И она надолго застревает в листингах.

Торговый остров

Петроградской стороне присуще обаяние, но и неудобства исторического центра, как то отсутствие парковок и узкие, загруженные транспортом улицы. Главный минус территории – островное положение: после разводки мостов до центра или аэропорта не добраться. Однако, в отличие от соседнего Васильевского острова, транспортная доступность обеспечивается четырьмя станциями метро. Кроме того, через Петроградку пролегают оживленные транзитные трассы – Каменностровский и Большой пр., Большая Пушкарская. Они стали транспортными доминантами территории, наряду со Ждановской наб.

В большей степени Петроградская сторона развивается как торговая территория, хотя крупных комплексов здесь не строят – нет места. Плотность ритейла вдоль Большого пр. не уступает Невскому, здесь под предприятия торговли расселены практически все первые этажи. Каменноостровский в этом отношении несколько уступает. Средоточием деловой активности стал Левашовский пр. и окрестности метро «Чкаловская». Всего на рассматриваемой территории расположены более двух десятков бизнес-центров различного уровня, и значительная их часть – плоды реконструкции советских административных зданий.

В части социальной инфраструктуры Петроградка вполне благополучна. Здесь сосредоточены хорошие школы и клиники, множество кафе, ресторанов, а также театры, клубы, стадион «Петровский», спорткомплекс «Юбилейный» и зоопарк.

Хорошо построенное новое

Территория привлекательна для инвесторов и застройщиков, и большинство проектов позиционируются как элитные, несмотря на несоответствие их всем критериям этого класса жилья. В западной и восточной частях Петроградской стороны с начала 2004-го по март 2005 года сдано девять домов. На разных стадиях готовности - еще 13 жилищных проектов.

Средняя цена предложения с декабря 2004 года в строящихся домах на Петроградке выросла заметнее, чем в других районах – почти на 8%, превысив в апреле планку $1900/кв. м в восточной части и $1630/кв. м – в западной.

Перспективы нового строительства связаны с перебазированием промышленных предприятий. Застройщики активно осваивают подобные площадки: ЛЭК строит жилье на территориях заводов «Вулкан» и «Знамя труда», ЛенСпецСМУ – на землях Завода металлоконструкций. «Возрождение СПб» планирует реализацию амбициозного многофункционального проекта «Набережная Европы» на территории бывшего РНЦ «Прикладная химия» (на «видовом» участке в 8 га на наб. Малой Невы между Биржевым и Тучковым мостами).

Перспективы развития западной и восточной частей неравнозначны. В западной под коммерческие расселения инвесторам интересны дома вдоль Большого пр., прилегающих улиц и Большой Пушкарской. Изменению привлекательности жилья в остальных кварталах может послужить благоустройство дворов. Восточная часть постепенно расселяется и без дополнительных стимулов.

ТЕРРИТОРИЯ ПЕТРОГРАДСКОЙ СТОРОНЫ

ЖИЛИЩНЫЕ ПРОЕКТЫ, РЕАЛИЗУЕМЫЕ

НА ТЕРРИТОРИИ ПЕТРОГРАДСКОЙ СТОРОНЫ

ДИНАМИКА ЦЕНЫ СПРОСА НА КВАРТИРЫ

В ПЕТРОГРАДСКОМ РАЙОНЕ, $ТЫС. (ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК)

ДИНАМИКА ЦЕН НА ЖИЛЬЕ

В ВОСТОЧНОЙ ЧАСТИ ПС, $/КВ.М

ДИНАМИКА ЦЕН НА ЖИЛЬЕ

В ЗАПАДНОЙ ЧАСТИ ПС, $/КВ.М

По данным отдела аналитики ГК «Бюллетень Недвиижмости»

Текст: Анна Александрова