Инженеры ждут потребителя

Подобную услугу сегодня предлагают более пятидесяти фирм. В большинстве своем это узкоспециализированные предприятия или представители малого бизнеса. Если не считать дочерних структур, создава­емых застройщиками исключительно для обслуживания своих новых объектов, то крупных профильных компаний в городе всего около пятнадцати.

Вопрос в спросе

До недавнего времени как в административно-деловых зданиях, так и в жилых домах качественная услуга попросту не требовалась. Сейчас ситуация постепенно меняется. В прошлом году город начал реформировать ЖКХ. Первым делом были повышены тарифы, благодаря чему частники проявили интерес к данному рынку. Большая часть из них пока предлагает услуги почти того же уровня, что был раньше. Во многом виной тому низкий спрос на «качественный товар». Измученный «совковым» сантехником потребитель мечтает лишь о том, чтобы все работало, как будто хорошо работать водо-, тепло-, электроснабжение и пр. не может. И пока отношение горожан к уровню коммунального обслуживания не изменится коренным образом, реформа ЖКХ особо ощутимых успехов не принесет.

Гораздо быстрее спрос на качественную услугу формируется у собственников коммерческой недвижимости. Иначе весомые арендные ставки в бизнес- и торговых центрах, складских комплексах самых высоких классов («А», «В») были бы не оправданы. Но и здесь не всегда положение идеальное. «Куда бы мы ни приходили, почти везде видели бардак, – рассказывает директор по развитию компании «Промтехсервис» Андрей Китаев. – Случается, что даже такая важная вещь, как пожарная сигнализация, не работает. Она сдана и принята, но не функционирует…» Как в коммерческих, так и в государственных административных зданиях частенько можно наблюдать печальную картину: грузовые лифты бездействуют так долго, что сотрудники офиса перестают их замечать, обесточивание отдельных этажей и даже всего здания – будничное явление.

Хотя о таком собственнике недвижимости, как государство, следует упомянуть особо. Чиновники быстрее других осознали выгоду профессионального обслуживания своих «канцелярий». По крайней мере, в Петербурге уже давно начался процесс освобождения административных зданий от собственных эксплуатационных служб.

Опыт сотрудничества с частными компаниями показал, что специализированные организации не только работают гораздо эффективнее, но к тому же приносят владельцу здания определенный профит. В то время как собственник вынужден содержать штат из 15–20 рабочих, фирма-профессионал справится с тем же объемом мероприятий силами 5–7 сотрудников. Этого достаточно для текущих дел, а на случаи «форс-мажоров» имеется аварийная служба, не привязанная к конкретному объекту.

Семеро одного ждут

Многие собственники придерживаются порочной практики привлекать к обслуживанию инженерных сетей те же структуры, которые их монтировали. В итоге жизнеобеспечение здания возложено не на одну многопрофильную организацию, а на несколько субподрядчиков. Первый следит за электросетями, второй поддерживает порядок в системе отопления, третий занимается сантехникой и т. д.

Такой подход к эксплуатации чреват затяжными аварийными ситуациями. Допустим, остановился лифт. Собственник идет к лифтерам. Они делегируют полномочия электрикам. Те, в свою очередь, сообщают: проблемы с электричеством оттого, что «коротит» в лифтовом оборудовании. Все по-своему правы – одна проблема рождает другую. Но пока они соберутся вместе, пока поссорятся, а затем помирятся, лифт так и будет стоять. О нормальной плановой работе в таких случаях говорить не приходится.

Все проблемы снимаются, если у здания один «хозяин», а именно: эксплу­атирующая компания, «под завязку» укомплектованная персоналом, оборудованием, имеющая свой автопарк, аварийно-диспетчерскую службу. Здесь уже совсем другие взаимоотношения. Что бы ни происходило, виноватых искать не нужно.

Инженерные сети здания – это электро­проводка и электрооборудование, водопровод и канализация, сантехника, системы дымоудаления и пожаротушения, вентиляция. По каждому из этих направлений эксплуатирующая организация имеет специальную службу.

