Пока по-прежнему остается открытым вопрос, обрушится ли на нас вторая волна кризиса, а кое-кто поговаривает о третьей. Однако есть и твердые сторонники утверждения, что кризис завершается и «дно» рынка пройдено. Причем нередко речь идет об одном отдельно взятом сегменте.
Скорого восстановления объемов рынка – и в плане количества денег, которые на нем крутятся, и в плане количества строек, и в плане количества сделок – уже никто не ждет. Большинство участников рынка готовятся к подъему 2011 года. Однако длительные ожидания – не повод для безделья, полагают специалисты и собираются ударно потрудиться.
В режиме экономии
Городские чиновники оценивают ситуацию трезво и настроены прагматично. «С точки зрения города как заказчика, 2010 год будет не менее сложным, чем 2009-й. Думаю, даже может быть и сложнее. Объем работ не уменьшается, а количество денег – уменьшится существенно. Придется работать в режиме жесткой экономии. Но мы к этому готовы», – говорит вице-губернатор Петербурга Роман Филимонов.
Строительный комплекс без работы не останется, обещает председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко: «У города впереди масса задач: строительство новых кварталов, создание современных инновационных производств, реконструкция и реновация территорий, развитие транспортной инфраструктуры».
При этом господин Семененко надеется на качественные изменения в строительном комплексе, в первую очередь на повышенные посткризисные требования к схемам финансирования проектов и к самим проектам. Возможно, это сделает рынок более конкурентным, размышляет он.
Конечно, город уделит много внимания своему имуществу. «Внедренная к концу года во всех филиалах ГУП «ГУИОН» единая информационная система (ЕИС), не имеющая аналогов в отрасли, налаженный обмен электронными данными между нашим предприятием и Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, а также новая методика определения арендной платы за земельные участки помогут сделать рынок инвентаризации и оценки еще более цивилизованным и прозрачным», – уверен Александр Чупраков, генеральный директор Санкт-Петербургского ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».
А бюджет планируется пополнить за счет управления имуществом – продажи целого пула зданий в центре города, включая памятники.
Неспешный ренессанс
Рынок коммерческой недвижимости выходит из кризиса очень медленно. По мнению специалистов, его стабилизация на существующем уровне и стагнация продолжатся – как минимум до 2011 года. «В первой половине 2010 года, возможно, продолжат снижаться цены в офисном и промышленно-складском секторах, но, вероятнее всего, уменьшение будет незначительным, не более 3–5% в квартал для рынка аренды и 5–8% в квартал – для рынка продаж. После чего цены остановятся и не будут существенно меняться до конца года. Во второй половине 2010-го в секторе торговых помещений возможен незначительный рост цен», – предсказывает Александр Чупраков, основываясь на аналитических выкладках ГУИОН.
По прогнозам специалистов AZIMUT Hotels Company, упавшие на 15–20% показатели доходности в гостиничном бизнесе вернутся к докризисному уровню не раньше 2011 года. Однако изменившаяся в 2009 году политика инвесторов, которые сосредоточились на проектах с быстрой окупаемостью, в 2010-м вернется в прежнее русло – к долгосрочным вложениям. Хочется верить, что это относится не только к отельному бизнесу.
С надеждой на ипотеку
Наиболее динамичным сегментом, как предполагается, будет рынок жилой недвижимости. Здесь в течение наступающего года ожидается снижение ипотечных ставок, которые подтолкнут покупательский спрос. «В 2010 году мы ждем выполнения тех обещаний, которые прозвучали из уст председателя правительства РФ – о снижении ставок по кредитованию строительных компаний и об уменьшении ипотечных ставок до уровня 6%, что сдвинет с места строительный рынок. Ожидаем, что эти экономические рычаги будут задействованы и начнут реально работать», – надеется депутат Законодательного Собрания Петербурга Алексей Белоусов.
И Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон», вице-президент РГР, считает ипотечное кредитование способом оживления рынка: «Очень хочется надеяться, что в 2010 году такой важный социальный аспект, как ипотека, станет многообразнее, что увеличится поток клиентов, которые смогут реально улучшить свои жилищные условия».
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест», также рассчитывает на снижение ипотечной ставки, которое «должно подстегнуть рынок к более интенсивному развитию». В то же время это неминуемо вызовет новое повышение цен, отмечает он.
Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства, полагает, что рост цен составит примерно 10%: «Начнет сказываться дефицит жилья у застройщиков».
Алексей Белоусов не утверждает, что цены вырастут, однако уверен, что «граждане наконец поймут и перестанут надеяться, что кто-то будет снижать цены на жилье до 30–40 тыс. руб. за кв. м. Это невозможно из экономических соображений».
Роман Филимонов прогнозирует повышение цен, но незначительное. Небольшому росту, по его мнению, будут способствовать крупные объемы ввода нового жилья: «Планку снижать мы не намерены – будет сдано не менее 2 млн кв. м».
Специалисты ожидают внедрения новых технологий в жилищном строительстве, а также новых технологий бизнеса – и на первичном, и на вторичном рынках.
