Название круглого стола говорит само за себя. Ведущие мероприятие специалисты анализировали реалии настоящего и недавнего прошлого и прогнозировали на их основе будущие события, параллельно развенчивая беспочвенные домыслы любителей мифотворчества.
Рынок недвижимости Петербурга рухнул?
Первый миф — об обрушении рынка и предстоящем резком падении цен, подогретый недавней статьей (а точнее, ее звонким заголовком) в Интернете, опровергал генеральный директор АН «Легион — Недвижимость» Максим Чернов. И начал он с простого вопроса: как может рухнуть рынок, состоящий сплошь из активов — жилых помещений, количество которых в городе не убывает, а наоборот, растет за счет строительства. Есть любители утверждать, что сейчас у покупателей нет денег, бизнес замер, а значит, в ближайшее время цены на недвижимость резко упадут. В итоге ряд экономных граждан, опасающихся переплатить, откладывают пока решение своих жилищных проблем (а вдруг к осени и впрямь что подешевеет?).
Ажиотажный спрос, вызвавший существенный рост цен (их пик пришелся на август-сентябрь прошлого года), сменился неизбежным снижением покупательской активности. Действительно, народ перестал вкладывать деньги в недвижимость «на всякий случай». Но остались граждане, приобретающие жилье для собственных нужд. Рынок продавца превратился в рынок покупателя — разборчивого, требовательного, склонного поторговаться. Поэтому далеко не всякая недвижимость пользуется спросом. Происходит сегментация рынка — некачественное малогабаритное жилье дешевеет заметнее, но до определенных границ, после чего (потеряв в процессе торга еще 5—15% от цены) быстро раскупается под расселения, для подросшего потомства (не самыми состоятельными родителями) и пр. Зато жилье класса «комфорт», с развитой инфраструктурой и системой безопасности, ничуть не потеряло «в весе» и даже несколько подорожало. В среднем, по данным АН «Легион — Недвижимость», за полгода с момента достижения пика цены на типовые квартиры сократились на 11—18% и сейчас вышли на уровень «ценового плато», колеблясь в течение последнего квартала в пределах 1—1,5% в месяц.
Ипотека взвинтит цены?
Массовый запуск ипотеки резко увеличит платежные возможности граждан, и цены скоро взлетят — таков еще один, противоположный вышеизложенному, миф нынешнего рынка. Он порожден теми, кто много наслышан о пакете законов, «направленных на формирование рынка доступного жилья». Но при этом не потрудился ни законы эти прочитать и обдумать, ни условия предоставления кредита изучить. Президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Штепан обратил внимание участников круглого стола на данные Фонда «Институт экономики города». Среди желающих приобрести или построить жилье лишь 17% соответствуют минимально установленным банками требованиям по доходу и возрасту для участия в ипотеке. На практике же все еще сложнее — отсутствие не просто реального, а подтвержденного дохода у граждан России приводит к тому, что по статистике практиков рынка из 100 интересующихся возможностью получения кредита лишь 7—8 решаются на предлагаемые условия и обращаются в банк. А процедуру андеррайтинга (проверки кредитоспособности банком) проходит в лучшем случае каждый десятый из них. К тому же ипотечные кредиты в большей степени распространяются на вторичный рынок — под строящееся жилье банки если и выделяют средства, то на непривлекательных (по сравнению с покупкой готового жилья) условиях. Так что ожидать массового притока покупателей и дольщиков с заимствованными в банке средствами в ближайшее время не приходится.
Прибыль строителей — 200%!
Строители имеют сверхприбыли, поскольку себестоимость строительства — не выше трети от продажной цены! Это очередной миф, порожденный «локтекусательством» тех, кто упустил возможность приобрести жилье на «первичке» по $300/кв. м после дефолта. Горькие сожаления об упущенной выгоде начисто лишают здравого смысла, подсказывающего: при всеобщем росте цен по мере выправления экономической ситуации в стране (и с учетом инфляции) за 6 лет подорожали и стройматериалы, и комплектующие, увеличилась оплата труда. А рост расходов на получение прав на застройку, подведение коммуникаций, благоустройство территорий?
Картина, по словам директора департамента маркетинга Корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаила Бимона, следующая. Возведение голой коробки панельного дома эконом-класса обходится примерно в $500/кв. м (давайте также не забывать о падении курса нашего «зеленого друга»). А ведь к дому и в квартиры надо подвести тепло, воду, свет, пустить лифты. Отчислить деньги городу и району и пр. Итак: чистые затраты на строительство — от $700 до $800/кв. м общей площади. Так что ждать падения цен за счет отказа строителей от сверхприбылей, увы, не приходится — по мнению экспертов, их нет и быть не может.
Выводы участников таковы: к зиме сработает фактор отложенного спроса, и рынок несколько активизируется. В итоге соотношение спроса и предложения выровняется, а цены, с учетом сегментации по типам жилья и районам, стабилизируются. Дальнейшее зависит от того, как заработают законы «жилищного пакета». А вот количество агентов, похоже, должно сократиться — из бизнеса вынуждены будут уйти случайные люди. Поскольку клиенты все более требовательны не только к качеству жилья, но и к профессионализму риэлтеров.