«Другие» на рынке

Невысокий спрос на профессиональную эксплуатацию инженерных сетей – не единственная причина того, что специализированные компании пока можно пересчитать по пальцам. Сегодня в сфере управления недвижимостью достаточно активно развивается клининг, а эксплуатация инженерных систем заметно отстает от него. Заместитель директора компании «ОМС-офис» (петербургский филиал столичной фирмы) Ирина Воеводина утверждает, что солидным предприятиям, работа­ющим с недвижимостью, интересна рентабельность бизнеса, составляющая не менее 15% от вложенных средств. «На меньшее, – говорит г-жа Воеводина, – идти не имеет смысла». Данная цифра является минимальным выражением рентабельности клининга. Рентабельность специальных видов работ, таких как чистка фасадов с привлечением промышленных альпинистов, доходит до 60%. Разумеется, игра стоит свеч. Что касается эксплуатации инженерных сетей, все не так радужно. Средний размер рентабельности здесь 10%. Получается, что уборкой заниматься гораздо выгоднее. Отсюда и множество компаний, предлагающих исключительно клининг… И множество сверкающих чистотой зданий, чьи инженерные сети трещат по швам.

Расценки фирм, отважившихся на не слишком прибыльный бизнес, сегодня в среднем составляют $1,5–3/кв. м (для коммерческих и административных зданий). В жилых домах услуга предлагается менее чем за $1/кв. м, так как эксплу­атирующие компании вынуждены придерживаться установленных тарифов. Несмотря на это, жилищный фонд для «эксплуататоров» весьма привлекателен. Во-первых, здесь на порядок выше объемы. Во-вторых, затраты на эксплуатацию инженерии жилых зданий, в сравнении с коммерческими и административными, намного ниже. Например, если в одном из офисов бизнес-центра возникли проблемы с электропроводкой, то это «головная боль» эксплу­атирующей компании. Если то же самое произошло в квартире жилого дома, то ликвидировать неисправность за свой счет предстоит ее владельцу.

Впрочем, и в сфере жилой недвижимости имеется незначительный сегмент, в котором данная услуга столь же дорога, как в самом престижном бизнес-центре. Заместитель директора компании «Питер Дуссманн» Владимир Конюхов, рассказывая о недавно принятом на обслуживание доме на Крестовском острове, сообщил, что жильцы наотрез отказались от стандартных услуг по действующим тарифам. Обитатели элитного дома выдвинули ряд условий, и стало ясно: по общегородским расценкам спрос не удовлетворить. Требовалось круглосуточное освещение всей территории, бесперебойная подача горячей воды (несмотря ни на какую сезонную профилактику) и многое-многое другое. Пришлось предложить такие же расценки, как для собственников коммерческой недвижимости. Названные суммы жильцов ничуть не испугали.

Спрос не вопрос

Казалось бы, немногочисленность эксплуатирующих и/или управляющих компаний обеспечивает им оптимальные условия – чем меньше игроков, тем слабее конкуренция. Однако при существующем низком спросе и этой дюжине пока есть, что делить. Вновь возведенные здания далеко не всегда становятся предметом конкурентной борьбы. Многие строительные компании для обслуживания своих новых объектов предпочитают создавать дочерние фирмы. По словам генерального директора компании «КмК» Юрия Коновалова, подобная практика не всегда эффективна: «Известные специализированные предприятия наработали опыт, а он бесценен». У фирм, созданных «под объект», риск наломать дров гораздо выше.

Если переводу жилищно-коммунальной сферы на рыночные рельсы в ближайшее время ничего не помешает, то перед такими компаниями, как «Промтехсервис», «КмК», «МФЗ-Сервис» и др. (см. таблицу), откроется гигантский рынок.

Будем надеяться, что «жить в эту пору прекрасную» доведется и нам. Первые пробные конкурсы на обслуживание жилфонда уже прошли в марте-апреле. Теперь многое зависит от того, как успешно поведут свои дела пионеры рынка.

Компании, оказывающие услуги по эксплуатации инженерных сетей

Текст: Вячеслав Березниченко