Васильевский, который сам по себе

Рассматриваемая территория ограничена набережными Большой и Малой Невы, реки Смоленки и улицей Беринга. Историко-культурной доминантой района является Стрелка с музеями и университетом, а транспортной – перегруженная станция метро «Василеостровская».

Плохо забытое старое

Подавляющая часть жилищного фонда – дома, возведенные до 1917 года. При этом исторически сложилось разделение на аристократическую застройку и кварталы для небогатых. Привлекательность жилья и цены на него снижаются по вектору удаления от Стрелки, но четкую градацию провести сложно. Для Васильевского острова характерна высокая степень неоднородности застройки. Средняя цена квадратного метра в его исторической части ниже, чем в парадном центре или на Петроградской стороне. К февралю 2005 года она составила $1200.

Старый фонд здесь отличается худшим качеством по сравнению с аналогичными объектами других исторических районов. По плотности застройки дореволюционные кварталы немного уступают зоне Лиговского проспекта – улицы Рубинштейна, но значительно превосходят Петроградскую сторону. «Слободской» принцип застройки на Петроградке позволял сносить лишнее, а Васильевский перестраивался на старых фундаментах, уплотняясь дворницкими, прачечными и прочими атрибутами доходных домов. В результате старый фонд острова отягощен неисправимыми изъянами в виде череды мрачных тесных дворов-колодцев и узких лестниц. Здесь много домов с деревянными перекрытиями – данное обстоятельство традиционно считается поводом для торга. Среди местных коммуналок высока доля нерасселяемых.

Спрос на рынке старого островного жилья носит локальный характер: подавляющая часть покупателей – василеостровцы, не желающие покидать район с присущими ему обаянием и узнаваемой аурой. Остальные петербуржцы почти не рассматривают эту несколько обособленную территорию в качестве места постоянного проживания. Спросом «извне» пользуются фасадные квартиры в непосредственной близости от Стрелки, между Невой и Большим проспектом, в пешеходной зоне на 6-7-й линиях. В «видовой» части острова – на набережных - за исключением нескольких домов, расположены нежилые здания, и предложений элитных квартир с видом на воду крайне мало.

Примером скачкообразного изменения спроса на жилье, толчком к массовому расселению коммуналок стало открытие в 2001 году пешеходной зоны на 6-7-й линиях. Косметические меры – прекращение автомобильного движения, отделка тротуаров плиткой и покраска фасадов домов – привели к опережающему росту цен на квартиры на 10-12% за полгода по сравнению с окружающей застройкой. Объекты в фасадной части домов подорожали почти на 50%.

И это несмотря на неоднозначное влияние крупнейшего транспортного узла –«Василеостровской». Обычно станции метро играют позитивную роль в развитии окружающей территории. Но в тесных пространственных рамках вокруг «Василеостровской» слишком много машин и людей, что снижает привлекательность близлежащих домов.  

Торговля для своих

«Самостийность» территории также определила развитие социальной инфраструктуры. «Город в городе» обеспечен всем необходимым набором услуг (в том числе медицинских и образовательных) и товаров.

В старой части острова представлены продуктовые сетевики – «Патэрсон», «Дикси», «Копейка», «Технолог». На пешеходной зоне с 2002 года появились брэндовые магазины и кафе. На 9-й Линии работает «Торговый остров». У метро построен Макдональдс.

При этом на транзитный пассажиропоток торговым операторам рассчитывать не приходится – он следует по самой восточной оконечности Васильевского, Съездовской или Менделеевской линиям. Все четыре моста на остров загружены до предела.

Инвесторам не рады

Старая часть Васильевского включена в объединенную охранную зону, и инвестиционная деятельность здесь жестко ограничивается. Тем не менее, интерес инвесторов в большей степени связан со свободными участками, чем с расселением и реконструкцией. Из завершенных проектов наиболее известны кондоминиум «Альба» на 3-й Линии, 52-56; дом на 7-й Линии, 34-36, «Строительного треста» и долгострой «Артели» на Камской, 6.

В работе - не более 10 проектов. Средняя цена квадратного метра в новостройке к февралю 2005 года составила $1620.

Согласовать в районной администрации строительство даже на участке из перечня лакун (исключений) очень сложно. К торгам землей под застройку девелоперы взялись готовить полные пакеты для трех участков, а около десятка остались невостребованными.

Перспективы развития у территории есть, как и у всего исторического центра. Начинающаяся реконструкция моста Лейтенанта Шмидта и ремонт близлежащих развязок позволят сделать первый шаг в решении транспортной проблемы. Открытие второго выхода метро «Спортивная» у Тучкова моста, изыскательские работы по которому запланированы на 2005 год, улучшило бы ситуацию радикально. А полным и окончательным решением должно стать строительство Западного скоростного диаметра. ЗСД главным образом сработает на доступность западной части острова и разгрузит задыхающуюся от пассажиропотока транзитную трассу через мосты Лейтенанта Шмидта и Тучков. Это даст возможность открыть новые пешеходные зоны. Затем, по логике вещей, следует активизация расселения коммуналок – под жилье и коммерческие цели, благоустройство дворов и расселение квартир во вторых-третьих колодцах и, следовательно, кардинальное изменение среды обитания. 

ТЕРРИТОРИЯ СТАРОЙ ЧАСТИ ВАСИЛЬЕВСКОГО ОСТРОВА

ЖИЛИЩНЫЕ ПРОЕКТЫ, РЕАЛИЗУЕМЫЕ В СТАРОЙ ЧАСТИ ВАСИЛЬЕВСКОГО ОСТРОВА

ДИНАМИКА ЦЕН НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ПО РАЗЛИЧНЫМ ТЕРРИТОРИЯМ ($/КВ.М)

ДИНАМИКА ЦЕН НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ($/КВ.М)

ДИНАМИКА ЦЕН НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ПО РАЗЛИЧНЫМ ТИПАМ КВАРТИР ($/КВ.М)

По данным отдела аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Анна Александрова