Строительные компании собираются выводить на рынок новые проекты, опробуя новые финансовые схемы и – иногда – новые технологии. Архитекторы рассчитывают на обеспеченность работой. «Надеюсь, что мы как можно достойнее пройдем «чистилище» кризиса, и наша жизнь в ближайшее время вернется в обычное русло. Хочется верить, что у работников нашей сферы в новом году будет больше интересных заказов, что следующий год окажется более спокойным, чем его предшественник, ведь в 2009-м было достаточно нововведений (ПЗЗ, ЗРЗ и т. д.). Я думаю, что пока неожиданностей и ограничений архитекторам вполне достаточно», – говорит Михаил Мамошин, руководитель ООО «Архитектурная мастерская Мамошина».
Главный архитектор Петербурга Юрий Митюрев надеется, что в 2010 году «у архитекторов будет гораздо больше возможностей детально прорабатывать свои проекты – произойдет это в том случае, если объемы работ и заказов уменьшатся».
Хотя не все строительные компании вступили в саморегулируемые сообщества, тема самостоятельного контроля над рынком грозит стать основной в 2010 году, поскольку система СРО пока работает по приблизительным правилам. «Безусловно, мы не ожидаем, что с 1 января 2010 года качество строительных работ улучшится на порядок. Но первые шаги в этом направлении уже предприняты. Ключевыми задачами развития института саморегулирования в 2010 году станут формирование эффективной системы СРО в регионе, разработка единых стандартов и правил, технических регламентов, совершенствование законодательной базы в этой области. Одна из ключевых задач, которую мы сейчас решаем, – это скорейший переход всех без исключения строительных компаний нашего города на работу по 214-ФЗ, а также предотвращение случаев ведения строительных работ без получения или продления соответствующих разрешений», – подчеркнул Максим Шубарев, президент саморегулируемой организации НП «Объединение строителей СПб».
Финансисты активизируются
Компания ASTERA провела маркетинговое исследование с целью выяснить планы развития основных банковских сетей на рынке Петербурга в 2010 году. Опрос показал, что 72,5% из участвовавших в исследовании банков готовы расширять свои сети и открывать новые филиалы и отделения в будущем году. Более того, 70% из подтвердивших развитие респондентов подбирают помещения уже сейчас, а остальные сформируют планы развития сетей в течение первого квартала 2010 года. В том числе это такие банки, как BNP Paribas Восток, Газпромбанк, Сбербанк, Ренессанс Капитал, Промсервисбанк и другие. При этом почти треть банков не планирует расширяться в течение ближайшего года. Однако топ-менеджеры этих компаний полностью не исключают возможность развития сетей. Большинство из них отметили, что позитивные рыночные тенденции могут повлиять на изменение позиции компаний. Среди таких респондентов Промсвязьбанк, Дельтакредит Банк, Банк Стройкредит и другие.
Открытие новых филиалов – верный признак намерения банков расширять розницу. Первым номером для многих банков в продуктовой линейке станет ипотечное кредитование.
«Уже сейчас понятно, что в 2010 году минимальная ставка по программе АИЖК будет находиться примерно на уровне 9–9,5% в рублях. Если не произойдет ухудшения макроэкономической ситуации, то и другие банки будут стремиться снизить свои процентные ставки до 10,5–11%», – полагает председатель правления Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ» Павел Штепан.
Все эксперты утверждают: ставки будут снижаться. Возможно, в наступающем году банкиры продолжат смягчать требования к заемщикам, сейчас в большинстве случаев окончательная стоимость займа напрямую зависит от документов, подтверждающих официальный доход. Снижение ставок и смягчение условий должны привести к увеличению объемов ипотечного кредитования. «Процентные ставки по ипотечным кредитам в следующем году продолжат снижаться, а объемы выдачи – расти, и по итогам 2010 года объем ипотечного кредитования возрастет, по меньшей мере, в два раза по сравнению с 2009-м. Еще больший рост будет возможен, если банки снизят процентные ставки до приемлемого уровня (10–12% годовых в рублях) по кредитам без официального подтверждения доходов, то есть без справки 2-НДФЛ. Сейчас ставки по таким кредитам превышают 14% годовых», – отмечает Максим Ельцов.
«Утверждать, что кризис закончился, нельзя, но однозначно негативные настроения сменяются позитивными: в ноябре-декабре вдвое вырос объем выдачи ипотечных кредитов по сравнению с сентябрем. В следующем году планируем как минимум в три раза увеличить выдачу ипотечных кредитов», – подтверждает начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала Банка ВТБ24 Татьяна Хоботова.
В 2010 году при сохранении существующих тенденций можно ожидать, что рынок продолжит восстанавливаться, и по итогам грядущего года объемы кредитования вырастут в два-три раза по сравнению с 2009-м.
Резюме
Словом, год предстоит трудный, интересный и не без проблем. Возможно, инертный рынок недвижимости пока не продемонстрировал нам все последствия финансового кризиса, и нас ждут неприятные сюрпризы. Однако участники рынка надеются на лучшее.
